如何獲得信貸不良或不良的抵押貸款

如何獲得信貸不良或不良的抵押貸款

彭博/蓋蒂圖片社

在今天的市場上買房對于信用評分較低的人來說似乎毫無希望，但如果你知道在哪里看，可以選擇不良信用房屋貸款。

根據(jù)信貸局Experian的數(shù)據(jù)，大約34%的美國人的FICO得分低于670.FICO得分在300到850之間。信用評分在580到669之間是公平的，而低于579的得分被認為非常差。即使是平均信用評分675，也太低，無法獲得傳統(tǒng)抵押貸款的最優(yōu)惠利率。

好消息是，絕對有可能獲得平均甚至不良信用評分的抵押貸款。事實上，包括FHA和VA貸款在內(nèi)的政府計劃，以及專門從事Carrington和Quicken Loans等低信貸的貸款機構(gòu)正在為不良信貸提供住房貸款。

“僅僅因為你的信用評分低并不意味著你不能購買房屋。對于FICO評分較低的消費者來說，有很多選擇，“海軍聯(lián)邦信貸聯(lián)盟抵押貸款高級副總裁Randy Hopper說。

不良信用如何影響住房貸款申請?

當您申請抵押貸款時，貸方會在決定是否批準您的貸款申請以及收取多少利息時檢查您的信用評分。對于傳統(tǒng)抵押貸款，最低抵押貸款利率保留給信用良好的借款人。在600年代中期或更低的信用評分可能會導致您無法獲得貸款資格。如果您符合資格，您可能需要支付更高的利息，這使您更難償還貸款。

專家們一致認為，一旦您的信用評分低于700范圍，您的利率將會上升。

“680以下是摩擦開始的時候，當你下降到620時，它變得越來越困難。費用將會上漲，而你獲得較低首付抵押貸款的能力將會很難，“班菲爾德說。

下表顯示，不良信用借款人的住房貸款遠遠高于信貸良好借款人的抵押貸款。例子是基于30年固定貸款20萬美元的全國平均水平，使用myFICO.com的貸款儲蓄計算器。根據(jù)您的信用評分范圍，您可以根據(jù)今天的費率支付多少費用。

您的信用評分如何影響利率和付款

FICO得分	APR	每月支付	支付的利息總額
760-850	4.17％	$ 975	$ 150,833
700-759	4.392％	$ 1,001個	$ 160,208
680-699	4.569％	$ 1,022個	$ 167,771
660-679	4.783％	$ 1,047個	$ 177,020
640-659	5.213％	$ 1,100	$ 195,938
620-639	5.759％	$ 1,168	$ 220,584

如何獲得信用不良的抵押貸款?

既然你知道不良信用可能會花費你一大筆錢購買住房貸款，這里有一些策略可以用來獲得更實惠的抵押貸款。您可以同時調(diào)查這些策略中的一個或多個。

提高您的信用評分

嚴格遵守信用規(guī)則可以幫助您快速提高分數(shù)

檢查FHA或VA貸款的資格

政府擔保意味著對信用不良的申請人放寬資格

拿出一筆很大的首付款

貸款人欣賞你在游戲中擁有更多的皮膚，所以看看你是否可以儲蓄，出售一些東西或從家人那里獲得幫助來籌集更多的首付款

商店信用合作社和社區(qū)銀行

他們的貸款標準可能不如大銀行那么嚴格

信用合作社是為其成員服務(wù)的非營利性金融機構(gòu)，因此可以提供更優(yōu)惠的條款

修復不良信用：比您想象的更容易

信用評分不斷波動，所以一旦開始研究購房，就開始采取措施提高信用評分是值得的。即使您只將信用評分從650左右提高到660，您也可以將抵押貸款利率減少十分之一個百分點。您的每月付款可能會更低，在30年期抵押貸款期間，您可以節(jié)省近19,000美元的利息。

“我們總是建議您在購物前90天開始購房，因為90天是幾個月的周期，以便按順序獲得您的信用，”Hopper說。

“這就是信譽之美，這是你可以控制的。你可以采取行動，例如確保按時支付賬單，支付余額而不是獲得更多信貸，“班菲爾德說。

你在抵押貸款或其他類型的貸款市場，但一直被拒絕?；蛘?，您確實以高利率獲得貸款。很可能你的信用評分是罪魁禍首。

分數(shù)越高，獲得貸款的機會越大，您的費率和條款就越好。以下是如何提高您的信用評分，以便您可以獲得所需的貸款。

檢查您的信用報告并修復任何錯誤

如果您經(jīng)常按時支付賬單并且從未與貸方或信用卡公司有任何問題，但您的信用評分較低，則可能是您的信用報告存在錯誤。

根據(jù)聯(lián)邦貿(mào)易委員會2012年的一項研究，大約25%的人在信用報告中存在一些錯誤，這對他們的得分產(chǎn)生了負面影響。

信用報告機構(gòu)糾正了大約20%的報告他們的消費者的錯誤，而在報告錯誤的人中，大約1%的人在糾正錯誤后信用評分發(fā)生了變化。在某些情況下，個人得分上升了25分。在極少數(shù)情況下(250個中有1個)，一個人的得分上升了100多分。

