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從2016年的256億元到2018年的逼近千億元,實(shí)現(xiàn)了3年銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大4倍和年均89%的復(fù)合增長(zhǎng)率。
“快”是中國(guó)奧園的一個(gè)顯著標(biāo)志,不論是周轉(zhuǎn)速度還是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),但值得注意的是,銷(xiāo)售金額取得“躍進(jìn)式”增長(zhǎng)背后,負(fù)債率也逐年走高。2018年,其資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別約為83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí),2018年中國(guó)奧園銷(xiāo)售及分銷(xiāo)開(kāi)支總額約為14.32億元,較2017年上升54.6%;行政開(kāi)支總額約為17.36億元,較2017年上升117.1%。
“管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用上漲幅度比較大,這跟2018年的合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)是正相關(guān)的。因?yàn)?018年合約銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了一倍的增長(zhǎng),為了支撐銷(xiāo)售的增長(zhǎng)和擴(kuò)張,相關(guān)的行政費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用所以呈現(xiàn)出一個(gè)相應(yīng)的增長(zhǎng)。”中國(guó)奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者回函表示。
規(guī)模“躍進(jìn)”隱憂(yōu)潛存
公開(kāi)信息顯示,中國(guó)奧園創(chuàng)立于1996年,2007年于香港上市。
土地儲(chǔ)備是房企的“糧倉(cāng)”。在土地的區(qū)域分布方面,中國(guó)奧園堅(jiān)持全國(guó)布局,但仍偏重華南大本營(yíng)。
據(jù)了解,奧園集團(tuán)2019年預(yù)計(jì)可售1900億元,其中預(yù)估華南區(qū)域銷(xiāo)售占比達(dá)41%,中西部核心區(qū)域與華東區(qū)域占比為24%和20%,環(huán)渤海為11%,境外銷(xiāo)售預(yù)計(jì)為4%。市場(chǎng)觀察人士提出,一方面,類(lèi)比同規(guī)模房企,其全國(guó)化的布局力度仍然不夠,另一方面,走出大本營(yíng),進(jìn)入新城市,其能否“服”當(dāng)?shù)厮烈仓档藐P(guān)注。
另外,中國(guó)奧園披露2018年年報(bào),公司年度營(yíng)業(yè)額為310.06億元,同比增長(zhǎng)62.2%;年度凈利潤(rùn)為29.39億元,同比增長(zhǎng)50.6%。同時(shí)根據(jù)年報(bào),2018年中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售912.8億元,同比增加100%;合同銷(xiāo)售面積約886.3萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)98%。
縱向來(lái)看,近三年,中國(guó)奧園銷(xiāo)售金額的增幅較為可觀。2016年至2018年,其合同銷(xiāo)售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元,分別同比增長(zhǎng)68.8%、78.1%、100%。計(jì)算可知,三年間的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)89%。
隨著行業(yè)加速洗牌,馬太效應(yīng)愈加明顯,不少房企劍指千億目標(biāo),作為粵派房企“后起之秀,中國(guó)奧園對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)也有強(qiáng)烈訴求。據(jù)悉,2019年,公司年度銷(xiāo)售目標(biāo)為1150億元,增長(zhǎng)約25%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡,32家房企的業(yè)績(jī)規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%至30%,較2017年、2018年放緩并保持整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。千億房企的數(shù)量在2018年達(dá)到30家之后,未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩。
對(duì)于千億規(guī)模,中國(guó)奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人回函表示:“千億目標(biāo),一方面是基于對(duì)市場(chǎng)的信心,另一方面也將是奧園新的起點(diǎn),奧園未來(lái)將朝著新的高度、新的目標(biāo)繼續(xù)奮進(jìn)。”
對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,企業(yè)管控半徑放大,管理和品質(zhì)問(wèn)題或會(huì)接踵而至。
管理和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用激增
