如何在購(gòu)買酒店期間保護(hù)自己免受隱藏的霉菌問題

在購(gòu)買過程中，不要讓經(jīng)驗(yàn)不足以及沒有將建筑物視為整體單元而無法保護(hù)您。通過久經(jīng)考驗(yàn)的建筑專業(yè)知識(shí)保護(hù)您購(gòu)買交易的每一步。

參與購(gòu)買酒店物業(yè)過程的大多數(shù)潛在業(yè)主都知道可能需要進(jìn)行一些裝修，但不準(zhǔn)備隱藏的水分和霉菌損壞，這會(huì)使維修成本呈指數(shù)上升。不幸的是，這種疏忽在酒店交易期間反復(fù)發(fā)生，因?yàn)樽裱恼?dāng)程序不包括實(shí)際導(dǎo)致水分和霉菌損壞的建筑系統(tǒng)的相互作用。這種常見的行業(yè)事故導(dǎo)致許多新的所有者在購(gòu)買過程中做出了錯(cuò)誤的假設(shè)，這可能導(dǎo)致數(shù)百萬(wàn)美元的計(jì)劃外裝修和房間停電成本。

在發(fā)現(xiàn)隱藏模具方面，在盡職調(diào)查過程中存在重大差距導(dǎo)致酒店交易，增加了購(gòu)買者的風(fēng)險(xiǎn)。

典型的酒店交易流程包括財(cái)產(chǎn)狀況評(píng)估(PCA)，還可以包括第1階段環(huán)境報(bào)告。大多數(shù)人都不知道，在這個(gè)過程中會(huì)出現(xiàn)明顯的差距，因?yàn)殡m然這些評(píng)估通?？梢源_定是否存在損害，但它們從未確定恢復(fù)損害的程度，原因或成本。

買方根據(jù)PCA和第1階段環(huán)境報(bào)告中提供的信息協(xié)商酒店的購(gòu)買價(jià)格，但往往不盡如人意，因?yàn)檫@些評(píng)估并未涵蓋損壞的真實(shí)程度。因此，除了承擔(dān)與延長(zhǎng)房間停電相關(guān)的成本之外，許多新業(yè)主還獲得了一項(xiàng)物業(yè)，該物業(yè)需要比預(yù)期更多的資金來修復(fù)隱藏的損害。他們可以選擇自行支付額外的補(bǔ)救費(fèi)用，或者向保險(xiǎn)公司提出索賠，以期在銷售后收回成本。

在購(gòu)買酒店之前存在水分問題的證據(jù)。

如何在交易過程中插入孔

一家投資集團(tuán)在美國(guó)東南部購(gòu)買了一座高層賓館。酒店已有30多年的歷史，其主要設(shè)備處于運(yùn)行失敗狀態(tài)。PCA確定了主要建筑系統(tǒng)及其剩余使用壽命。第1階段環(huán)境報(bào)告(表面上通過非破壞性試驗(yàn))確定了水分和霉菌形式的物理?yè)p壞。

酒店交易流程對(duì)PCA非常規(guī)范;PCA的ASTM標(biāo)準(zhǔn)要求它識(shí)別和傳達(dá)財(cái)產(chǎn)的物理缺陷。但是，它沒有發(fā)現(xiàn)由于HVAC和建筑圍護(hù)系統(tǒng)之間的相互作用而發(fā)生的任何故障，也沒有建議除了設(shè)備更換之外如何修理它們。更換設(shè)備并不總是最好的解決方案，因?yàn)檫@種策略沒有解決缺陷的原因，這意味著同樣的問題可能會(huì)再次出現(xiàn)。這個(gè)廣泛存在的行業(yè)問題已經(jīng)持續(xù)了數(shù)十年，需要被揭露并解決。

在這種特殊情況下，由于設(shè)備和系統(tǒng)處于運(yùn)行失效模式，表面損壞掩蓋了更廣泛的損壞。明顯的損害只是冰山一角;從未發(fā)現(xiàn)過損壞的全部程度及其根本原因。

新業(yè)主聘請(qǐng)了執(zhí)行第1階段環(huán)境報(bào)告的同一家公司，對(duì)該問題進(jìn)行了更廣泛的調(diào)查，以查明原因并提供解決方案。在該公司進(jìn)行了額外(和昂貴的)調(diào)查之后，他們向業(yè)主提供了一系列癥狀，這些癥狀是根據(jù)酒店的生命體征確定的。作為一家環(huán)境公司，他們專門從事房間的讀數(shù)和測(cè)量，確認(rèn)了損壞，但沒有向業(yè)主提供原因，更重要的是解決方案。因此，在進(jìn)行了額外的評(píng)估之后，業(yè)主仍然沒有得到解決的問題，而且對(duì)于下一步該做什么幾乎沒有任何指導(dǎo)。

由于設(shè)計(jì)的隔熱和空氣屏障位于屋頂下方的區(qū)域，頂層天花板上方?jīng)]有供氣，導(dǎo)致模具損壞。

一旦保留Liberty進(jìn)行調(diào)查，我們就能夠提供解決復(fù)雜霉菌和水分問題所需的多學(xué)科資源，類似于酒店的條件。我們?cè)谘谉岷统睗竦臍夂驐l件下的豐富經(jīng)驗(yàn)，以及我們對(duì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)與HVAC系統(tǒng)之間相互作用的深入了解，使我們不僅能夠制定工作計(jì)劃和方法聲明，以確認(rèn)導(dǎo)致故障的缺陷，而且確定損壞的程度，以幫助支持銷售后的成本回收。

