為什么那么多人可以承受這么貴的住房?jī)r(jià)格

為什么那么多人可以承受這么貴的住房?jī)r(jià)格?因?yàn)?998年到2002年的住房改革，把當(dāng)時(shí)一線二線三線城市最核心地段的房產(chǎn)低價(jià)“賣”給了當(dāng)時(shí)在城市里的8600萬居民。2018年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要一年，在內(nèi)部，金融去杠桿推進(jìn)讓市場(chǎng)資金面偏緊;在外部，美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，一再加息使美元頗為強(qiáng)勢(shì)，新興市場(chǎng)貨幣面臨不小的貶值壓力。央行在降杠桿的同時(shí)有過多次定向降準(zhǔn)，現(xiàn)在我們?nèi)ジ軛U的方向是否應(yīng)該調(diào)整?在接受《陸家嘴》專訪時(shí)，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅表示，去杠桿是一個(gè)在三五年內(nèi)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，但需要把握好節(jié)奏，不能夠靠金融去杠桿單兵獨(dú)進(jìn)。

“表外融資的很多問題是過去多年積攢下來的。如果我們把一個(gè)重要的融資渠道快速地關(guān)閉，但是新的渠道并沒有打開，這就會(huì)對(duì)一部分中型甚至大中型民企的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、甚至生存產(chǎn)生壓力。”她說道。

單靠金融去杠桿最終會(huì)事與愿違

《陸家嘴》：近日，金融去杠桿是今年的熱點(diǎn)話題，不過最近央行又一次定向降準(zhǔn)，釋放約7000億資金，是否意味著去杠桿的力度和節(jié)奏有所調(diào)整?

梁紅：去杠桿的爭(zhēng)論已經(jīng)持續(xù)多年，大家都意識(shí)到中國(guó)杠桿率偏高的問題，也都同意需要著手解決。最近一次是從2013年開始，大家對(duì)于去杠桿力度、速度以及政策組合又有了一些深入的討論。

回顧歷史，這不是中國(guó)第一次面臨高杠桿和低增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)，上一次是在1998年到2002年。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，在中國(guó)這樣的體制機(jī)制下，如果只是靠緊縮貨幣政策來降杠桿，實(shí)際上會(huì)取得適得其反的效果。

過去30年在經(jīng)濟(jì)下行或者貨幣緊縮的時(shí)間段，比如1998年到2002年或2013年到2016年，杠桿率反而上升得更快。中國(guó)的杠桿率偏高深層次的原因包括中國(guó)儲(chǔ)蓄率偏高的問題，也有國(guó)企、地方政府預(yù)算軟約束的問題，還有中國(guó)金融體系主要(或者說只能)提供債務(wù)融資(包括銀行信貸或債券發(fā)行)的問題。

總而言之，雖然大家有共識(shí)同意去杠桿是一個(gè)在三五年內(nèi)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，但是如果速度和節(jié)奏控制不好也會(huì)出現(xiàn)欲速則不達(dá)，甚至事與愿違的效果。特別是在其它的配套政策都還沒有到位，或者其他一些改革比較滯后的情況下，去杠桿不能夠靠金融去杠桿單兵獨(dú)進(jìn)。

例如除了5月份經(jīng)濟(jì)增速偏弱的擔(dān)憂，大家討論比較多的就是這次去杠桿好像民企融資受到的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)企和地方政府融資。

《陸家嘴》：在嚴(yán)監(jiān)管和去杠桿的背景下，不少民企出現(xiàn)了違約，你認(rèn)為違約的深層次原因有哪些?

梁紅：中國(guó)的金融傳導(dǎo)機(jī)制，我喜歡用個(gè)比喻叫“大河有水小河滿”，就是說要在流動(dòng)性非常充裕的情況下，才有一部分資金會(huì)流到民間企業(yè)，但是如果“大河”水位一低，首先就是“小河”干。金融資源配置的改革確實(shí)需要推進(jìn)，但在這項(xiàng)改革沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情況下，如果收緊整個(gè)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，那么一般來講首當(dāng)其沖是小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)，融資難、融資貴的主要是它們。

