新城150億項目出售現(xiàn)金流更加充沛戰(zhàn)略靈活性提升

7月24日晚，新城控股發(fā)布公告：公司擬籌劃轉(zhuǎn)讓部分項目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，本輪交易總額不超過150億元。擬轉(zhuǎn)讓項目為公司近期公開市場新獲取的純住宅項目，項目均處于前期階段，尚未銷售。本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項目的交易對價參考公司對項目公司的累計投入確定，以不低于投入成本收回投資，對公司凈資產(chǎn)不會產(chǎn)生不利影響。如本輪交易完成，公司可收回部分上半年已支付的土地款，公司預(yù)計可新增凈現(xiàn)金約150億元，預(yù)計可減少該部分項目當(dāng)年度后續(xù)開發(fā)成本及費(fèi)用支出約30億元。將增加公司貨幣資金、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高公司流動比率，增強(qiáng)償債能力。

本輪交易完成后，公司的土地儲備依舊布局均衡、貨值充裕，足以應(yīng)對周期輪動和市場風(fēng)險，保障公司未來幾年內(nèi)的平穩(wěn)及可持續(xù)發(fā)展。

截至2019年7月24日，公司已累計就10個項目公司簽署了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對價合計約為41.53億元，約占公司2018年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的13.62%。

1、戰(zhàn)略聚焦，主動出擊，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)！

據(jù)知情人士透露，實際上，7月3日晚王曉松接任董事長后，新城一系列組合動作已鋪開。除了主動拜訪銀行、金融機(jī)構(gòu)之外，王曉松還作出了一個重要的決定：將一批今年上半年獲取的項目股權(quán)出售，以收回部分上半年已支付的土地款。

此前新城發(fā)展速度快，拿地也比較積極，據(jù)新城2018年年報披露，新城有295個在建項目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，新增商業(yè)用地21幅，土地貨值排名行業(yè)第五。

公司近期遭遇“風(fēng)暴”，同時，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資在趨緊，尤其是近期的信托資金監(jiān)管強(qiáng)化的政策，有些房企到海外高息舉債，市場調(diào)控也未見放松，例如開封(樓盤)限售放開“一日游”，在這種背景下，看得出來，新城的策略想穩(wěn)健一點(diǎn)，增加現(xiàn)金流，增強(qiáng)公司經(jīng)營的“安全墊”。

主動出擊，才能從容進(jìn)退！

在快速發(fā)展的目標(biāo)驅(qū)使下，2019年上半年，新城拿地金額550億，而從此次處置項目的選擇來看，也很有針對性。

這次擬出售的項目，全部都是住宅項目，都是今年新增的處在前期階段的項目，在售項目并沒有涉及，公司的核心業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)也沒有涉及。

商業(yè)綜合體可售的配套住宅和小商鋪利潤率比一般住宅高。大商業(yè)，新城有良好的自持運(yùn)營能力。所以，商業(yè)綜合體核心資產(chǎn)不在這次轉(zhuǎn)讓項目范圍內(nèi)。

綜合來看，轉(zhuǎn)讓一批今年上半年主要為沖銷售規(guī)模而儲備的地塊以后，新城的資產(chǎn)質(zhì)量更高，也更聚焦了。同時，在轉(zhuǎn)讓這一批項目后，新城控股上半年有效拿地金額依舊達(dá)到400億，同比增長15%。

通過本輪處置，收回土地款150億，節(jié)省后期項目建設(shè)投入30億，手中有糧，后期新城的戰(zhàn)略靈活性、主動性也會更強(qiáng)。

能否提前決策，快速決斷，往往決定公司是處在主動還是被動的局面。

這次出售的項目，以不低于投入成本快速回籠資金，看得出來，公司有快速果斷作出經(jīng)營決策、實施管理動作的能力，也顯示出在新帥王曉松主導(dǎo)下，管理團(tuán)隊的執(zhí)行能力和工作效率。

主動出擊，往往會取得更好的效果。一旦等到被動去調(diào)整，出售的資產(chǎn)就會面臨不斷壓價，付款方式也會不利。所以，此次轉(zhuǎn)讓，新城的主動為之，以及展示出的快速執(zhí)行，讓外界看到了新城管理層思路清晰、運(yùn)營管理有序。

“黑天鵝”事件，客觀上作為一個契機(jī)，加快了新城的調(diào)整：主動降低杠桿，加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險管控，增強(qiáng)經(jīng)營管理“安全墊”厚度，更注重發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展的可持續(xù)性。因為此次事件，新城的這些調(diào)整，相比行業(yè)一般企業(yè)，慣性阻力小，動作也是快人一步。

不到一個月，150億項目從計劃到出售接近尾聲，新城的戰(zhàn)略決斷和執(zhí)行力超出了市場預(yù)期。

如同新城控股在公告中所述：公司將進(jìn)一步聚焦“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的長期發(fā)展戰(zhàn)略，有計劃、有步驟地優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)公司穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展，以保障公司全體投資者和相關(guān)方的利益。

