建筑技術(shù)公司的吉姆弗雷澤在談?wù)摻ㄖI(yè)和銀行業(yè)情緒

目前，大多數(shù)州已取消了針對商業(yè)建筑的大流行限制，但對建筑貸款領(lǐng)域的連鎖反應(yīng)仍有待觀察。

在這段不確定的時期，想象一下能夠看到數(shù)十億美元的建設(shè)債務(wù)從整個縣的工作，在實時，并在您的電腦屏幕上繪制出來。

作為內(nèi)建科技(Built Technologies)的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略主管，商業(yè)銀行和建筑金融行業(yè)資深人士吉姆?弗雷澤(Jim Fraser)對這一點了如指掌。內(nèi)建科技是一家位于納什維爾的云計算建筑金融軟件公司，成立于2014年。

盡管建筑建筑商和消費者住宅是該公司平臺的主要組成部分，但該公司仍接觸到美國一些最大銀行價值數(shù)十億美元的商業(yè)建筑債務(wù)。

弗雷澤于今年2月加入了Built，離開了他在Axos Bank擔(dān)任的長達三年的商業(yè)貸款執(zhí)行副總裁一職。在加入Axos之前，他在加州銀行(Banc of California)工作，在那里，他首次接觸了build的平臺，并最終在該銀行使用了該軟件。

《商業(yè)觀察報》最近采訪了Fraser，討論了Built的平臺、他的建筑貸款客戶是如何應(yīng)對風(fēng)暴的，以及未來商業(yè)建設(shè)的前景。

商業(yè)觀察者:跟我們說說build的平臺吧。

吉姆·弗雷澤:如果你是一家銀行或非銀行機構(gòu)，你通常會使用某種會計核心(軟件)系統(tǒng)。大多數(shù)銀行都在大型機構(gòu)平臺上，比如FIS或Jack Henry(銀行業(yè))。然后在中間，你必須通過支付和提取來管理建設(shè)貸款，在大多數(shù)情況下，但不是全部，無論是初始系統(tǒng)還是核心系統(tǒng)都不能管理線水平的成本分解細節(jié)管理。因為在財務(wù)過程中有一個很大的差距，所以build基本上是設(shè)計來玩中間件的，我想這是描述它的最好方式。這是一個基于云計算的服務(wù)和軟件應(yīng)用程序，以每月每筆貸款的美元來衡量，而且成本低，而且是實時的東西。但關(guān)鍵是，這不僅僅是貸方的問題它還包括總承包商，潛艇和供應(yīng)商的權(quán)限它還包括檢查員的權(quán)限，包括顧問的權(quán)限他們每月去評估進度和文件留置權(quán)的釋放等等。然后它讓業(yè)主或贊助者可以看到他們借錢建房子的錢是怎么回事。今天，通過這個系統(tǒng)，從一開始到現(xiàn)在，大約有500億美元。目前，該系統(tǒng)的建設(shè)融資不到190億美元，全國和加拿大的建設(shè)貸款約為3萬美元。從數(shù)據(jù)的角度來看，它可能是最大的在建債務(wù)平臺。

全國范圍內(nèi)與疫情相關(guān)的暫停對你們系統(tǒng)中的現(xiàn)有貸款有哪些影響?

(60至90天)暫停應(yīng)該不會對貸款產(chǎn)生實質(zhì)性影響，只是時間本身并不是對建筑貸款影響的單一指標(biāo)，因此相關(guān)影響來自于市場狀況。如果你有一家在建的酒店，而且你是一家建筑貸款機構(gòu)，那么你的外賣、穩(wěn)定性和由旅游活動驅(qū)動的每間可用客房收入都是有問題的，你必須在本季度或最晚下一季度重新評估這筆貸款。大樓里可能仍有人在工作，他們正在進行整合，他們可能仍在按計劃進行，但穩(wěn)定的現(xiàn)金流的可預(yù)測性(已經(jīng)不存在了)。(在《保利法案》中)，在此期間，美聯(lián)儲為美國的銀行和貸款機構(gòu)提供了很大的容錯性，使它們不因?qū)δ承╊愋偷倪`約進行微小的修改、許可、延期或延期而將貸款歸類為問題債務(wù)重組。這將有助于減緩出血，但疼痛仍然存在。你還沒有把那家旅館治好;它仍將面臨一個未知的未來。最終，由care Act提供的指導(dǎo)方針的容忍度將會耗盡銀行將不得不做銀行將不得不做的事情來標(biāo)記資產(chǎn)估值。然后是供應(yīng)鏈中斷。在全國各地的港口，運送和堆放和清理材料的過程已經(jīng)放緩。任何類似的事情都會對到期日的貸款表現(xiàn)產(chǎn)生不同的影響。

銀行系統(tǒng)處于怎樣的位置來應(yīng)對這些不足，他們又如何回應(yīng)?

