貴州融創(chuàng)基業(yè)發(fā)布的一則無關(guān)聲明 將安信信托的又一筆違約事件推到了臺前

“小房企、小項(xiàng)目、弱擔(dān)保、弱抵押的不敢投。”針對近期幾家信托公司被曝“踩雷”事件，北京一家信托公司經(jīng)理直言。

2019年以來，房地產(chǎn)信托依舊在給房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”的通道上扮演了重要角色，但一路狂飆之后并非只有快意。一面是渴求資金的房企愿意以高達(dá)20%的融資成本向信托公司“求助”，一面是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻撩動(dòng)著市場的神經(jīng)。

貴州融創(chuàng)基業(yè)這個(gè)名為“安信·新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計(jì)劃”，因涉及借款人宏德置業(yè)逾期歸還信托貸款，導(dǎo)致該信托計(jì)劃兌付逾期。

盡管貴州融創(chuàng)基業(yè)表示該信托計(jì)劃的逾期兌付與其無關(guān)，該貸款發(fā)放時(shí)融創(chuàng)基業(yè)還未成為借款人的股東，且正在辦理股權(quán)退出手續(xù)。但警報(bào)已經(jīng)拉響，在此之前，安信信托已經(jīng)在中民投董家渡項(xiàng)目、新華城深圳羅湖項(xiàng)目上出現(xiàn)違約。

這并非個(gè)案。重慶典雅地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整案中涉及中誠信托等4家信托公司、頤和地產(chǎn)通過中江信托發(fā)行的“中江金龍86號”出現(xiàn)逾期兌付、中泰信托貴州凱里棚改項(xiàng)目資金違約、民生信托無懼交叉違約再為大連百年城募資……一批批房地產(chǎn)信托的排隊(duì)違約，從側(cè)面暴露了強(qiáng)監(jiān)管主旋律下“涉房涉地”仍是風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)。

前述信托公司經(jīng)理稱，房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤較大，20%~30%的收益對信托投資是很大的誘惑。如果提供的抵押或擔(dān)保不足，就可能在高收益之后埋下違約的隱患;如果抵押物充足，也可以通過資產(chǎn)處置的辦法來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。“雖然經(jīng)常曝出信托違約事件，也會(huì)收到監(jiān)管罰單，但整體上信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是可控。”

3000億信托資金馳援樓市

房地產(chǎn)企業(yè)正通過信托產(chǎn)品進(jìn)行補(bǔ)血式融資。

4月末，粵泰股份與北方信托簽署了一份48億元授信金額的合作協(xié)議，5年期的融資成本不低于11.2%。

此前的3月，平安信托與正榮地產(chǎn)牽手，簽署了200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從去年四季度至今，信托公司與房企達(dá)成上百億授信額度的合作時(shí)有發(fā)生。典型如光大信托先后與花樣年、泰禾、福晟分別簽署了100億元、200億元、100億元的合作協(xié)議。同期，興業(yè)信托與正榮地產(chǎn)達(dá)成100億元合作協(xié)議。

一家信托公司財(cái)富管理中心內(nèi)部人士稱，信托不允許放流動(dòng)資金，必須要有項(xiàng)目，有項(xiàng)目才能放，所以房企與信托公司簽協(xié)議更多是信用規(guī)劃。戰(zhàn)略合作協(xié)議相對較虛，落地下來可能并沒有這么多，不過這也恰恰反映了企業(yè)融資比較難和迫切心。

用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，1~4月，集合房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量2058款，發(fā)行規(guī)模2988.51億元，同比去年同期2696.72億元增長10.82%;成立數(shù)量1844款，成立規(guī)模2289.97億元，同比去年同期2007億元增長14.10%;平均收益率8.38%，去年同期為7.74%。

“目前信托仍然處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換階段，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式、盈利能力仍有待市場檢驗(yàn)，房地產(chǎn)信托成為轉(zhuǎn)型時(shí)期盈利的重要支撐，同業(yè)之間競爭日益激烈。加上房企其他融資渠道不順暢，短期內(nèi)房地產(chǎn)信托不會(huì)完全萎縮。”用益信托分析師帥國讓稱，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及強(qiáng)監(jiān)管的影響，目前信托公司對房企的門檻明顯提升，不僅要滿足銀保監(jiān)會(huì)“432規(guī)定”的條件，而且交易對手繼續(xù)向百強(qiáng)企業(yè)集中，項(xiàng)目向熱點(diǎn)地區(qū)集中。

從4月成立并披露產(chǎn)品投向地區(qū)房地產(chǎn)類集合信托來看，房地產(chǎn)類信托的資金正在逐步向頭部房企和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集中。在305款信托產(chǎn)品中，信托資金主要投向于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，其中廣東省以47款的產(chǎn)品數(shù)量遙遙領(lǐng)先;另外從229款披露交易對手的產(chǎn)品來看，交易對手為大型房企達(dá)到172款，占比超過75%。

普益標(biāo)準(zhǔn)研究員龍燕表示，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目一般要求交易對手排名前100、融資項(xiàng)目滿足“432規(guī)定”原則，綜合考量交易對手的實(shí)力及項(xiàng)目區(qū)位、物業(yè)前景及抵押物情況等。排名靠前和國企性質(zhì)的房企， 擁有更強(qiáng)的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，信用資質(zhì)整體較好，更受信托公司的青睞。

