二手市場的回溫帶動了換房客戶進入一手市場 尤其是總價千萬元量級的別墅市場

“現在項目的銷售員特別忙，因為來看房的客戶較多，其中大部分都是置換客戶，比例約為60%-70%，換房周期大約需要6個月-8個月。”萬科觀承大家別墅項目相關負責人向《證券日報》記者表示，去年四季度二手市場還未活躍起來，彼時這些客戶還沒有換房的想法，今年3月份開始，二手市場成交量走高，高端改善客群陸續(xù)入市。

據地產營銷人統(tǒng)計數據顯示，今年一季度，北京別墅成交金額為188億元，同比上漲268%。值得一提的是，其中4個別墅項目成交金額均突破10億元大關。

“一季度別墅成交量上漲主要原因是市場的自我恢復。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向《證券日報》記者表示，從全年成交走勢來看，預計將呈現前低后高的趨勢，整體則較為平穩(wěn)。

別墅限競房突圍

與以往不同的是，限競房配比的類別墅產品已經入場，正與老牌傳統(tǒng)別墅爭奪市場。今年一季度，在別墅類成交套數排名前30位的榜單上，限競房項目占據其中6席，包括觀承大家、祥云賦等。據記者了解，萬科觀承項目位于中央別墅區(qū)以西、未來科學城向東、望京CBD向北的三區(qū)聚合之處，萬科6年前在此布局，整體規(guī)劃為7宗地塊，為純墅區(qū)。

“觀承墅區(qū)目前在售主力項目為限競房觀承大家，合院單套總價在1800萬元-2200萬元之間;另一在售頂級別墅8峰單套總價則在5000萬元以上。此外，該墅區(qū)未來還即將推出洋房產品，單套總價在800萬元上下。”萬科觀承墅區(qū)項目相關負責人向《證券日報》記者透露，因該區(qū)域地處五環(huán)外，聚集北京80%國際學校資源，直接服務墅區(qū)的6000平方米配套商業(yè)已在招商狀態(tài)中，所以目前吸引了北京大量望京和朝陽等板塊的再改善客流，購房者年齡多為35歲-45歲之間的相對年輕客群，主要來自IT、金融和房地產行業(yè)。

“別墅限競房項目價格較低、位置相對較好，區(qū)位上大多位于五環(huán)及近郊區(qū)域，交通十分便利。”國仕英表示，尤其在價格方面，同區(qū)位的別墅限競房均價能便宜20000元-50000元/平方米不等，在原本已有總價優(yōu)勢情況下，再次撬動了部分對價格敏感的客戶出手心理。不過，相對而言，其劣勢在于別墅限競房大多不是純粹的別墅項目，項目整體容積率偏高，居住人口較多。

“觀承別墅項目可謂位于純別墅區(qū)內，墅區(qū)內僅有少量洋房，且容積率很低，優(yōu)勢明顯。加上價格優(yōu)勢和墅區(qū)園林設計等因素，對再改善客群吸引力較大，這也是項目銷售員近期忙于接待各類客戶的原因之一。”有業(yè)內人士稱，隨著購房者換房周期的迫近，預計該項目簽約銷售額數據將逐步升高。

存量不足萬套

購房者入場的背后，是供應的增長。

據上述統(tǒng)計數據顯示，截至3月底，北京別墅存量為9940套，同比上漲59%。從供應方面來看，今年一季度，北京新增988套別墅，同比上漲32%。

在這些新增供應和未來即將入市的供應當中，配建有低密度類別墅產品的限競房至少有數十家，這對老牌別墅造成一定沖擊，但也帶動了整體市場成交量的走高。

有報道稱，據機構統(tǒng)計數據顯示，當前北京為數不少的老牌別墅項目近期推盤意愿增強，而且不少項目更是推出了優(yōu)惠活動，甚至有項目優(yōu)惠幅度已達百萬元。不難看出，兩種業(yè)態(tài)別墅的爭相入市，給購房者提供了更多選房空間，也讓市場積壓的再改善需求有了釋放通道。

有統(tǒng)計數據顯示，今年一季度，北京別墅市場成交1012套，同比上漲126%;成交均價58256元/平方米，同比上漲34%。在北京別墅成交TOP30的項目中，總價2000萬元以上別墅占比達到55%;5000萬元+別墅占比達到35%，其中還包括3個億元級別墅項目——遠洋LA?VIE、九章別墅和富力山。

“一線城市高端房產成交情況雖然受政策影響，但其稀缺性還在。隨著換房客戶賣房資金的到位，再改善購房者會首選稀缺性和性價比兼?zhèn)涞膭e墅項目。”一位熟悉高端市場人士向《證券日報》記者表示，一線城市高端房產仍是高收入人群資產配置的最優(yōu)選項之一。

不過，正如國仕英所示，別墅市場銷售雖轉好，但競爭猶在，預計全年成交走勢不會有太大波動。