多個(gè)行業(yè)正在出現(xiàn)持續(xù)中斷現(xiàn)場(chǎng)工作和娛樂(lè)之間的界限正在變得模糊

趨同 發(fā)展的未來(lái)

作為設(shè)計(jì)師，我們渴望解決對(duì)客戶最重要的問(wèn)題。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，SmithGroup建立了客戶咨詢(xún)委員會(huì) - 一個(gè)獨(dú)特的平臺(tái)，可以在當(dāng)今最相關(guān)的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)的最前沿與組織探討創(chuàng)意。通過(guò)這些挑釁性的對(duì)話，我們將我們的設(shè)計(jì)方法與客戶視角融入的未來(lái)思維結(jié)合起來(lái)。在2018年秋季，我們召集了一組開(kāi)發(fā)人員，物業(yè)經(jīng)理，城市規(guī)劃人員和最終用戶，以調(diào)查組織與房地產(chǎn)之間復(fù)雜關(guān)系的思想交流。對(duì)話的焦點(diǎn)是融合：發(fā)展的未來(lái)。以下是我們從該工作會(huì)議中學(xué)到的內(nèi)容的摘要。

顛覆與新的混合使用

多個(gè)行業(yè)正在出現(xiàn)持續(xù)中斷，現(xiàn)場(chǎng)，工作和娛樂(lè)之間的界限正在變得模糊。將此與共享經(jīng)濟(jì)的興起，新興技術(shù)和不斷變化的代際期望相結(jié)合，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷令人興奮的融合?；旌嫌猛鹃_(kāi)發(fā)不再是不同元素的集合，而是針對(duì)市場(chǎng)需求的針對(duì)未來(lái)的戰(zhàn)略響應(yīng)。隨著吸引和吸引知識(shí)型員工人才的競(jìng)爭(zhēng)加劇 - 無(wú)論是在我們的城市還是郊區(qū) - 人們希望建立密集，多樣化和靈活的社區(qū)，融合各種用途 - 包括住宅，酒店，零售，工作和休閑 - 已鋪設(shè)新混合用途的方式。

這種趨同不僅與市場(chǎng)部門(mén)有關(guān)。以前，技術(shù)，工作場(chǎng)所設(shè)計(jì)和城市規(guī)劃之間存在脫節(jié)。技術(shù)專(zhuān)家受到一個(gè)迭代，破壞性的過(guò)程的驅(qū)動(dòng)，并專(zhuān)注于成為第一個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)的人。相比之下，工作場(chǎng)所設(shè)計(jì)師和城市規(guī)劃師更加刻意。歷史上第一次，技術(shù)，工作場(chǎng)所設(shè)計(jì)和城市規(guī)劃也在趨同。

區(qū)碼頭。

從設(shè)施到體驗(yàn)：市場(chǎng)和人口統(tǒng)計(jì)正在發(fā)生變化

雖然令人垂涎的房地產(chǎn)曾經(jīng)被黃金地段定義，但設(shè)施已成為各種房產(chǎn)的新價(jià)值差異化因素。開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供金星級(jí)的便利設(shè)施來(lái)競(jìng)爭(zhēng)贏得租戶和投資者，從由常駐明星廚師準(zhǔn)備的復(fù)雜食品和飲料提供到共同工作空間，寵物設(shè)施通常被認(rèn)為是影響交易的最終吸引力。

在地區(qū)范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)人員明白這一切都與體驗(yàn)有關(guān)......并且正在改變整個(gè)社區(qū)。底特律50區(qū)的區(qū)域就是一個(gè)例子;這個(gè)新模型以零售，住宅和辦公室包圍的新曲棍球競(jìng)技場(chǎng)為一體，以創(chuàng)造行人豐富的街景體驗(yàn)，以滿足對(duì)城市綜合生活方式的真正需求。像谷歌這樣的全球工作場(chǎng)所客戶已經(jīng)放棄了他們的郊區(qū)總部，以實(shí)現(xiàn)市中心工作場(chǎng)所為員工提供更積極的生活方式底特律地區(qū)擁有Little Caesars的旗艦總部和另一端激活地面平面的城市拱廊，是新混合用途的典范。目的地體驗(yàn)的另一個(gè)例子是The District Wharf，華盛頓特區(qū)24英畝的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重新啟動(dòng)了波托馬克河沿岸一條長(zhǎng)期被忽視的海濱區(qū)域，一方面通過(guò)創(chuàng)造性地將街道零售和餐廳空間，二級(jí)公共庭院和兩個(gè)酒店的每個(gè)品牌的客人兩個(gè)截然不同的發(fā)展聯(lián)系在一起。室內(nèi)環(huán)境和量身定制的體驗(yàn)

一些開(kāi)發(fā)人員表示，混合用途的開(kāi)發(fā)是與生成無(wú)關(guān)的，并且對(duì)嬰兒潮一代的吸引力與千禧一代一樣多。在郊區(qū)養(yǎng)家后，許多空巢老人現(xiàn)在想回到城市，在一些地區(qū)，他們占據(jù)了高達(dá)50%的市場(chǎng)份額。最近哈佛大學(xué)住房研究發(fā)現(xiàn)，退休的嬰兒潮一代正在縮小規(guī)模并搬遷到城市地區(qū)，并將千禧一代定價(jià)在一些市場(chǎng)中。為女性設(shè)計(jì)我們的城市，地區(qū)和建筑也是一個(gè)重要的考慮因素，因?yàn)榕哉妓匈?gòu)房決策的90%。