“現(xiàn)在百強(qiáng)房企的信托融資成本大概12%~15%，龍頭房企如恒大、融創(chuàng)等公司的信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率也多在7%~9%，非百強(qiáng)房企基本拿不到錢。雖說開年后資金面有所寬松，但央行貨幣放寬也是定向放，資金端并不是很充裕，所以擇優(yōu)放款，非百強(qiáng)的房企融資成本在20%以上，風(fēng)險(xiǎn)很大。”一位華南地區(qū)信托公司人士表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托結(jié)構(gòu)靈活并且有足夠的抵押物，目前來看，風(fēng)險(xiǎn)不大。

違約層出不窮

高歌猛進(jìn)的信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模背后，違約風(fēng)險(xiǎn)也一直如影相隨。

重慶典雅地產(chǎn)公司近日爆出破產(chǎn)重整案，4家信托公司和14家銀行牽涉其中引起了廣泛關(guān)注。其中，中誠信托相關(guān)貸款產(chǎn)品對應(yīng)的抵押物部分資產(chǎn)因置換問題，已被自然人占有和使用，在追償債務(wù)時(shí)導(dǎo)致查封后又被判解除查封而無法執(zhí)行。

和融創(chuàng)中國扯上關(guān)系的安信信托發(fā)行的“安信·新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計(jì)劃”因涉及借款人宏德置業(yè)逾期歸還信托貸款，導(dǎo)致該信托計(jì)劃兌付逾期。該信托計(jì)劃成立于2013年，計(jì)劃規(guī)模約為28億元，涉及投資者超過1000人。

安信信托發(fā)行的另一款名為“安信·深圳羅湖城市更新集合資金信托計(jì)劃”，因融資方“新華城公司及其實(shí)際控制人唐寶文”未能很好的把控付息資金的回籠時(shí)間，導(dǎo)致沒能在付息日前兌付本次利息。

中泰信托旗下的“中泰·貴州凱里項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃”是2016年底發(fā)行，共約4.5億元。因融資方貴州凱里開元城市投資開發(fā)有限責(zé)任公司未能按約足額支付到期貸款本息而發(fā)生違約。

這些案例給目前熱火朝天的房地產(chǎn)信托敲響了警鐘。

帥國讓認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來了資產(chǎn)質(zhì)量下降風(fēng)險(xiǎn)，信托項(xiàng)目出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約的事件不斷爆發(fā)。在這些爆出風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目中，除了融資方和項(xiàng)目自身的因素外，信托公司自身的因素也逐步浮出水面。但整個(gè)信托業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要防控舉措包括名單制、抵質(zhì)押物、資金監(jiān)管及投后管理等。

對于信托行業(yè)而言，資管新規(guī)“去通道、控分級、降杠桿、除嵌套”等一系列監(jiān)管規(guī)定的落地，在短期內(nèi)意味著轉(zhuǎn)型升級的陣痛，面對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期高收益的利誘，信托公司和房企牽手合作一直“高燒”不止，其中也不乏鋌而走險(xiǎn)者。

4月10日，天津銀保監(jiān)局對北方國際信托開具80萬元的罰單，原因是北方國際信托存在違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款、信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的行為。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年有17家信托公司被地方監(jiān)管局開出23張罰單，合計(jì)罰沒金額達(dá)到1460萬元。其中，在房地產(chǎn)信托方面，處罰事由主要包括“將信托資金違規(guī)用于土地儲備貸款”“房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)審查不符合要求”等。

龍燕認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，通過債權(quán)方式為房企提供融資支持仍占主導(dǎo)地位，但在去杠桿、金融強(qiáng)監(jiān)管的背景下，傳統(tǒng)債權(quán)融資以及明股實(shí)債的股債結(jié)合等業(yè)務(wù)將面臨越來越多的制約，房企通過非標(biāo)準(zhǔn)化舉債放大杠桿的路徑將越走越窄。從信托公司角度對于房地產(chǎn)的資質(zhì)主體要求也在提高，而且風(fēng)險(xiǎn)控制也在明顯提高。具有較強(qiáng)資金實(shí)力和資金來源渠道多元化的大型優(yōu)質(zhì)房企，才是“香餑餑”。

實(shí)際上，居高不下的收益率才是“吸金”的關(guān)鍵。前4月，房地產(chǎn)信托收益最高的一款產(chǎn)品為“愛建信托發(fā)行的長盈精英-奉賢馨雅名庭項(xiàng)目(十二期)”，預(yù)期收益率高達(dá)13.54%。

“由于金融監(jiān)管持續(xù)收緊，為了與銀行進(jìn)行差異化競爭，已經(jīng)有部分信托公司開始探索進(jìn)行真實(shí)股權(quán)投資，如通過股權(quán)和債權(quán)結(jié)合的方式與交易對手共同進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，除了獲取債權(quán)部分的利息收入外，還通過持有股權(quán)至項(xiàng)目結(jié)束獲取股權(quán)部分的收益分配。”上述華南地區(qū)信托公司內(nèi)部人士說。

除了股權(quán)加債權(quán)的模式，部分信托公司還嘗試開展純股權(quán)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比較典型的是持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由信托計(jì)劃出資100%控股項(xiàng)目公司，深度參與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。

市場上充斥的另一種聲音則認(rèn)為，從2018年年底到未來三年，中國房地產(chǎn)行業(yè)可能是最后一輪景氣周期，房地產(chǎn)信托是否依然會(huì)繼續(xù)一路上漲，有待時(shí)間給出答案。