在今年去杠桿的過程中，資管新規(guī)的出臺(tái)對(duì)現(xiàn)在的情況也有很大影響。資管新規(guī)要求銀行把表外資產(chǎn)要么移到表內(nèi)來，要么把表外的融資大量縮下去。但是表外融資在過去四五年給民間企業(yè)提供了在地下錢莊的15%-20%的高利息，和正規(guī)渠道國(guó)企能拿到的5%-6%的利息之間的一種融資方式，也就是大家講的各種信托委托貸款，這些利率在8%到10%之間。所以在過去四五年，民企通過各個(gè)金融系統(tǒng)的表外和金融創(chuàng)新，取得了一個(gè)對(duì)于他們來講雖然依然貴，但是比過去資金成本低的融資渠道。

去年十一月以來資管新規(guī)的實(shí)施比較快速地收縮金融機(jī)構(gòu)的表外資產(chǎn)，使得很多民企的融資渠道斷掉了。大型國(guó)企和上市公司可以在資本市場(chǎng)和銀行融資，特別小的小微企業(yè)或者初創(chuàng)企業(yè)有PE、VC的融資(也有政策的一定支持)，而這次受到擠壓的民企，并不是最小的民企，也不是大型的、經(jīng)營(yíng)良好的民企，而是介于兩者之間的民企，這和我們過去幾年金融結(jié)構(gòu)的變化也是有關(guān)的。

回到問題的根本上說，我們有一句話叫做“病來如山倒，病去如抽絲”。表外融資的很多問題是過去多年積攢下來的。如果我們把一個(gè)重要的融資渠道快速地關(guān)閉，但是新的渠道并沒有打開，這就會(huì)對(duì)中型甚至大中型的一部分民企的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、甚至生存產(chǎn)生壓力。

《陸家嘴》：最近公布的5月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)全線走弱，你覺得和去杠桿有關(guān)系嗎?

梁紅：除了貨幣、社融這些先行指數(shù)走弱的程度比較大，當(dāng)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)指數(shù)不管是工業(yè)生產(chǎn)，還是消費(fèi)、投資都已顯現(xiàn)疲態(tài)。回過頭來看，過去六個(gè)月左右，金融去杠桿、環(huán)保督察、地方融資平臺(tái)的清理，這些政策疊加出來的結(jié)果在社融、M2上的表現(xiàn)就是貨幣條件收縮得太快太緊。

什么叫太快太緊?相對(duì)于什么太快太緊?我們認(rèn)為是相對(duì)于去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定的貨幣政策“穩(wěn)健中性”而言太緊。什么叫中性?就是中國(guó)的整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行既沒有通脹也沒有通縮的壓力。那么這樣的經(jīng)濟(jì)增速大概是多少?以現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，真實(shí)GDP增速在6.8%到7%，以GDP的平減指數(shù)來衡量，大概3%左右的通脹水平，也就是說9%到10%的名義增長(zhǎng)屬于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)健的范疇。

與此對(duì)應(yīng)的貨幣供應(yīng)量，在中國(guó)還有貨幣深化需求的情況下，應(yīng)該至少保持10%到12%的增速。5月份社融規(guī)模環(huán)比增速下滑到只有8%多一點(diǎn)，這就有些偏緊。偏緊是相對(duì)于什么?應(yīng)當(dāng)是相對(duì)于中國(guó)的潛在增長(zhǎng)率、相對(duì)于通貨膨脹還是通貨通縮這個(gè)拐點(diǎn)來講有些偏緊。

對(duì)于近期的金融條件收緊，討論比較多的幾個(gè)原因，主要是資管新規(guī)和地方融資平臺(tái)的清理，還有環(huán)保政策的疊加。此外還有一個(gè)重要的原因，就是財(cái)政政策也是非常緊的。現(xiàn)在非常像2013年到2015年上一次經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)候的政策組合。

最近，市場(chǎng)很多討論質(zhì)疑稅收收入的增速怎么這么高，但大家有沒有注意到，今年5月份，我們財(cái)政支出的增速同比只有0.5%，1月到5月財(cái)政支出的速度只有8%左右。結(jié)果是，今年頭五個(gè)月，一般公共預(yù)算的結(jié)余和去年相比增加四倍多，一般預(yù)算加上政府性基金的收支結(jié)余同比增速也有78%，就是說財(cái)政也很緊。

實(shí)際上現(xiàn)在中國(guó)的宏觀政策是財(cái)政、貨幣都偏緊。剛才講的貨幣偏緊是相對(duì)于穩(wěn)健中性的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，相對(duì)于既不通脹也不通縮的名義增長(zhǎng)。財(cái)政緊是相對(duì)于政府年初的預(yù)算，我們今年財(cái)政的執(zhí)行情況是稅收或者整個(gè)財(cái)政收入超過預(yù)算的增速，支出低于預(yù)算的增速。