底特律區(qū)。

規(guī)劃成功

SmithGroup與之合作的開(kāi)發(fā)人員和業(yè)主已經(jīng)確定了若要使用混合使用項(xiàng)目必須解決的幾個(gè)關(guān)鍵屬性，包括：

熱情好客(不論用途)

整合質(zhì)量完成

豐富的自然光線

驚人的共享舒適空間

現(xiàn)場(chǎng)零售

與會(huì)者一致認(rèn)為，新的混合用途必須包括至少三種產(chǎn)品類(lèi)型，沒(méi)有產(chǎn)品類(lèi)型占總數(shù)的40%以上，不包括任何一個(gè)市場(chǎng)部門(mén)主導(dǎo)的項(xiàng)目。用途分割還提供了共享停車(chē)和降低成本的機(jī)會(huì)。例如，辦公室和住宅提供免費(fèi)的用途組合，因?yàn)檗k公室用戶需要從上午8:00到下午5:00停車(chē)，在晚上和周末為居民留下停車(chē)位。

底特律區(qū)。

挑戰(zhàn)與未來(lái)思考

財(cái)務(wù)障礙，工作性質(zhì)，運(yùn)輸和技術(shù)的變化被認(rèn)為是成功發(fā)展的常見(jiàn)挑戰(zhàn)。近年來(lái)爆炸性建筑成本高達(dá)25%，加上市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的收入限制，正在削弱一些項(xiàng)目的可行性。為了抵消勞動(dòng)力成本的急劇上升，一些開(kāi)發(fā)商正在利用新興技術(shù)，如整個(gè)建筑物的3D打印，而其他開(kāi)發(fā)商正在尋找替代建筑方法，如預(yù)制和模塊化建筑。

不斷變化的工作環(huán)境正在多層次上改變混合用途的發(fā)展。由于30%的居民從他們的單位開(kāi)展某種形式的業(yè)務(wù)，城市規(guī)劃者正在完善規(guī)劃條例。Coworking模型正在破壞微觀和宏觀規(guī)模的企業(yè)租賃協(xié)議，導(dǎo)致業(yè)主引入共享設(shè)施和共同工作空間，以與WeWork等組織競(jìng)爭(zhēng)。由于美國(guó)高達(dá)60%的辦公用戶被認(rèn)為是合作的良好候選人，大型企業(yè)的定制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很快將創(chuàng)建目的地校園，整合了許多相同的設(shè)施，如共用空間。除了共工之外，工作的未來(lái)有望在工作場(chǎng)所和公共領(lǐng)域之間實(shí)現(xiàn)融合，因?yàn)楣ぷ鳠o(wú)縫地從建筑物墻壁流向室外工作空間，

在共享經(jīng)濟(jì)心態(tài)的推動(dòng)下，城市交通系統(tǒng)將繼續(xù)發(fā)展和擴(kuò)展。自駕乘車(chē)，無(wú)人駕駛航天飛機(jī)，無(wú)人駕駛摩托車(chē)，城市自行車(chē)共享，汽車(chē)共享和應(yīng)用驅(qū)動(dòng)的拼車(chē)程序?qū)⑨尫乓郧捌?chē)使用的城市空間，停車(chē)場(chǎng)將被推到地區(qū)的周邊。

技術(shù)是將來(lái)將這些美妙體驗(yàn)和系統(tǒng)連接在一起的共同點(diǎn)。無(wú)論是由Alphabet的城市技術(shù)集團(tuán)Sidewalk Labs開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)項(xiàng)目，它都能將舊的付費(fèi)電話轉(zhuǎn)換為免費(fèi)的，技術(shù)先進(jìn)的接入點(diǎn)，具有視頻通話功能和尖叫快速的WiFi，或者像多倫多碼頭這樣的整個(gè)以技術(shù)為中心的社區(qū)這將測(cè)試新興系統(tǒng)，技術(shù)將無(wú)處不在。

面向未來(lái)的解決方案

在與合作伙伴的對(duì)話中反復(fù)出現(xiàn)的另一個(gè)主題是無(wú)所不在的話題。H我們能否為我們的城市，地區(qū)和建筑物增加靈活性和面向未來(lái)的設(shè)計(jì)策略以預(yù)測(cè)未知?城市規(guī)劃者建議，或許，建筑物可以設(shè)計(jì)成多功能模塊，使其能夠適應(yīng)其功能，作為今天的辦公室，明天的住宅結(jié)構(gòu)，并在遙遠(yuǎn)的未來(lái)轉(zhuǎn)變?yōu)楦呒?jí)生活環(huán)境。一位開(kāi)發(fā)商建議將建筑物中的垂直運(yùn)輸元件轉(zhuǎn)移到周邊并增加樓層到樓層的高度，以便將來(lái)可以很容易地重新利用結(jié)構(gòu)，而不是拆除和更換。還有另一個(gè)合作伙伴建議超越當(dāng)今特定功能所需的最小技術(shù)，并設(shè)計(jì)通用技術(shù)訪問(wèn)，以便一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施可以容納一秒，

我們從哪里開(kāi)始?

客戶咨詢(xún)委員會(huì)的一位參與者描述的最終目標(biāo)是查看超混合使用空間，為各種用戶創(chuàng)造終極體驗(yàn) - 無(wú)論該用戶是購(gòu)物者，居民，訪客，辦公室工作人員，或者讓他們?cè)诳臻g中移動(dòng)的人。然后，確保他們的體驗(yàn)盡可能無(wú)縫和協(xié)調(diào)。這將通過(guò)通過(guò)公共平臺(tái)連接用戶來(lái)實(shí)現(xiàn)。這一概念以及技術(shù)日益重要的作用將很快推動(dòng)整體總體規(guī)劃過(guò)程和發(fā)展。