開發(fā)商投資大型設施以吸引頂級租戶

開發(fā)商投資大型設施以吸引頂級租戶

隨著對令人垂涎的租戶和顧客的競爭升溫，開發(fā)商將設施軍備競賽推向新的極端。

位于佛羅里達州坦帕市的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)是美國Courtesy Cole Media的第一個運營結(jié)晶水瀉湖。

有史以來建造的更奢侈的設施之一定于今年春天在紐約市開放。這艘150英尺高的鋼結(jié)構(gòu)稱為Vessel，價格至少為1.5億美元，由154個相互連接的樓梯組成，有近2,500個臺階和80個著陸點，可形成一英里的可攀爬通道。

船只毗鄰The Shed，這是一座耗資4.5億美元的教育/藝術(shù)/表演大型建筑，擁有大量可伸縮的外殼，大約在同一時間開放。它們是由其開發(fā)商The Related Companies定位的250億美元Hudson Yards重建項目的一部分，作為紐約的“新重心”，預計每年為該市的經(jīng)濟貢獻190億美元。

像Vessel這樣的大型設施在過去可能與富含石油的中東酋長國的自由支出過度相關(guān)，在美國主要城市變得越來越少見。例如，位于加利福尼亞州門洛帕克西校區(qū)的Facebook新建的524,000平方英尺辦公樓MPK 21由Gehry Partners設計，包括一個占地3.6英畝的屋頂花園和擁有200多棵樹的公園和1.4- MW太陽能電池陣。

在舊金山，最近開業(yè)(當時關(guān)閉結(jié)構(gòu)修復)Transbay運輸中心包括一個5.4英畝的公共屋頂公園，由PWP景觀建筑設計，有半英里的步行路徑，200種植物和樹木，真草，和圓形劇場。一個1000英尺長的噴泉的水射流在公園的北側(cè)彎曲，由跟蹤下面公共汽車運動的傳感器激活。

Epperson總體規(guī)劃社區(qū)，佛羅里達州坦帕市，禮貌科爾媒體。

它們值得花費嗎?

大型設施，特別是室內(nèi) - 室外空間，在商業(yè)房地產(chǎn)項目中至關(guān)重要，部分是為了吸引千禧一代的居民，Ben Kochalski是JBC West的負責人和John Buck公司的總監(jiān)，他是一位總部位于芝加哥的開發(fā)商。項目包括Park Tower高層建筑，其中包括14個“天橋”和兩個寬敞的露臺(參見第32頁的側(cè)欄)。

幾乎每個建筑部門都在進行軍備競賽。但更少討論的是投資與回報之間的關(guān)系。事實上，Newmark Knight Frank(bit.ly/2FV58A3)在華盛頓特區(qū)市場過去三年內(nèi)交付的124棟公寓樓進行的一項研究發(fā)現(xiàn)，擁有五種或更多社交設施的建筑物，如健身中心和游泳池，實際上，每單位售價約為32,000美元，而不是四等或更少設施的公寓。

另請參見：室內(nèi)戶外設施在舊金山摩天大樓開放租賃價值

Kochalski是第一個承認計算設施投資回報率“令人難以置信的困難”的人。但他很快就注意到他的公司仍然相信一座“重裝設施”的建筑物租得更快，并且需求更高。

Facebook的MPK 21 Menlo Park總部擴建包括編織數(shù)百棵樹木，草和灌木的步行道。禮貌Facebook。

加水，增加物業(yè)價值

大型設施的投資回報率正在由Crystal Lagoons進行全面測試，Crystal Lagoons是一家授權(quán)技術(shù)的跨國公司，允許開發(fā)商建造和維護無限大小的結(jié)晶瀉湖，并在任何地方創(chuàng)造海灘生活方式。

Crystal Lagoons成立于智利圣地亞哥，于2014年進入美國市場。它在邁阿密和達拉斯設有辦事處，并在六個州開展業(yè)務，已經(jīng)協(xié)商了23宗交易，其中三個瀉湖正在運營，還有兩個將開始建設。致公司執(zhí)行副總裁Kevin Moore。

摩爾說，瀉湖與大型公共游泳池的不同之處在于，技術(shù)通過“劑量”或消毒來減少100倍的化學品，“僅在必要時”使用水。瀉湖也不需要精心設計的過濾系統(tǒng) - 因此使用能量比傳統(tǒng)游泳池少50倍 - 通過部署超聲波將顆粒物和沉淀物輸送到底部，便于拆卸和清潔。Crystal Lagoons通過瀉湖傳感器提供對水質(zhì)的遠程技術(shù)監(jiān)督。“我們可以通過幾次按鍵進行更改，”摩爾說。

Moore表示，根據(jù)項目的整體規(guī)模，Lagoons每英畝需要花費65萬到100萬美元。施工需要九個月到一年才能完成。當被問及為什么開發(fā)商會選擇瀉湖而不是其他便宜的便利設施時，摩爾通過勾選“價值杠桿”進入他的營銷宣傳，其中包括瀉湖如何將B位置提升到A位置并且可以幫助開發(fā)人員到最后區(qū)域更快。

