北京順義區(qū)土地激烈競拍，福建雄旺以16.56億元摘得，溢價率達(dá)15%

北京近郊的順義區(qū)于6月1日舉行了一場競爭激烈的土地拍賣，吸引了45家房地產(chǎn)企業(yè)的競拍。最終，名為"福建雄旺"的企業(yè)以16.56億元的價格中標(biāo)，成交價溢價率達(dá)到15%。

這次土地競拍中，參與競拍的45家房企數(shù)量創(chuàng)下了北京土地拍賣的最高紀(jì)錄。三個月前，昌平區(qū)朱辛莊地塊曾引起42家房企的爭奪。

順義區(qū)土地備受歡迎的重要原因之一是起拍價低而利潤空間大。根據(jù)公開信息，該土地的房價與地價相差約3萬元。更重要的是，這次土地拍賣取消了一個限制，即拿地后，房企可以讓其他競拍對手入股，這激發(fā)了開發(fā)商參與競拍的動力?，F(xiàn)在是使用"馬甲"搶地的時刻。

在參與競拍的45家房企中，除了保利、華潤、萬科、綠城等知名房企外，還有十多家不太熟悉的房企，有的房企成立不到一個月，甚至包括主營防水的東方雨虹。而"幸運兒"福建雄旺成立僅七個月，沒有任何員工，之前從未獨立開發(fā)過樓盤項目。

公開資料顯示，福建雄旺曾參與福建國企建發(fā)集團(tuán)旗下項目的股權(quán)投資。市場猜測，它可能是幫助建發(fā)集團(tuán)拿地的"馬甲"。

中指研究院在一份研究報告中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資邏輯趨同，導(dǎo)致核心城市土地競拍中簽率不斷下降，央企尤其如此。為了拿地，房企會廣泛參與土地拍賣，甚至使用"馬甲"，這增加了搖號的難度。一些下游房企也積極參與土地拍賣，在與主辦方的合作中可以增加談判籌碼。

那些已經(jīng)度過債務(wù)危機(jī)的開發(fā)商變得異常謹(jǐn)慎，為了尋求確定性的投資，他們紛紛從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)向一二線城市的核心區(qū)域。

以被稱為"三四線之王"的碧桂園為例，今年初宣布重新開始拿地，并將投資重點轉(zhuǎn)向一二線城市和三四線核心區(qū)域。

土地?fù)屬彽臒岢睂?dǎo)致了不同城市之間的分化，一線城市和部分二線城市的土地市場回暖，而三四線城市仍然持續(xù)低迷，沒有起色。

申港證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前五個月，一線城市的成交面積同比增長30%，而二三線城市的增長率僅為3%和2%。一線城市的成交總價同比增長10%，而二三線城市則下降了19%和12%。

利潤豐厚，搶地如"打新"

過去，林海經(jīng)常飛往全國各地出差，他是一家國有企業(yè)的投資人員，負(fù)責(zé)考察土地，評估項目質(zhì)量。但現(xiàn)在，這樣的差旅減少了，他所在的公司也提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)。

他所在的公司在2020年，只有當(dāng)一個項目的凈利潤達(dá)到6%、內(nèi)部收益率（IRR）達(dá)到20%時，才會批準(zhǔn)拿地。而現(xiàn)在，這兩個指標(biāo)已經(jīng)提高到了10%和30%。

"只有達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，總部才會批準(zhǔn)拿地。"林海感嘆道。"從去年下半年開始，大家的拿地策略趨同?，F(xiàn)在融資有限制，償債壓力大，相比利潤率，公司對現(xiàn)金流回正的要求更高。

按照如此高的標(biāo)準(zhǔn)，林海所在的房企大幅縮減了投資范圍，除了北上廣深這四個一線城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些二線城市，以及東莞、寧波等極少數(shù)的三線城市。