鞋盒公寓能否為新年的投資者帶來許多快樂的回報

十多年來，奧克蘭所謂的鞋盒公寓一直是許多房地產投資者的熱門選擇。

但是，由于投資者現(xiàn)在將注意力更多地集中在租金收益率和資本收益上，他們如何疊加?

我們在位于奧克蘭中央商務區(qū)中心的一棟歷史悠久的建筑中，將609/105 Queen St，一間32平方米，設施齊全的單臥室公寓改造成公寓。

它于12月6日由Ray White City Apartments的Ryan Bridgman和Mitch Agnew拍賣。

布里奇曼表示，大多數(shù)表現(xiàn)出興趣的潛在買家都是投資者，盡管還有兩對年輕夫婦在CBD尋找一個自己生活的地方。

它是空置的，并以295,000美元的價格出售給投資者，Ray White City Apartments的租賃部門將租金評估為430至450美元。

如果我們將可能的租金定為每周440美元，這將使新業(yè)主的總租金收益率達到7.76%。

這與郊區(qū)傳統(tǒng)的三居室房屋相比非常有利，有興趣點的指示性租金收益率指標顯示在奧克蘭市場低端購買的三居室房屋將提供3.9%至4.9%的總租金收益率，具體取決于他們的位置。

即使在全國其他地區(qū)，三居室房屋的租金收益率仍然是這個國家的主要出租房產，僅高于衛(wèi)報工作室提供的7.76%，在監(jiān)測的56個地點中，有三個。指標 - 黑斯廷斯的Flaxmere為8.4%，Whangarei為8.5%，Invercargill為8.3%。

因此，就產量而言，奧克蘭較小的內城公寓的價格遠高于其重量。

然而，總租金收益率和投資者獲得的凈收益是兩回事。

如果衛(wèi)報公寓每周租金為440美元，那么它的年租金收入為22,880美元。

其中所有者需要支付每年3197美元的Body Corporate費用和1493美元的費用。

他們也應該允許一些空缺，比方說一年四周(有些人會說太多，有些人說不夠)。

當這些成本考慮在內時，租金收入降至每年16,430美元。

其他費用可能包括對公寓內部的維修和保養(yǎng)以及附帶的行政費用以及動產的折舊，應該可以減稅。

總而言之，如果投資者為公寓支付了現(xiàn)金，在扣除所有費用之后，他們可能會預期他們的資金稅前現(xiàn)金回報率約為5.5%。

但當然投資者可以通過施加一點杠桿來增加他們的回報。

銀行通常擔心為較小的公寓提供抵押貸款，但如果借款人可以提供額外的資產作為擔保，他們可能會更加寬容，特別是如果它們是家庭住宅等主流房地產資產。

如果Guardian公寓的買方以4.69%的購買價格(98,333美元)的利息貸款購買，則年利息成本約為4628美元，每年凈租金收入減少至11,802美元。

但是因為他們只會收購購買價格的三分之二(196,667美元)，他們將在這筆錢上獲得的現(xiàn)金回報上漲至稅前約6%(取決于附帶費用的水平)。

個人投資者會對鞋盒公寓市場的可接受回報和未來前景有不同的看法，但毫無疑問，今年圣誕節(jié)有一些可接受的投資回報確實會以小包裝出現(xiàn)。