在ESJ Capital花費6000萬美元收購位于邁阿密的占地18英畝的動物園叢林島后，它來到Crystal Lagoons尋找改善動物園出勤率的方法。摩爾說，Crystal Lagoons設想的是安裝一個占地2英畝的環(huán)礁湖，周圍的重建項目，如果有效，可能會在幾年內(nèi)將動物園的年交通量從目前的275,000人增加到100多萬人次。

Crystal Lagoons在美國的首個許可證是在佛羅里達州Wesley Chapel占地900英畝的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)內(nèi)占地7.5英畝的瀉湖，其計劃包括單戶和多戶住宅和商業(yè)建筑。

為了評估這種舒適度的投資回報率，Metrostudy在去年秋天完成瀉湖安裝之前的七個月內(nèi)進行了研究。該研究發(fā)現(xiàn)，Epperson的四款車型的銷售速度是其他三個總體規(guī)劃社區(qū)同樣車型銷量的兩倍。一旦瀉湖的建設開始，Epperson模型的售價就會高出20%以上。

Epperson的開發(fā)商Metro Development Group確信：它已簽署許可證，在佛羅里達州中部的其他八個社區(qū)包括5至15英畝的瀉湖。該公司還創(chuàng)建了自己的“MetroLagoons by Crystal Lagoons”品牌。

大約80%的Crystal Lagoons目前的項目是Epperson和Beachwalk這樣的混合用途開發(fā)項目的一部分，這是一個占地1000英畝的總體規(guī)劃社區(qū)，位于佛羅里達州圣約翰，擁有大約800個單戶和聯(lián)排別墅。Beachwalk包括一個占地14英畝的瀉湖，擁有3700萬加侖的水，專供居民使用。計劃商業(yè)開發(fā)包括零售，餐廳，健身中心，12,000-sf俱樂部會所，迷你高爾夫球場和寵物嬉水池。根據(jù)杰克遜維爾商業(yè)雜志的報道，未來的發(fā)展還可能包括占地70英畝的高中。

由Gehry Partners設計的Facebook的MPK 21項目為MPK 20頂部9英畝的公園增加了3.6英畝的屋頂公園空間。感謝Facebook。

適合炎熱或寒冷的氣候

Lagons和其他大型設施通常被視為“附加設施”，不一定能賺錢，但“穩(wěn)定其余的發(fā)展，”AIA，AIA，LEED AP，AE7的高級設計師，匹茲堡設計公司AE7 。

AE7在中東地區(qū)做了很多工作，包括迪拜，開發(fā)商Majid Al Futtaim去年5月與Crystal Lagoons達成協(xié)議，在其38億美元的Tilal Al Ghaf混合用途社區(qū)中包括一個17英畝的瀉湖。

AE7的實踐總監(jiān)Jeff Wetzel表示，他的公司一直致力于迪拜的另一個混合用途項目Mohammed Bin Rashid City 1區(qū)，該項目將包括一個占地99英畝，長7公里的瀉湖，橫跨海灘和步行道。

AE7向Millcas Investments的總裁兼首席執(zhí)行官Lucas Piatt介紹了瀉湖的概念，該公司正在匹茲堡重新開發(fā)一個占地15英畝的工業(yè)用地，用于一個名為Esplanade的混合用途社區(qū)，這是該城市俄亥俄河沿岸城堡社區(qū)重建的一部分。濱海藝術(shù)中心可能距離開工兩年，但其計劃要求占地2英畝的公共瀉湖，此外還有摩天輪，碼頭，酒店，30萬平方英尺的辦公空間，以及多達600個住宅單位。 Chris McCune，PE，Millcraft的項目經(jīng)理。

這將是Crystal Lagoons的第一份北方許可協(xié)議。Millcraft打算將濱海藝術(shù)中心作為一個四季社區(qū)，擁有全年的溫泉浴場和瀉湖的一部分，可以轉(zhuǎn)變?yōu)榱锉鶊觥?/p>

Esplanade是一個15英畝的重建項目，計劃在匹茲堡設計，由當?shù)氐腁E7公司設計，將包括一個全年可供公眾使用的占地兩英畝的瀉湖。在冬季，部分瀉湖將作為溜冰場。AE7，Courtesy Crystal Lagoons。

“我們正試圖激活這個網(wǎng)站，”McCune說，“并為游客創(chuàng)造了'第一天'的目的地”，Templeton解釋說這意味著濱海藝術(shù)中心的所有建筑和特色都會同時打開。

AE7和Millcraft高管指出，另一個當?shù)氐牧锉鶊?- 位于PPG Place的100萬美元，13,456-sf的Mass Mutual匹茲堡溜冰場 - 已經(jīng)成為一個受歡迎的景點，這預示著Esplanade潛在的吸引力。

Crystal Lagoons的下一個成長理念更加雄心勃勃：為陷入困境的購物中心注入新的活力。摩爾表示，他的公司已經(jīng)與一些房地產(chǎn)投資信托基金進行了交談，討論如何用2至4英畝的瀉湖替換失敗或破產(chǎn)的商場錨，這將使開發(fā)商有機會增加食品和飲料場所，酒店，甚至是多戶開發(fā)項目。什么都沒有簽署，但摩爾是有希望的。“這將是零售業(yè)重塑的一部分，”他說。