中國(guó)的財(cái)政和貨幣政策是相連的，因?yàn)檎旧砭褪且粋€(gè)重要的消費(fèi)、投資主體。在一系列的PPP整頓、環(huán)保整頓過程中，明顯的財(cái)政支出的力度在縮小，財(cái)政結(jié)余在央行的上升本身就收縮基礎(chǔ)貨幣，政府在各個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的下降也減少了對(duì)融資的需求，所以它對(duì)廣義和基礎(chǔ)貨幣的收縮都有影響。

這也就是為什么像這樣的政策組合需要調(diào)整的原因，它首先偏離了半年前政府制定的財(cái)政和貨幣政策目標(biāo)，從短期效果來講，我們發(fā)現(xiàn)今天有些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑過快，從中期來講，我們認(rèn)為最重要的是這樣一套緊縮政策是不利于降杠桿的。

怎么降杠桿?實(shí)際上有很多結(jié)構(gòu)性的改革政策需要推出，比如說國(guó)企改革、財(cái)稅體制改革、國(guó)有事業(yè)單位的改革、金融體制的改革。在這些都沒有動(dòng)的情況下，直接靠緊貨幣，不管是1998年到2002年的經(jīng)驗(yàn)，還是2013年到2016年的經(jīng)驗(yàn)，這樣的政策最后都是不可持續(xù)的。不可持續(xù)就是說等到經(jīng)濟(jì)失速到一定程度，最終貨幣、財(cái)政政策所需的擴(kuò)張力度會(huì)比及時(shí)調(diào)整還要大。

下半年貨幣、財(cái)政政策需要發(fā)力

《陸家嘴》：在目前的形勢(shì)下，你覺得下半年的貨幣、財(cái)政政策會(huì)有所變化嗎?

梁紅：我們假設(shè)在其他改革還是按部就班的情況下，預(yù)期降準(zhǔn)還要有150個(gè)基點(diǎn)，即我們認(rèn)為準(zhǔn)備金率還要下調(diào)。

這個(gè)假設(shè)的前提是說，其它的政策現(xiàn)在落地的時(shí)間偏長(zhǎng)，比如說資管新規(guī)的細(xì)則還沒出;還有一些政策還在討論階段，離最終的執(zhí)行之間還有很大的時(shí)間差距，比如說財(cái)稅體制改革。財(cái)稅體制改革牽涉到非常重要的中央地方財(cái)權(quán)事權(quán)的劃分，這不是一兩個(gè)月就能生效的，最救急、最快、最靈活、最容易來維持總量平衡的還是貨幣政策。當(dāng)然大家對(duì)松貨幣對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響有一些爭(zhēng)議，可是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性改革的落地時(shí)間或者討論時(shí)間偏長(zhǎng)，所以我們認(rèn)為貨幣政策保持適度的流動(dòng)性還是一個(gè)必不可少的選項(xiàng)。

我們預(yù)期下半年，財(cái)政政策的執(zhí)行力度至少達(dá)到預(yù)算目標(biāo)。財(cái)政支出上半年只達(dá)到了預(yù)算的91%，如果全年的預(yù)算能按期執(zhí)行的話，三季度、四季度是一個(gè)加速的過程。

在這之外可能更重要的是，不管是降杠桿的問題，還是房地產(chǎn)的問題，都指向我們多年討論過，但是走得比較慢的一系列體制機(jī)制改革，比如剛才講到的財(cái)稅體制改革、國(guó)企改革和資本市場(chǎng)改革等等。

如果分析一下中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債表，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)公共部門有很多好的資產(chǎn)，怎樣才能把它盤活?就是說我們不能老做增量，要去盤活存量;但是盤活存量，從另一個(gè)意義來講，就是結(jié)構(gòu)性改革重新劃分利益的過程。這些改革措施如果按照不管是今年兩會(huì)，還是原來“十八大”提出的路線圖、時(shí)間表，都需要看到它們很快提速的過程。當(dāng)然再加上中美貿(mào)易摩擦的陰影，這些結(jié)構(gòu)性改革和宏觀政策的調(diào)整，其實(shí)時(shí)間還是蠻緊迫的。

《陸家嘴》：5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速創(chuàng)十五年新低，最近大家對(duì)消費(fèi)升級(jí)還是消費(fèi)降級(jí)也有一些爭(zhēng)論，你怎么看待消費(fèi)市場(chǎng)?