2、未來兩三年業(yè)績有保障，穩(wěn)步發(fā)展！

截至2019年6月30日，公司權(quán)益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。新城表示，當(dāng)前公司的營銷部門正在積極組織銷售計劃，加快銷售進(jìn)度，增加銷售回籠。加之上半年新城控股已經(jīng)完成的1224億銷售額，新城完成今年全年的2700億銷售目標(biāo)，比較有保證。同時，新城去年操盤項目銷售回款率達(dá)到行業(yè)較高的92%，在今年進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險把控、進(jìn)一步提升銷售回籠的情況下，預(yù)計新城的回款率依舊保持高位、回款絕對金額保持快速增長。

新城也表示，公司在2019年度2700億元銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上，保持2020年及2021年銷售規(guī)模平穩(wěn)，并據(jù)此優(yōu)化現(xiàn)有土地儲備，積極回籠資金，控制負(fù)債規(guī)模。這意味著，新城也將根據(jù)未來經(jīng)營目標(biāo)，確保適配目標(biāo)所需的項目投資，以保持業(yè)績合理增長。

新城也表示，公司將持續(xù)發(fā)展投資性房地產(chǎn)。在2019年度40億元租金和管理費(fèi)收入的基礎(chǔ)上，2020年、2021年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費(fèi)收入目標(biāo)不低于60億元和90億元。

3、員工激勵提升，團(tuán)隊凝聚力增強(qiáng)！

在不久前召開的新城控股集團(tuán)半年度經(jīng)營會上，王曉松表示：“新城是所有人的新城”。新城，既是投資者的新城，也是新城人的新城，是千萬優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人事業(yè)的平臺。

此次公告中明確表示，公司將全面提升員工與組織的利益共享關(guān)系，由此預(yù)計，后續(xù)新城將會出臺具體措施。

接近新城控股的相關(guān)人士表示，此次轉(zhuǎn)讓的都是新拿地不久的項目，特別是包括一些非新城方操盤的合作項目，因此，涉及到的員工數(shù)量較少。對于涉及到的員工，新城也在公告中明確表態(tài)，將妥善做好安排。

寵辱不驚，埋頭做事!

7月3日，事件發(fā)生以來，新城未見大規(guī)模人員流失，展現(xiàn)出良好的團(tuán)隊穩(wěn)定性。新城擁有行業(yè)公認(rèn)最穩(wěn)定的高管團(tuán)隊，目前新城的高管團(tuán)隊平均司齡長達(dá)9年，其中17人已為公司服務(wù)15年以上。近年來，行業(yè)各領(lǐng)域的頂尖高管不斷加入新城，升級高管團(tuán)隊能力結(jié)構(gòu)。今年7月，新城控股按慣例開展半年度晉職晉薪評定，按照“新城人”微信號發(fā)布的信息，有近17%的優(yōu)秀人才邁上更高臺階。而該微信號也曾在文章中表示：“辦公室同事們對不時響起的獵頭電話泰然處之，給新城人平添了穩(wěn)健經(jīng)營的底氣。”

4、現(xiàn)金流充沛，戰(zhàn)略靈活性提升！

新城的現(xiàn)金流本來就不錯，據(jù)新城7月8日公告披露，新城在2019年下半年到期的公開市場融資金額約63億元，下半年到期的金融機(jī)構(gòu)借款為70億元。截至2019年6月30日，新城貨幣資金余額約450億元，其中受限資金約60億元。貨幣資金對于下半年到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)約為3倍。短期償債能力本身就很強(qiáng)!

這次150億項目交易全部完成后，公司現(xiàn)金流將更加充沛。

有了充沛現(xiàn)金流做保障，公司戰(zhàn)略布局也更靈活，有退有進(jìn)。

一方面把今年新增的部分土地項目出售，另一方面公司的核心業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)還在加固推進(jìn)!

7月19日，位于江蘇淮安(樓盤)和廣西(樓盤)欽州(樓盤)的兩座吾悅廣場迎來盛大開業(yè)。據(jù)悉，2019年下半年，新城控股還將陸續(xù)開業(yè)18家吾悅廣場，下一批將是9月27日同時開業(yè)的延安吾悅、西安(樓盤)西咸吾悅、連云港(樓盤)贛榆吾悅，穩(wěn)步向著全年開業(yè)22座、累計開業(yè)64座吾悅廣場的目標(biāo)邁進(jìn)。而據(jù)公司第二季度經(jīng)營簡報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營收入穩(wěn)步增長至17.61億元，同比增長101%。

有媒體報道，目前新城的金融活動一切如常。銀行觀察企業(yè)，主要看三個指標(biāo)，經(jīng)營團(tuán)隊的穩(wěn)定性、業(yè)績增長情況和現(xiàn)金流的充裕程度。

打鐵還需自身硬，有了良好的現(xiàn)金流、穩(wěn)步增長的業(yè)績、經(jīng)營團(tuán)隊穩(wěn)定進(jìn)取，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度預(yù)計也將從審慎觀察轉(zhuǎn)為更加積極。

總體來看，新城主動而為，提前儲備現(xiàn)金流的策略，會讓公司在后期具備更加靈活、有為的戰(zhàn)略空間。

(責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031)