當(dāng)你考慮到銀行業(yè)是如何走向這種局面時，這是一個積極的消息。2020年初，美國銀行的資本水平比2008年高出25%到30%，因此銀行系統(tǒng)吸收沖擊的能力大大增強。它會持續(xù)多久，影響會有多深還有待確定，但至少我們在一個更好的基礎(chǔ)上開始。另一件事是實施CECL(當(dāng)前預(yù)期信貸損失)。商業(yè)資產(chǎn)的預(yù)期累積損失現(xiàn)在需要在貸款啟動時提供，這通常是一個較高的貸款損失準(zhǔn)備過程。而大多數(shù)美國機構(gòu)本應(yīng)在3月底就將其付諸實施。care Act和Fed tolerance的部分內(nèi)容是將其剔除幾年，以防那時銀行還沒有將其付諸實施。不過，我認為大多數(shù)銀行和大型機構(gòu)——如美國銀行(BoA)、富國銀行(Wells Fargo)和高盛(Goldman Sachs)——都實施了CECL，并采取了相應(yīng)措施，大幅提高了對貸款范圍內(nèi)未知因素的貸款損失撥備;我認為美國銀行在一個季度內(nèi)比其平均水平增長了四倍。這告訴你，銀行有足夠的資本水平，增加了更多的撥備，并實施了最保守的貸款損失撥備方法，這是系統(tǒng)從2008年吸取的教訓(xùn)的一部分。壞消息是，最終，不良貸款的價值將會下降，到某個時候，隨著潮水退去，隨著股票對持續(xù)風(fēng)險的明智認識，多米諾骨牌將開始倒下。銀行將不得不批評資產(chǎn),當(dāng)他們這樣做,他們將不得不進一步規(guī)定,如果他們這樣做,他們吃的方式盈利,現(xiàn)在他們在與監(jiān)管機構(gòu)贊助,還有止贖和資產(chǎn)是坐在那里,神情沮喪。所有這些都是壞的，對其市場產(chǎn)生影響，對于經(jīng)濟復(fù)蘇和空間吸收的速度有多快，這是一個未來的未知數(shù)。這對商業(yè)空間的影響將遠大于住宅空間。

在大流行期間，一些贊助商控制了他們的開發(fā)前景，迅速將他們項目中有問題的方面重新用于其他用途，這種情況又如何呢?

(許多最大的玩家)非常擅長使用分區(qū)代碼和混合使用——而且他們動作敏捷，像閃電一樣移動。在有能力在區(qū)域內(nèi)改變使用的主要市場是一個快速的出路。我認為，如果你去其他的二級和三級市場，密度在城市環(huán)境中是不存在的，無法在紐約的封鎖區(qū)轉(zhuǎn)移和獲得吸引力。我的想法是，劇本并不是到處都在玩。我們將在build中看到通過建設(shè)貸款預(yù)算的變更訂單，我們將其視為客戶使用的工作流程的一部分。另一件正在發(fā)生的事情是空間的平面圖和設(shè)計將轉(zhuǎn)向更大的空間。在過去的五六年里，有一種微型單元的運動，我們要盡可能多地把600平方英尺的單元合在一起。這將逆轉(zhuǎn)和改變租賃和住宅配置。

現(xiàn)在，舒適設(shè)施的軍備競賽似乎已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商會如何改變他們對項目的看法?你的客戶對你的總體看法是什么?

舒適設(shè)施方面的軍備競賽與健身房和泳池空間等相關(guān)可能會有所減少;就吸引租戶而言，這并不重要。根據(jù)目前的情況，我們看到，美國前25家建筑貸款機構(gòu)中，有11家是我們的客戶。在前100名中，我想我們有40或45名。這是一個大視圖。我們通常每季度與高管進行一次談話，討論他們的狀況和未來的預(yù)測。有趣的是，我本以為德州的能源類貸款機構(gòu)會更保守一些其他中西部甚至大西洋中部的貸款機構(gòu)更愿意貸款，但我發(fā)現(xiàn)情況正好相反。在東南部和西南部有一些大型建筑貸款機構(gòu)說他們不做酒店，但如果有一個多戶項目，我們可能會降低貸款成本比，整體杠桿率，5%到10%，但如果他們是有記錄的老客戶，他們?nèi)匀粫J款給他們。在中西部和大西洋中部，他們說我們不在乎房產(chǎn)類型，我們會按下暫停鍵，度過第三季度。這意味著意向書和承諾寫在2月和3月期現(xiàn)在資助和書但我不認為在6月和7月,你將看到許多新發(fā)行的承諾直到我們得到更加清晰的市場總體失業(yè)率,GDP和多少我們可以恢復(fù)正常,一般的社會活動。