梁紅：我覺得市場(chǎng)對(duì)5月份的消費(fèi)數(shù)據(jù)可能有一些過度解讀。首先中國(guó)的社會(huì)消費(fèi)品零售的月度數(shù)據(jù)是除了餐飲之外不包括服務(wù)的，所以大家的旅游和其他一些服務(wù)性消費(fèi)不在里面;第二，如果看5月份，增速下滑比較大的是汽車銷售，但大家都知道7月1號(hào)汽車的進(jìn)口關(guān)稅就要下調(diào)，很多人可能會(huì)因此延遲汽車消費(fèi)。

當(dāng)然更大的問題在于，在消費(fèi)需求里面，如果服務(wù)性消費(fèi)的比重越來越大，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的指標(biāo)性意義是有一些缺失的。

其實(shí)中國(guó)的消費(fèi)數(shù)據(jù)在2013年到2016年經(jīng)濟(jì)非常不景氣的情況下也有下滑，但是它比工業(yè)、投資、出口的數(shù)據(jù)要頑強(qiáng)得多、有韌性得多，這里的原因還是大家講的消費(fèi)升級(jí)，主線沒有改變。另外，這也和2012年以來政府支出結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變也有很大的關(guān)系，政府增加了很多教育、醫(yī)療、民生方面的支出。

至于消費(fèi)升級(jí)還是消費(fèi)降級(jí)，我們的觀點(diǎn)是，消費(fèi)升級(jí)不光是指城里人越買越貴、越吃越好。對(duì)于中國(guó)很多普通大眾來講，可能對(duì)一線城市來說是消費(fèi)降級(jí)的產(chǎn)品，對(duì)他們來說還是消費(fèi)升級(jí)。

比如說從去年年底以來，像方便面這樣的食品，包括國(guó)產(chǎn)啤酒，在多年的沉寂之后增速又開始上升。有時(shí)候咱們北上廣深的人感覺好像吃方便面叫消費(fèi)降級(jí)，但是可能大家不知道，在中國(guó)很多的農(nóng)村地區(qū)，方便面還作為一個(gè)送禮的產(chǎn)品。我們的研究團(tuán)隊(duì)最關(guān)注的是中國(guó)收入分配的變化，是大眾消費(fèi)的崛起，而不只是北上廣深的消費(fèi)升級(jí)故事。中國(guó)還有8到9億非城鎮(zhèn)戶口的居民，他們代表著增長(zhǎng)潛力更大的市場(chǎng)。

去年三四線房產(chǎn)銷售的火爆可能代表著中國(guó)大眾消費(fèi)的再一次崛起，這和現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化進(jìn)程再次加速，以及財(cái)政支出和財(cái)產(chǎn)性收入分配，包括公共服務(wù)分配上向中低端收入人群的傾斜是相關(guān)的。

房?jī)r(jià)過高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是風(fēng)險(xiǎn)因素

《陸家嘴》：房產(chǎn)銷售增長(zhǎng)、居民加杠桿會(huì)不會(huì)擠出消費(fèi)?

梁紅：房產(chǎn)銷售擠出消費(fèi)有概念上的問題。因?yàn)樵诜治銎渌麌?guó)家經(jīng)濟(jì)情況時(shí)，如果它的住房消費(fèi)需求很旺盛，大家第一反應(yīng)都會(huì)說這個(gè)地方的消費(fèi)需求很旺。只有在中國(guó)房子賣得很好、需求很高，大家會(huì)覺得是投資需求很高，因而不可持續(xù)、有各種問題。我覺得主要是大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快有一些意見。

《陸家嘴》：你認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展?