您可以每年免費審核一次信用報告，其中包括三個信用報告機構(gòu) - Equifax，Experian和TransUnion。

訪問AnnualCreditReport.com上的免費信用報告。

避免延遲支付賬單

在某些情況下，低分是您的付款習慣的結(jié)果。您的付款記錄會對您的分數(shù)產(chǎn)生重大影響。

根據(jù)計算FICO得分的Fair Isaac Corp.，支付歷史記錄占您得分的35%。如果您還沒有按時償還債務(wù)的習慣，那么這樣做可以迅速提高您的信用評分。

保持信用利用率低于30%

你欠多少錢占你FICO得分的30%。與借來的東西相比，你欠的錢越少，得分就越高。

該指標稱為總信用利用率。專家建議您將所有信用卡的信用利用率保持在30%以下。信用報告機構(gòu)認為該數(shù)字表明了對信用的負責任使用。

嘗試的一個訣竅是在信用卡對帳單結(jié)算日之前支付余額。如果您在一個月內(nèi)向一張卡收取1,000美元，但在聲明期結(jié)束前全額支付余額，則信用卡將報告您沒有欠款，使其看起來好像您根本沒有使用您的信用卡。

即使您無法在截止日期前支付全部余額，也要盡量將收取的金額保持在可用信用額度的30%以下。這意味著如果您的限額為10,000美元，您希望在一個結(jié)算周期內(nèi)收取不超過3,000美元的費用。將余額保持在總可用信用額度的10%以下，可以進一步提高您的信用評分。

避免申請新的信貸

每次打開新的信用卡或其他帳戶時，您的信用評分都會下降一點。如果您想知道如何提高您的信用評分，一個選擇是在開設(shè)新賬戶或卡時要謹慎。

唯一的例外是，如果您沒有太多的信用記錄，并且需要信用卡才能開始使用。在某些情況下，開設(shè)新帳戶有助于改善您的信用組合，從長遠來看會提高您的分數(shù)。只有在絕對必要時開設(shè)新的信用賬戶才能幫助您提高和維持信用評分。

此外，請注意關(guān)閉已付清的信用卡，因為它可能會降低您的信用評分。關(guān)閉一張卡會導致您的可用信用額下降，從而降低您的借貸能力。

檢查FHA或VA貸款的資格

一旦你盡力提高你的信用評分，那么下一步就是看看你是否是聯(lián)邦住房管理局(FHA)或退伍軍人事務(wù)部(VA)支持的負擔得起的抵押貸款的候選人。FHA和VA貸款由聯(lián)邦政府支持，信貸要求不太嚴格。

如果您不在常規(guī)貸款之外，例如FHA或VA計劃，您的首付款義務(wù)將完全縮減或消失。

FHA為不良信用借款人提供貸款

FHA貸款由FHA批準的銀行和抵押貸款機構(gòu)發(fā)放。它們由政府擔保，這意味著貸方更愿意貸款給不良信用借款人。FHA貸款通常包括：

降低首付比傳統(tǒng)貸款

降低成交費用

更容易的資格

FHA貸款最低信用評分

您可以獲得10%的FHA貸款，信用評分低至500。

信用評分至少為580，您可以獲得僅需3.5%的抵押貸款。

不良信用借款人的VA貸款

對于軍事服務(wù)人員，退伍軍人及其配偶，VA批準的貸款人提供負擔得起的抵押貸款，降幅低至零。要申請，您需要有一份有效的資格證明證明您的服務(wù)歷史。

通過聯(lián)邦擔保部分貸款，VA貸款對壞信用借款人有幾個好處：

沒有首付款

沒有抵押保險要求

靈活的資格

降低成交費用

可以資助的一次性資金費用

VA貸款沒有最低信用評分要求

VA貸方需要考慮申請人的整體財務(wù)狀況，并且技術(shù)上沒有最低信用評分要求。但是，一些貸方確實設(shè)定了自己的最低要求。

班菲爾德說：“該國最大的金融顧問公司之一撰寫了一篇博客，其中指出要獲得抵押貸款需要減少20%。”“而且我記得在想過'男人這個你需要多少錢的神話”。事實并非如此。“