SOLVE + FIX =防止復(fù)發(fā)

如果沒有系統(tǒng)地規(guī)劃和執(zhí)行補(bǔ)救措施，這些類型的故障的后果可以將成本推高到七位數(shù)范圍。我們客戶的兩個(gè)最重要的目標(biāo)恰巧是我們面臨的兩大挑戰(zhàn)。我們的首要任務(wù)是確定問題的根本原因并制定解決方案，以便有效地修復(fù)和解決現(xiàn)有問題并防止其再次發(fā)生。每天和空房一起過去都會(huì)給我們的客戶帶來收入損失，因此讓這些房間為居住者做好準(zhǔn)備的壓力非常大。其次，我們的客戶的目標(biāo)是在銷售后最大化他們的保險(xiǎn)恢復(fù)。由于先前的評(píng)估未確定損壞的全部程度，因此購(gòu)買價(jià)格中協(xié)商的折扣不足以抵消所需的維修。

解決方案需要FACADE和HVAC FIXES

我們的模具評(píng)估員，HVAC專家和建筑圍護(hù)專家的多學(xué)科團(tuán)隊(duì)能夠確定導(dǎo)致故障的完整程度，使他們能夠解決，修復(fù)和恢復(fù)建筑物的模具和濕氣問題并防止未來的問題。他們確定，在故障模式下，許多主要系統(tǒng)和設(shè)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其使用壽命。此外，立面的防水完整性受到損害，導(dǎo)致外墻上廣泛隱藏的水分損壞。

以下缺陷導(dǎo)致?lián)p壞：HVAC的負(fù)壓;漏水的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu);沒有充分去除化妝空氣，沒有有效地到達(dá)客房;密封不充分的冷水管保溫橫向和縱向接頭;在設(shè)計(jì)的隔熱和空氣屏障位于屋頂下方的區(qū)域，頂部天花板上方?jīng)]有供氣。PCA或第1階段環(huán)境報(bào)告均未發(fā)現(xiàn)這些主要問題。如果我們的客戶在購(gòu)買酒店之前知道這些問題，他們會(huì)協(xié)商更好的價(jià)格來抵消維修。

我們的客戶現(xiàn)在意識(shí)到，在酒店交易期間所謂的保護(hù)投資的系統(tǒng)和程序?qū)嶋H上已經(jīng)失敗了。他們的目標(biāo)是將裝修費(fèi)用納入交易，但由于新業(yè)主已超過這一數(shù)額，他們將嘗試自行為修繕提供資金。由于必要的維修被嚴(yán)重低估，成本繼續(xù)升級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其保險(xiǎn)政策的免賠額，他們需要指導(dǎo)以最大限度地提高他們的保險(xiǎn)回收率。

了解建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)與HVAC系統(tǒng)之間的相互作用，Liberty專家能夠診斷故障并確定恢復(fù)解決方案。提議的解決方案以矩陣形式提供，提供“良好”，“更好”或“最佳”選項(xiàng)，均滿足空間的除濕要求，但允許客戶做出符合其目標(biāo)的最佳業(yè)務(wù)決策。屬性。例如，提供選項(xiàng)以最小化有利于客房?jī)?nèi)負(fù)壓的條件，范圍從在房間中安裝恒定流量調(diào)節(jié)器，到將連續(xù)排氣系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成非連續(xù)排氣系統(tǒng)。

另一個(gè)挑戰(zhàn)是酒店必須在重建期間繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。由于潮濕和霉菌，酒店很少關(guān)閉。修復(fù)方法必須解決模具，同時(shí)修復(fù)主要機(jī)械設(shè)備，而不會(huì)給酒店客人帶來不便。例如，某些冷凍水管道絕緣層上的蒸汽緩速器損壞無法修復(fù)。

隱藏的模具可以影響墻壁和建筑物。

更換過程中的工作順序非常重要，必須控制冷凝以防止霉菌進(jìn)一步生長(zhǎng)。對(duì)所使用的絕緣材料類型以及有助于必須完成這項(xiàng)工作的環(huán)境的膠粘劑和密封劑的類型有非常具體的要求。

隱藏模具=隱藏成本

買方的主要目標(biāo)是最大限度地提高恢復(fù)成本，最大限度地減少房間停電，并在短時(shí)間內(nèi)讓房間再次運(yùn)營(yíng)。他們與Liberty及其保險(xiǎn)公司合作，以最大限度地恢復(fù)，使用在初始評(píng)估中提供給他們的信息來解決問題。

通過這一過程，他們提高了對(duì)專利和僵尸缺陷的認(rèn)識(shí)，這些缺陷在初始評(píng)估階段沒有達(dá)到令人關(guān)注的程度。修復(fù)項(xiàng)目成功移動(dòng)，以使房間快速運(yùn)作，并幫助最大限度地提高新業(yè)主的保險(xiǎn)回收率。