梁紅：我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的。因?yàn)樵谧》康男枨蠛凸┙o的基本面分析，以及資源的優(yōu)化配置等方面的爭(zhēng)論還比較多，政策選擇還缺乏共識(shí)。不像在去杠桿的問題上，既有去杠桿的決心，也提出了在去杠桿過程中要防范政策疊加的風(fēng)險(xiǎn)，要防范為了去風(fēng)險(xiǎn)而造成風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)問題上的風(fēng)險(xiǎn)主要是短期政策操作的節(jié)奏和力度的爭(zhēng)論。而在房地產(chǎn)的問題上，似是而非的討論就非常多。我們基本的判斷就是房?jī)r(jià)過高不管在中期還是長(zhǎng)期對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都是風(fēng)險(xiǎn)因素。

但是房?jī)r(jià)為什么總是節(jié)節(jié)攀高?根本的原因是什么?2016年以來，中金自己的一些研究分析可以算不幸而言中，因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)基本面上供不應(yīng)求的狀態(tài)越來越嚴(yán)重。

如果回顧一下2016年之前，很多人講中國(guó)有很多的庫(kù)存，房?jī)r(jià)會(huì)大跌，然而這些預(yù)測(cè)最后都沒有實(shí)現(xiàn)。我們兩年前講過，如果供地政策不改變，限購(gòu)的城市名單會(huì)越來越長(zhǎng);去年還預(yù)測(cè)說如果這種情況延續(xù)下去，限購(gòu)政策的不市場(chǎng)化程度會(huì)越來越嚴(yán)重，這些預(yù)測(cè)都不幸言中?，F(xiàn)在全國(guó)大概有近一百個(gè)城市有各種各樣的限購(gòu)限貸的政策，有七個(gè)城市靠搖號(hào)賣房子，這類城市的名單還在加長(zhǎng)。常識(shí)都會(huì)讓人明白，這不是一個(gè)供大于求的結(jié)果，而是明顯的供不應(yīng)求。

但是現(xiàn)在爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是什么呢?就是說即使接受了供不應(yīng)求，那是不是這個(gè)需求是有問題的、是不可持續(xù)的?這個(gè)需求是不是有很大的投機(jī)性需求?比如說大家都講房子是用來住的，那如果是投機(jī)性需求過高就要用各種政策來抑制它。

但另一面如果我們看宏觀的圖景，中國(guó)真正在城市里安居樂業(yè)的人口占整個(gè)總?cè)丝诘谋壤粫?huì)超過40%，因?yàn)槲覀兊膽艏贫鹊陌才挪皇且粋€(gè)市場(chǎng)化的安排，我們的戶籍制度比較快速的改變也就是最近十幾年才發(fā)生的。同時(shí)，我們現(xiàn)在推進(jìn)的很多對(duì)中長(zhǎng)期發(fā)展非常好的結(jié)構(gòu)性改革都在支持人們住房需求上的增加，從地域上大家希望換到更好的地方居住。然而，大家愿意去的一線、二線、好的三線城市的供應(yīng)是跟不上的。

最近有人提出應(yīng)該進(jìn)行“二次房改”，我覺得“二次房改”是個(gè)很好的提法，但是現(xiàn)在大家提的做法其實(shí)離真正的“二次房改”還有一段距離。

簡(jiǎn)單講什么叫一次房改?中國(guó)人是怎么樣開始買得起私人住宅的?為什么那么多人可以承受這么貴的住房?jī)r(jià)格?因?yàn)?998年到2002年的住房改革，把當(dāng)時(shí)一線二線三線城市最核心地段的房產(chǎn)低價(jià)“賣”給了當(dāng)時(shí)在城市里的8600萬居民。

這些房改房當(dāng)時(shí)還是交了一部分費(fèi)用的，國(guó)家盤活了職工宿舍這一低效資產(chǎn)，把他們轉(zhuǎn)化成為資本注入到8600萬城市居民的資產(chǎn)負(fù)債表上，由此促生了近一億人口的城市中產(chǎn)階級(jí)。也就是2002年之后，中國(guó)才真正開始了私人住房長(zhǎng)達(dá)十幾年的快速增長(zhǎng)，也帶動(dòng)了私人消費(fèi)的快速起飛。

但是現(xiàn)在的問題是什么?大家發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)戶口和非城鎮(zhèn)戶口兩個(gè)群體收入上的差距近年來在縮小，原來是3:1，現(xiàn)在大約到了2.8：1，但是在財(cái)產(chǎn)上的差別是6:1，而且還在擴(kuò)大。原因就在于有城鎮(zhèn)戶口的人要么有過房改房，要么后來在城市的擴(kuò)張過程中的拆遷中得到了一定的補(bǔ)償，即城鎮(zhèn)戶口的居民得到了國(guó)家注入的資本金，這對(duì)中國(guó)的消費(fèi)崛起，對(duì)整個(gè)中產(chǎn)階級(jí)的大規(guī)模擴(kuò)容有過很大幫助。但是新來的人怎么辦?還沒有進(jìn)城的年輕人怎么辦?

