混合用途開發(fā)項目使用體育場館作為他們的主力

位于洛杉磯郊區(qū)英格爾伍德的新建的70,000個座位的體育場是占地298英畝的洛杉磯體育場和娛樂區(qū)的中心，該區(qū)將開始營造一個生活工作環(huán)境。HKS Architects設計的體育場具有“室內(nèi) - 室外”的感覺。照片：好萊塢公園。在2020年夏天，有史以來建造的最昂貴的體育場計劃在加利福尼亞州的英格爾伍德開放，距離洛杉磯國際機場4英里。

位于60英畝的70,240個座位的體育場將成為洛杉磯公羊和洛杉磯閃電隊職業(yè)足球特許經(jīng)營的主場。對于像奧運會這樣的大型活動，該設施可擴展至100,000個座位。它將成為洛杉磯體育場和娛樂區(qū)(LASED)的重建項目，這是由好萊塢公園老板開發(fā)商Stan Kroenke帶頭的老好萊塢公園賽道的重建項目，該公司的總部位于圣路易斯的Kroenke集團于2015年收購了整個酒店。 。

這個私人融資的綜合體的估計成本已攀升至至少50億美元。該地區(qū)的計劃包括890,000平方英尺的零售空間，780,000平方英尺的辦公空間，300個酒店客房，2,500個住宅，6000個座位的表演藝術場地，一個電視演播室，餐廳，會議空間和25英畝的公園。

洛杉磯體育場區(qū)的規(guī)劃包括890,000平方英尺的零售空間，780,000平方英尺的辦公空間(上圖)，300個酒店客房，2,500個住宅，6000個座位的表演藝術場地，一個電視演播室，餐廳，會議空間和25英畝公園(下)。照片：好萊塢公園。

LASED項目可以追溯到2005年，當時Stockbridge Capital Group在這個受壓迫的郊區(qū)購買了238英畝土地，這是一個最新，最奢侈的例子，體育團隊負責資金，設計，施工和編程不僅是體育場或競技場，還有周圍的住宅和商業(yè)組件。

隨著他們體育宮殿的價格標簽升級 - 納稅人對新競技場和體育場館的支持更加強硬，團隊所有者及其銀行和市政合作伙伴正在籌集他們對體育場館的賭注，作為產(chǎn)生新收入來源和成為cynosure的催化劑社區(qū)的經(jīng)濟活力。洛杉磯體育場正在設置最高的酒吧，以測試這個前提。

根據(jù)最近的實例，以體育為基礎的混合用途開發(fā)項目蓬勃發(fā)展 - 最引人注目的是德克薩斯州的亞特蘭大電池和阿靈頓娛樂區(qū) - 成功的關鍵在于組合建筑類型和活動的正確組合。

另見：新球場是內(nèi)華達州薩默林繁華市中心的另一個平局。

“我們看看機會的組合，但更重要的是人們可以在這些場地做什么，以及他們?nèi)绾闻c體育場或競技場聯(lián)系起來，”美國建筑師協(xié)會(AIA)，體育與娛樂業(yè)務負責人兼首席執(zhí)行官馬克威廉姆斯說。與HKS Architects合作開發(fā)，在好萊塢公園設計了洛杉磯體育場。“現(xiàn)在，復雜的所有權理解你必須以更廣泛的娛樂和時間框架來吸引觀眾。”

總部位于堪薩斯城的建筑事務所Populous正在開展的每個體育項目“都有一些混合用途開發(fā)的愿景”，高級首席和高級城市規(guī)劃師John Shreve說。“這是城市想要的。”

至少在公元70年左右，羅馬體育館建成后，體育設施已成為其城市社會結構的一部分。一個多世紀以前，像波士頓的芬威公園和芝加哥的瑞格利球場這樣的標志性球場被建成了各自社區(qū)的中心點。

在過去的50年里，運動隊與他們的社區(qū)之間的關系發(fā)生了變化。隨著體育設施遷移到郊區(qū)并與其粉絲基地隔離，這種聯(lián)系變得更加緊張。

人口眾多的Shreve指向三個里程碑：

•匹茲堡的三河體育場，當它在1970年開放時“嵌入混合使用”