VA計劃并不總是需要首付，F(xiàn)HA貸款需要3.5%。此外，他們沒有最低信用資格。

FHA和VA貸款的另一個好處是，利率與傳統(tǒng)貸款相當，甚至更低。

“最好的選擇是與FHA或VA貸款一起使用，因為它們不是基于風險的定價，”Hopper說。“如果你選擇貸款人的計劃，很可能該產(chǎn)品將成為一種基于風險的定價貸款，你最終會支付更高的利率。”

FHA和VA貸款的一個缺點是他們有更嚴格的貸款限額。這意味著您可能需要購買價格較低的房子，或者等到您的信用狀況更好才能購買。

另一個問題是，與傳統(tǒng)抵押貸款不同，F(xiàn)HA貸款需要抵押貸款保險或MIP。FHA借款人可以通過兩種方式支付MIP：預(yù)付款作為結(jié)算成本的一部分，或者將其轉(zhuǎn)入每月的抵押貸款支付。

如果您在結(jié)賬時支付MIP，則費用為FHA貸款金額的1.75%。因此，在150,000美元的貸款中，您將支付2,625美元。如果您將其添加到抵押貸款中，那么您將每月支付一個百分比，該百分比基于該年度的預(yù)期平均未結(jié)余額。

根據(jù)您的預(yù)付定金，條款和LTV，年度MIP的范圍可以從0.45%到1.05%不等。FHA借款人必須在貸款期限內(nèi)支付MIP。然而，隨著平衡的減少，負擔減輕了。

“對于FHA，你將不得不獲得貸款壽險抵押貸款保險，這是傳統(tǒng)貸款所不需要的。因此，F(xiàn)HA項目的融資總成本將會更高，“班菲爾德說。“好處是你可能沒有根據(jù)信用評分進行調(diào)整。”

支付大筆首付款以抵消不良信貸

如果您無法獲得FHA或VA貸款，您需要到處尋找傳統(tǒng)貸款。提高您在這個領(lǐng)域的前景的一種方法是盡可能地支付最大的首付款。這可能有助于您獲得更便宜的抵押貸款。

大多數(shù)貸方在決定是否批準您的抵押貸款申請時會考慮三件事：債務(wù)與收入比率，信用評分和貸款與價值比率，或LTV。

您可以通過較大的首付來抵消不良信用評分，從而提高LTV。較大的首付也可以幫助您對貸方更具吸引力，因為您需要在購買時借入更少的錢并在家中擁有更多的股權(quán)。

一些信用不良的人轉(zhuǎn)向朋友或親戚支付首付款。貸款人可以這樣做，但可能需要提出現(xiàn)金的人的來信，說明這是禮物。如果您收到現(xiàn)金禮品，請務(wù)必盡快將這筆錢存入您的銀行帳戶。

“貸款人必須知道這筆錢的來源，所以讓它在賬戶中至少60天。否則你可能無法立即使用它，“Quicken Loans資本市場執(zhí)行副總裁比爾班菲爾德說。

商店信用合作社和社區(qū)銀行

購房過程中的關(guān)鍵一步是了解您的信用。首先找到您信任的抵押貸款人，他們可以指導您完成此流程。對于那些在財務(wù)上苦苦掙扎的人來說，大銀行可能不是最佳選擇。他們經(jīng)常堅持使用您可能不符合條件的傳統(tǒng)產(chǎn)品。

然而，信用合作社，抵押貸款機構(gòu)和社區(qū)銀行以幫助買家獲得平庸或不良信用評分而聞名。

例如，海軍聯(lián)邦信用合作社沒有最低信用評分要求。相反，Hopper說，他們會查看申請人的整個財務(wù)狀況。

“我們不僅僅衡量您的信用評分，我們還會考慮現(xiàn)金流量，收益以及您償還貸款的歷史。我們也看資產(chǎn)，“霍珀說。

如果您可以對過去的財務(wù)錯誤以及它們?nèi)绾斡绊懩呢攧?wù)歷史給出合理的解釋，那么與您當?shù)厣鐓^(qū)有密切聯(lián)系的社區(qū)信用合作社可能愿意忽略相對較低的信用評分。

結(jié)論

不良信用不必妨礙確保負擔得起的抵押貸款。一旦您成為房主的目標，您可能會發(fā)現(xiàn)自己比以往更有動力清理您的信用報告，改善您的付款記錄以及抵押貸款的比較購物。

良好的信用評分高于700.非常好的分數(shù)高于740，特殊分數(shù)高于800.在您的信用報告出現(xiàn)瑕疵或首次建立信用額度后提高您的分數(shù)將需要耐心和紀律。您可以預(yù)期花費幾個月到兩年的時間來建立良好的信用評分，但您可以通過遵循Bankrate的策略來加快改進。