歐米茄是一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金

Omega Healthcare Investors (紐約證券交易所股票代碼：OHI)是一家專注于醫(yī)療保健的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)。然而，與更多樣化的同齡人不同，歐米茄選擇主要專注于擁有養(yǎng)老院。雖然目前正在進(jìn)入高年級(jí)的嬰兒潮一代對(duì)于醫(yī)療保健REIT來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，但在你跳上船之前還有其他需要考慮的事情。

快速概述

歐米茄擁有專注于為老年人提供住房的醫(yī)療保健物業(yè)。其約18%的投資組合是專為醫(yī)療需求較低的居民提供的高級(jí)住房。這包括輔助生活和記憶護(hù)理設(shè)施等。其余的投資組合，約占房地產(chǎn)投資信托所擁有的82%，專注于熟練的護(hù)理資產(chǎn)。這些設(shè)施通常在患者出院后提供24小時(shí)護(hù)理。

該公司的產(chǎn)品組合包括40個(gè)州和英國(guó)的大約900處房產(chǎn)。它將這些資產(chǎn)出租給約70家運(yùn)營(yíng)商。僅僅看看養(yǎng)老院的資產(chǎn)，歐米茄是該領(lǐng)域最大的參與者，擁有的養(yǎng)老院數(shù)量是其下一個(gè)最接近的REIT競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的兩倍。也就是說(shuō)，管理層估計(jì)它只有5%的市場(chǎng)份額，這意味著仍然有很大的收購(gòu)帶動(dòng)增長(zhǎng)空間。

到2018年底，歐米茄的入住率為82.8%?？紤]到其他房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)的入住率通常為90%或更高，這個(gè)數(shù)字聽起來(lái)不錯(cuò)。然而，養(yǎng)老院房地產(chǎn)投資信托基金確實(shí)不錯(cuò)，或許更重要的是，它實(shí)際上是一種改善：2015年，入住率下降至81.9%。

至于股息，歐米茄為投資者提供高達(dá)7.4%的收益率。第一季度房地產(chǎn)投資信托基金調(diào)整后的運(yùn)營(yíng)資金(FFO)支付率為86%，這是一個(gè)可靠的數(shù)據(jù)。股息已經(jīng)連續(xù)16年上調(diào)，但大約六個(gè)季度沒有增加。這種暫停很可能是因?yàn)橥ㄟ^使用NAREIT的FFO標(biāo)準(zhǔn)(NREIT是REIT的主要行業(yè)協(xié)會(huì))對(duì)其支付比率進(jìn)行更嚴(yán)格的審查，使得支付率更令人擔(dān)憂的是98.5% - 這就是麻煩開始的地方。

也許療養(yǎng)院不是那么好

盡管該公司顯然更喜歡調(diào)整后的FFO，但通過增加一些可以輕易被視為重要的一次性成本來(lái)增加數(shù)量。例如，租賃終止費(fèi)和股票補(bǔ)償包含在調(diào)整后的FFO中，但不包括在NAREIT FFO中。終止費(fèi)可能是房產(chǎn)空置的標(biāo)志，而基于股票的補(bǔ)償似乎被視為常規(guī)費(fèi)用。這里還有其他因素，但主要的看法是歐米茄的支付率可能沒有管理層希望投資者認(rèn)為的那么強(qiáng)勁。

這導(dǎo)致了一個(gè)更大的問題：歐米茄的未來(lái)并非掌握在自己手中。房地產(chǎn)投資信托基金指出，它的租約一般都有內(nèi)置租金自動(dòng)扶梯。目標(biāo)是2.5%左右。到現(xiàn)在為止還挺好。然而，房地產(chǎn)投資信托基金的承租人通常必須住在美國(guó)政府管理的結(jié)構(gòu)性支付計(jì)劃中。醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助分別占租金滾動(dòng)的33%和50%。雖然歐米茄不受美國(guó)政府的影響，但其租戶肯定是。這些計(jì)劃有很長(zhǎng)的財(cái)務(wù)問題歷史。

盡管對(duì)這些政府計(jì)劃即將破產(chǎn)的夸張可能有些過分，但事實(shí)是聯(lián)邦和州政府需要謹(jǐn)慎對(duì)待支出。反過來(lái)，這可能會(huì)導(dǎo)致歐米茄租戶的報(bào)銷率下降。租金覆蓋率目前約為1.3%，低于2015年的1.4%。這不是一個(gè)可怕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是隨著嬰兒潮一代越來(lái)越需要護(hù)理而密切關(guān)注。

嬰兒潮人口波可能會(huì)提高入住率，但它也會(huì)對(duì)養(yǎng)老院依賴的支付系統(tǒng)征稅，以支付歐米茄的租金。這種動(dòng)態(tài)是為什么一些更多元化的醫(yī)療保健REIT - 特別是Ventas (紐約證券交易所代碼：VTR)和HCP (紐約證券交易所代碼：HCP) - 幾年前拋棄了他們的養(yǎng)老院房產(chǎn)并開始增加醫(yī)療辦公室和研究空間，這些辦公室和研究空間不會(huì)遭受同一政府的逆風(fēng)。歐米茄基本上采取了相反的做法，利用養(yǎng)老院部門的擔(dān)憂以便宜的價(jià)格購(gòu)買資產(chǎn)。然而，如果它所購(gòu)買的設(shè)施成功地適應(yīng)行業(yè)條件，那么加倍才有效。如果他們不這樣做，那么即使歐米茄支付的低價(jià)也可能太過分了。

股息支持問題加上政府支付計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該導(dǎo)致大多數(shù)保守投資者將歐米茄納入投資選擇。是的，考慮到Ventas和HCP的收益率約為5%，7%以上的收益率是有吸引力的，但這里的額外風(fēng)險(xiǎn)并不值得額外的收益率，除非你能承受相當(dāng)大的不確定性。

可能不是一個(gè)很好的選擇

歐米茄的產(chǎn)量非常具有吸引力，但它帶來(lái)了一些顯著的風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)投資者，特別是那些保守的投資者，可能會(huì)更好地關(guān)注更多元化的醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托基金。雖然由于收益率高而積極的投資者可能會(huì)想進(jìn)入這里，但需要密切關(guān)注股息覆蓋和政府薪酬風(fēng)險(xiǎn)的雙重問題。歐米茄很可能永遠(yuǎn)不會(huì)成為“設(shè)定并忘記它”的投資類型。