那么，如果真的有二次房改的話，它最終應(yīng)該取得什么效果?我認(rèn)為，二次房改需要解決對(duì)未來要進(jìn)城的幾億人用什么方式給他們注入資本金的問題。

這里有幾種辦法，一個(gè)是現(xiàn)在正在各地實(shí)驗(yàn)的農(nóng)村土地改革，給能夠進(jìn)城或者愿意進(jìn)城的一部分非城鎮(zhèn)戶口的人一個(gè)財(cái)產(chǎn)或者一個(gè)收入流。

另外看新加坡的經(jīng)驗(yàn)的話，就是先租后買的安排。第一次房改房是怎么改的?就是當(dāng)時(shí)城市的老職工用工齡折現(xiàn)了房產(chǎn)中很大一塊價(jià)值。對(duì)新來的人，比如說剛剛校園畢業(yè)的年輕人，還沒有資產(chǎn)，他可不可以先租后買?新加坡的制度安排就是，如果你是這個(gè)國(guó)家的職工，你長(zhǎng)期在這里工作，你的住房財(cái)產(chǎn)最后是國(guó)家給你回報(bào)的一部分，或者說是每個(gè)公民分享國(guó)家發(fā)展的一種紅利。

第一次房改惠及了8600萬當(dāng)時(shí)的城市居民，也是在1998年到2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)憂外患的情況下，調(diào)動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)非常成功的改革實(shí)踐。

這一次如果真的講“二次房改”，按照可比的城市概念，中國(guó)只有30%的常住人口生活在城市里，剩下的人再進(jìn)城，什么是他們進(jìn)城的資本金?在土地都是國(guó)有的情況下，國(guó)家和新一代的市民之間應(yīng)該有什么樣的財(cái)產(chǎn)制度安排?

我覺得中國(guó)過去40年的改革很成功的一件事情，就是把很多財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)，有效、清晰地分享給了個(gè)人，比如說我們農(nóng)村的包產(chǎn)到戶，把土地上農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益權(quán)有效地分享給了農(nóng)民。1998-2002年的城市住房改革把城市房產(chǎn)的收益權(quán)分享給了當(dāng)時(shí)的城市居民，雖然土地依然是國(guó)家所有。

不管是三中全會(huì)文件的改革目標(biāo)，還是我們對(duì)2035年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)家的要求，中國(guó)的老百姓都應(yīng)該享有更完整的(最終憲法應(yīng)當(dāng)賦予的)遷徙權(quán)。

也就是說一個(gè)人有自由選擇在哪里學(xué)習(xí)生活工作的權(quán)利，那些建立在戶籍基礎(chǔ)上(包括升學(xué)、就業(yè)、享受公共服務(wù)，購(gòu)買住房、汽車等等)的各種限制最終都應(yīng)當(dāng)取消。住房需求旺盛是件好事，但需求上來了，供給端卻沒跟上來。不光是整體住宅用地供給不足的問題，而且在財(cái)稅體制改革沒有推進(jìn)的情況下，地方政府還是高度依賴土地出讓金，結(jié)果是什么?就是越?jīng)]人去的地方土地供應(yīng)相對(duì)越多，而越富裕的地方、人越想去的地方土地供應(yīng)越少。

這是一個(gè)更大的問題，也影響到剛開始講的去杠桿的問題，三中全會(huì)文件里列出的改革清單中，財(cái)稅體制改革是推進(jìn)改革的牛鼻子。

如果按照三中全會(huì)文件定的時(shí)間點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)，財(cái)稅體制改革是最滯后的改革項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)間表。我們現(xiàn)在預(yù)算改革往前推得比較好，但是在中央和地方的財(cái)權(quán)事權(quán)的劃分上，到現(xiàn)在還沒有一個(gè)完整的方案拿出來討論。

這也就意味著于地方政府的債務(wù)問題、預(yù)算軟約束問題無法根本解決，房地產(chǎn)的問題也就無法根本解決。

有一種說法就是房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈胤秸吹仄ぃ堑胤秸疄槭裁匆吹仄?過去說是因?yàn)镚DP考核?，F(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)說不考核GDP了，可是不考核GDP，還考核別的，還要扶貧，還有環(huán)保，還有其他的各類民生支出，他收入從哪里來?土地最后講還是地方非常重要的一個(gè)收入來源。