數(shù)據(jù)顯示,截至2018年年末,奧園總借貸約577.2億元,總現(xiàn)金約396.2億元,足夠覆蓋約237.3億元的短期借貸。
不過(guò),值得注意的是,中國(guó)奧園2018年末的凈負(fù)債比率為58.9%,比2017年末的51.0%上升7.9%。平均借貸利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%。市場(chǎng)觀察人士指出,凈負(fù)債比率和融資利率都在升高,需要警惕快速擴(kuò)張過(guò)程中現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于負(fù)債率問(wèn)題,中國(guó)奧園持樂(lè)觀態(tài)度:“奧園近三年的凈負(fù)債率均控制在60%以下,2016年至2018年凈負(fù)債率為分別為50.7%、51.0%和59.8%。集團(tuán)保持負(fù)債水平合理的很重要的原因之一,是其銷(xiāo)售資金回款較快。”
然而,從中國(guó)奧園2018年財(cái)報(bào)來(lái)看,其債務(wù)及行政開(kāi)支大幅增加是不爭(zhēng)的事實(shí)。
財(cái)報(bào)顯示,截至2018年年末,其負(fù)債總額約為1581.24億元,較2017年的986.80億元增長(zhǎng)594.44億元。2016年至2018年,中國(guó)奧園的資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.0%、78.4%、83.7%,呈逐年走高態(tài)勢(shì)。
另外,2018年中國(guó)奧園銷(xiāo)售及分銷(xiāo)開(kāi)支總額約為14.32億元,較2017年上升54.6%;行政開(kāi)支總額約為17.36億元,較2017年上升117.1%。
對(duì)于管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的激增,中國(guó)奧園方面對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示:“管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用上漲幅度比較大,這跟2018年的合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)是正相關(guān)的,相信隨著2019年至2020年銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)高峰的到來(lái),費(fèi)用的錯(cuò)配會(huì)得到很好的解決。”
高周轉(zhuǎn)現(xiàn)口碑危機(jī)
根據(jù)同策咨詢(xún)研究院的研究報(bào)告,2018年,在房地產(chǎn)市場(chǎng)以及金融市場(chǎng)環(huán)境同時(shí)進(jìn)行調(diào)整的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)了新的特征和現(xiàn)象。展望2019年,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求依然旺盛,然而融資環(huán)境穩(wěn)中收緊、穩(wěn)中有變的現(xiàn)狀將進(jìn)一步延續(xù)。
2018年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題,同時(shí)不少企業(yè)已經(jīng)引發(fā)兌付危機(jī)。融資收緊,中國(guó)奧園在融資方面是否存在壓力?對(duì)此,中國(guó)奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱(chēng):“2018年,奧園成功發(fā)行三年期境內(nèi)公募及私募公司債39億元;并于境外通過(guò)銀團(tuán)貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元,平均成本低于7%。2019年奧園將繼續(xù)保持境內(nèi)外融資渠道的多元化。”
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到,中國(guó)奧園高層曾表示,面對(duì)集中度提高的行業(yè)環(huán)境及不確定性增加的宏觀格局,奧園將通過(guò)“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速回款”的高周轉(zhuǎn)策略實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。
隨著房企融資環(huán)境收緊,不少房企提出高周轉(zhuǎn)策略,不過(guò)由于多家房企被爆出項(xiàng)目安全問(wèn)題,該模式也頗受質(zhì)疑。
“我們的發(fā)展是提早布局,穩(wěn)健發(fā)展,并非盲目擴(kuò)張,在穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)我們非常注重工程質(zhì)量。奧園的營(yíng)商宗旨是,首先不能犧牲質(zhì)量去追求速度,不能犧牲質(zhì)量去追求規(guī)模,這是最重要的。”中國(guó)奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人回函稱(chēng)。
長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪中了解到,中國(guó)奧園旗下子公司廣東項(xiàng)目2018年一個(gè)月內(nèi)兩次登上監(jiān)管黑名單。同時(shí)根據(jù)報(bào)道,中國(guó)奧園成都、合肥、青島等地的數(shù)個(gè)項(xiàng)目頻現(xiàn)業(yè)主投訴維權(quán),導(dǎo)致遭遇口碑危機(jī)。
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