•1992年在巴爾的摩開設的Camden Yards的Oriole Park，Shreve說，為一個城市的現(xiàn)有工業(yè)部門內(nèi)的“外向”球場建立了新的范例

•2017年開業(yè)的亞特蘭大坎伯蘭郊區(qū)的Sun Trust Park，亞特蘭大勇士隊與JLL合作，領導開發(fā)了一個相鄰的120萬平方英尺的混合用途“微型社區(qū)”，名為The Battery Atlanta。

“體育商業(yè)雜志”估計，在過去20年中，超過122億美元的體育建筑和裝修已經(jīng)為新的娛樂發(fā)展奠定了基礎。同樣值得注意的是，洛杉磯的好萊塢公園重建似乎陷入了中立狀態(tài)，直到Kroenke的體育場建議獲得批準并且他的公司接管了該項目。

在舊的開發(fā)模式中，體育場或競技場將在一個區(qū)域內(nèi)著陸，飛碟狀，并且希望開發(fā)商能夠跟隨并且鄰居將受益于新建筑，工作，商業(yè)遷移和稅收。但它并不總是這樣。

Mortenson體育+娛樂集團總經(jīng)理Logan Gerken回憶說，在Metrodome于1982年開業(yè)幾十年后，明尼阿波利斯市中心的地區(qū)仍然主要是地面停車場。

現(xiàn)在，“沒有人留下任何機會，”格肯說。2016年在Metrodome網(wǎng)站上開設的9.75億美元的美國銀行體育場恰逢更廣泛的重建項目 - 由該市，富國銀行和總承包商Ryan Cos.領導 - 在體育場附近的五個街區(qū)，包括110萬平方英尺的辦公空間，4.2英畝的公園，200套公寓和一家酒店。

JLL高級副總裁兼國家體育總監(jiān)Don Loudermilk表示，雖然舊的開發(fā)模式仍然可以在像丹佛這樣的地方找到，那里的城市正在開發(fā)Coors Field旁邊的土地，但它也越來越普遍。團隊在圍繞體育場或競技場的發(fā)展中扮演更積極的角色。

在明尼蘇達州圣保羅市，Mortenson是安聯(lián)球場附近占地25英畝的混合用途開發(fā)項目的主要開發(fā)商，這是一個耗資2.5億美元，擁有20,000個座位的體育場，Mortenson正在為明尼蘇達聯(lián)隊職業(yè)足球隊建造這個體育場。在發(fā)展中。體育場定于今年春天開放。周圍Midway社區(qū)的總體規(guī)劃需要100萬平方英尺的辦公空間，420,000平方英尺的零售和商業(yè)空間，620個住宅單元，400個酒店房間和4,500個停車位。建筑物預計需要長達七年的時間。

參與開發(fā)的團隊通常會考慮幾個目標。一個是創(chuàng)建一個區(qū)域，該區(qū)域的目標是全年吸引游客和客戶，超出團隊的主場時間表。“許多人不想進入座位碗，但仍想要在環(huán)境中，”HKS的威廉姆斯說。體育場館需要激活其區(qū)域并提供吸引這些客戶的替代方案。

“我們希望為威斯康星州的居民創(chuàng)造一個365天的景點，這將有助于振興密爾沃基市中心，”密爾沃基雄鹿隊NBA球隊總裁彼得·費金說。該團隊創(chuàng)建了一家開發(fā)公司，以便在去年8月開業(yè)的Populous設計的5.24億美元，714,000平方英尺的Fiserv論壇周圍購買27個空地，用于混合用途的復興。

Fiserv論壇是一個公私合作伙伴關系，雄鹿隊現(xiàn)任和前任所有者的投資額約為2.75億美元。

但是，新競技場和體育場館的公共融資幾乎總是一個政治上的燙手山芋，更多的團隊必須為自己的新房買單。確保其設施周圍的街道呈現(xiàn)出一種溫馨，安全和有趣的氛圍符合他們的經(jīng)濟利益，這種氛圍更頻繁地包含了現(xiàn)場，工作和游戲組件。

