世邦魏理仕在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了二十多處房產(chǎn)的例子 這些房產(chǎn)曾經(jīng)是零售商的家

世邦魏理仕在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了二十多處房產(chǎn)的例子，這些房產(chǎn)曾經(jīng)是零售商的家，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變 - 或者正在轉(zhuǎn)向 - 進(jìn)入工業(yè)中心。

隨著越來越多的商店和購(gòu)物中心黯然失色，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將越來越受歡迎，而零售商和第三方物流供應(yīng)商都在尋找倉(cāng)庫(kù)的房地產(chǎn)。

不過，有些項(xiàng)目可能遇到阻力。位于密爾沃基的一家舊玩具反斗城店現(xiàn)在是發(fā)動(dòng)機(jī)和傳動(dòng)交換中心，這是汽車零部件的再制造商。

與此同時(shí)，美國(guó)各地的六個(gè)死亡商場(chǎng)正處于成為大型制造工廠和物流中心的過程中或已經(jīng)被改造。例如，位于俄亥俄州歐幾里德的空歐幾里得廣場(chǎng)購(gòu)物中心正在建設(shè)中，成為新的亞馬遜電子商務(wù)實(shí)施中心的所在地。亞馬遜已經(jīng)搬進(jìn)了一家新工廠，蘭德爾公園購(gòu)物中心曾經(jīng)在俄亥俄州的北蘭德爾居住。

這些類型的項(xiàng)目 - 將關(guān)閉的零售空間轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)園區(qū) - 在歷史上很難做到，從開始到結(jié)束仍然很少見，商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)工業(yè)和物流研究部門主管David Egan提供商CBRE告訴CNBC。“那就是說，我認(rèn)為我們會(huì)看到更多。[趨勢(shì)]將會(huì)緩慢增長(zhǎng)，但它會(huì)增長(zhǎng)。”

世邦魏理仕在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了24個(gè)這樣的物業(yè)示例，這些物業(yè)曾經(jīng)是零售商的家，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變 - 或者正在轉(zhuǎn)變 - 進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)或某種供應(yīng)鏈中心。自2016年以來，在這24個(gè)地點(diǎn)，790萬平方英尺的零售空間已轉(zhuǎn)換為1090萬平方英尺的工業(yè)空間。CBRE的研究分析師Lisa Denight表示，第二個(gè)數(shù)字更大，因?yàn)樵谠S多情況下，開發(fā)商將拆除現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，并在該污垢上建造更大的建筑物。

出于少數(shù)原因，零售到倉(cāng)庫(kù)的趨勢(shì)是有道理的。越來越多的零售銷售正在轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)，因此零售商和UPS和FedEx等第三方物流供應(yīng)商都發(fā)現(xiàn)他們需要更多的房地產(chǎn)來處理在線訂單的激增。隨之而來的是更多的商店關(guān)閉。“你看看這場(chǎng)比賽......發(fā)生的事情......這是完美的，”伊根說。

包括Prologis，Duke Realty和Monmouth 在內(nèi)的一些最大的公開交易房東也提出了供需之間的頻繁脫節(jié)：在許多城市，有更多的公司為他們的電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)尋找房屋而不是他們。

CBRE 在休斯頓和佛羅里達(dá)州坦帕等城市發(fā)現(xiàn)了關(guān)閉的沃爾瑪，Target和當(dāng)?shù)仉s貨店以及電影院連鎖店被轉(zhuǎn)換為工業(yè)用途的例子。在田納西州的孟菲斯，Sam's Club商店關(guān)閉，現(xiàn)在是Sam's Club電子商務(wù)履行中心的所在地。

盡管如此，在這些交易取得成果之前，往往會(huì)出現(xiàn)一些障礙。

Egan表示，零售資產(chǎn)的價(jià)值往往高于工業(yè)資產(chǎn)。因此，當(dāng)他們被稱為商場(chǎng)或購(gòu)物中心時(shí)，往往會(huì)從那些借錢給物業(yè)的人那里得到一些阻力。

然后，經(jīng)常出現(xiàn)分區(qū)問題，因?yàn)榱闶畚飿I(yè)必須重新劃分為工業(yè)用途，他說。

第三是稅收并發(fā)癥：商場(chǎng)傾向于為周圍社區(qū)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)，收入和銷售稅，而工業(yè)建筑則不會(huì)帶來銷售稅。“你可以明白為什么，如果社區(qū)堅(jiān)持不懈，那就不會(huì)發(fā)生，”伊根說。

但由于對(duì)倉(cāng)庫(kù)空間的需求預(yù)計(jì)不會(huì)很快放緩，亞馬遜接管俄亥俄州舊購(gòu)物中心的交易可能只會(huì)變得更加普遍。

據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司JLL稱，據(jù)預(yù)測(cè)，2018年將有大約2.47億平方英尺的工業(yè)空間交付，該公司尚未發(fā)布去年的最終報(bào)告。這將是2007年以來的最高紀(jì)錄。

“我們的每一個(gè)跡象都表明，我們的客戶需要更多的空間而且他們非常緊張，”Prologis首席執(zhí)行官Hamid Moghadam最近在與分析師的電話會(huì)議上表示。 Prologis是亞馬遜最大的房東。

與此同時(shí)，一些分析師表示，不可避免地會(huì)有超過300家表現(xiàn)不佳的商場(chǎng)關(guān)閉美國(guó)市場(chǎng)。隨著越來越多的百貨公司黯然失色。Gap，Express，Gymboree和Victoria's Secret等品牌正在關(guān)閉。

“電子商務(wù)對(duì)某些類型的零售房地產(chǎn)構(gòu)成了威脅，但它正在增加對(duì)工業(yè)空間的需求，”Green Street Advisors分析師Eric Frankel說。他說，與電子商務(wù)相關(guān)的活動(dòng)在過去兩年中將全國(guó)倉(cāng)庫(kù)空間需求提高了大約35%。