亞特蘭大的Sun Trust Park是一個占地80英畝的娛樂區(qū)，名為Battery Atlanta，其中亞特蘭大勇士棒球隊在其中發(fā)揮了不可或缺的財務和發(fā)展作用。喬治亞理工學院最近的一項研究發(fā)現(xiàn)，喬治亞州科布縣預計該地區(qū)和公園的年收入將近1900萬美元。照片：Mortenson。

技術鞏固了這種聯(lián)系

“體育商業(yè)雜志”研究總監(jiān)大衛(wèi)·布勞頓說，任何新的體育場館都必須具備某些元素。街頭零售就是其中之一。一個大廣場是另一個，最好是圓形劇場或大型電子廣告牌，顧客可以從幾個角度觀察他們的團隊，或同時發(fā)生在異地的其他事件。

“這是成為賽事的場地，而不僅僅是球賽，”Loudermilk解釋道。

Shreve指向人口稠密的堪薩斯城動力+燈光區(qū)，靠近斯普林特中心球館，其中包括一個巨大的屏幕區(qū)域，在當?shù)乇环Q為“客廳”，吸引了多達8,000人參加是時候看不同的活動了。

隨著運動隊擴展其家庭領域以外的范圍，技術有助于將他們與區(qū)域內(nèi)的客戶和建筑物連接起來。

“如果我坐在Texas Live![阿靈頓娛樂區(qū)的新酒吧和表演空間]或酒店，我還能得到什么呢?“HKS的威廉姆斯問道。“需要添加圖層。”他指出，團隊可以通過這些客戶的智能手機提醒客戶注意娛樂區(qū)的情況。

投資是否值得花費?

體育經(jīng)濟學是這樣的，團隊必須不斷尋找方法來將資產(chǎn)貨幣化，無論是玩家還是建筑物。NBA金州勇士隊的總裁兼首席運營官里克·韋爾茨正在記錄中，因為他的球隊在9月份開設的新的數(shù)十億美元，擁有18,000個座位的大通中心，在沒有稅收補貼的情況下獲得融資，因此必須在占地11英畝的競技場區(qū)占地10萬平方英尺，可供29個零售點使用。大通中心還將包括580,000平方英尺的辦公空間，其中優(yōu)步將成為主要租戶，擁有45%，其中勇士擁有45%，亞歷山大房地產(chǎn)股權擁有10%。

勇士隊已建議在大通中心的校園內(nèi)建造一座擁有25間公寓的142間酒店。明年，其計劃要求增加3,000至5,000個座位的演出場地。完成后，大通中心每年至少舉辦200場活動。

這對團隊來說很棒，但這個城市呢?大通中心，F(xiàn)iserv論壇或好萊塢公園洛杉磯體育場等場館的最終經(jīng)濟影響是什么?

這個問題長期以來一直是關于城市為新競技場或體育場館提供運動隊補貼的辯論的核心。盡管團隊和他們的擁護者聲稱新設施不僅僅是為自己買單，但2017年經(jīng)濟學家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，83%的人認為成本效益很少受到城市的青睞(bit.ly/2T5Z4yx)。

現(xiàn)在推測LASED會提供什么還為時過早。但有傳聞證明，體育活動的娛樂區(qū)已經(jīng)改變了他們的社區(qū)未來。

其中一個是位于德克薩斯州阿靈頓的繁忙的2,018英畝的娛樂區(qū)，這個曾經(jīng)困倦的城市位于達拉斯和沃斯堡之間，以其六旗游樂園而聞名。這個區(qū)域跨越了擁有10萬個席位，耗資13億美元的AT&T體育場，這是2009年開業(yè)的達拉斯牛仔隊的主場 - 是阿靈頓2014年戰(zhàn)略計劃的核心要素，旨在將這座城市轉變?yōu)樯虡I(yè)和娛樂目的地。

去年9月，這個價值2.5億美元的德克薩斯直播活動，擁有5000人的戶外活動館，在那里開放，另一個盒子在該區(qū)40億美元的總體規(guī)劃中檢查。在接下來的幾年里，該區(qū)還將實現(xiàn)價值1.5億美元，擁有302個鑰匙的勒夫酒店和活動中心;還有11億美元，擁有40,000個席位的Globe Life Field，這是德州游騎兵隊(該區(qū)的一名投資者)的新家。

去年11月，10萬平方英尺的阿靈頓體育場在該市的會議中心開業(yè)。它可容納2500名觀眾，是世界上最大的電子競技體育場。

體育驅(qū)動型開發(fā)項目的第二個值得注意的例子是Sun Trust Park，這是一個價值6.72億美元，擁有41,000個座位的亞特蘭大勇士隊的主場，于2017年開業(yè)。由Liberty Media擁有的Braves也貢獻了4億美元并作為一個開發(fā)項目太陽信托公園周圍80英畝混合用途區(qū)的合作伙伴，名為Battery Atlanta。(勇士隊與佐治亞州Cobb縣合作開發(fā)了Sun Trust Park和Battery Atlanta，該公司為該項目發(fā)行了近4億美元的債券。)

該團隊是Battery Atlanta的大股東，其中包括一座九層樓的辦公大樓，作為Comcast的總部，350,000平方英尺的零售和餐廳空間(最終將擁有60家餐廳)，一家擁有264個鑰匙的Omni酒店，一個550-單元公寓大樓和擁有3500個座位的可口可樂Roxy劇院。

仲量聯(lián)行進行了一項可行性研究，以協(xié)助勇士隊和該縣尋找這一發(fā)展的理想財產(chǎn)，并確定正確的建筑組合。(例如，它發(fā)現(xiàn)該地區(qū)的零售和多戶家庭服務不足。)

去年秋天，佐治亞理工學院企業(yè)創(chuàng)新研究所的一個部門經(jīng)濟發(fā)展研究中心對球場和區(qū)域的經(jīng)濟影響進行了分析(bit.ly/2C7PHUH)。它計算了該縣每年1890萬美元的凈財政影響，為20年。

雖然該球場的收入預計不足以覆蓋該郡的償債，維護和運營成本每年約740萬美元，但亞特蘭大電池對該縣政府和學校的年收入將超過年度開支約1200萬美元。

該研究還考慮了SunTrust / Battery Atlanta對該綜合體附近物業(yè)的影響所產(chǎn)生的“光環(huán)效應”。該研究計算出這些房產(chǎn)的稅收收入將超過縣支出1270萬美元。

Loudermilk在圣誕節(jié)假期期間在亞特蘭大，見證了Battery Atlanta各地的餐廳。“它已成為一個值得去的地方，特別是千禧一代。”

室內(nèi)和室外重新定義

關于融資的辯論盡管如此，體育錨定的發(fā)展繼續(xù)向前推進，在紐約州布法羅，新澤西州哈里森，康涅狄格州哈特福德，佛羅里達州坦帕灣，華盛頓特區(qū)和加利福尼亞州奧克蘭市提出或正在進行項目。 ，僅舉幾例(見側欄)。

在今年或2020年初的某個時候，將在舊金山28英畝混合用途社區(qū)Mission Rock Pier 48開始建設，該建筑在2025年建成后將包括130萬至170萬平方英尺的商業(yè)空間，750,000至1.5百萬平方英尺的住宅，150,000至200,000平方英尺的零售，以及850,000平方英尺的結構化停車場。該項目的首席開發(fā)人員是舊金山巨人隊。預計Mission Rock每年將為城市服務帶來超過2500萬美元的新收入。

威廉姆斯說：“只要這些地區(qū)能夠回應顧客的體驗，這些建筑就會記憶猶新，并將我們團結在一起。”

這個概念還在不斷發(fā)展。Shreve表示，Populous正在南加州設計一個體育項目，如果實現(xiàn)的話，可以包括零售和娛樂的彈出場所，以及X-Games和電子競技的空間，其客戶“正在實現(xiàn)跨越式發(fā)展”。

Mortenson的Gerken認為，下一次混合使用的體育運動將提供更多的場地訪問俱樂部和酒店，并“模糊競技場或體育場室內(nèi)和室外之間的界限”。