都柏林的房地產(chǎn)復(fù)蘇推動(dòng)全球流動(dòng)性聯(lián)盟逐漸走向全球流動(dòng)性聯(lián)盟

自十年前金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，愛(ài)爾蘭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和都柏林房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的轉(zhuǎn)變已經(jīng)推動(dòng)愛(ài)爾蘭資本上升到世界上最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的排名 - 這是投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵指標(biāo) - 根據(jù)Real Capital Analytics(RCA)的最新研究。

相比之下，倫敦市中心在2016年6月英國(guó)脫歐公投投票前夕被評(píng)為全球最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但自去年底在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)覆蓋的155個(gè)國(guó)際市場(chǎng)中跌至第10位公司RCA的資本流動(dòng)性評(píng)分報(bào)告。紐約曼哈頓商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是另一個(gè)真正的全球房地產(chǎn)投資目的地，它一直保持著危機(jī)后的流動(dòng)性水平，并且仍然是世界上最具流動(dòng)性的市場(chǎng)。

RCA的EMEA分析高級(jí)總監(jiān)Tom Leahy表示：“都柏林的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是危機(jī)后歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的重大成功案例之一。在2008年之前，市場(chǎng)已從債務(wù)驅(qū)動(dòng)和由本地市場(chǎng)參與者主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變?yōu)楣J(rèn)的國(guó)際機(jī)構(gòu)投資目的地，養(yǎng)老基金和其他投資者可以放心地將其股權(quán)投資于辦公室，私人租賃住宅和其他房地產(chǎn)行業(yè)。隨著價(jià)格上漲且收益率下降，RCA的流動(dòng)性基準(zhǔn)顯示都柏林的分?jǐn)?shù)在2018年底攀升至歷史新高。但是，如果劇烈的轉(zhuǎn)變意味著流動(dòng)性顯著改善，它也使愛(ài)爾蘭資本成為最不穩(wěn)定的全球市場(chǎng)研究涵蓋的，覆蓋任何市場(chǎng)的分?jǐn)?shù)范圍最廣。如果流動(dòng)性再次以上次經(jīng)濟(jì)衰退期間的方式消失，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是一種風(fēng)險(xiǎn)。“

都柏林受益于全球技術(shù)，媒體和電信行業(yè)的發(fā)展，并且是許多世界上最知名的科技公司的所在地：Facebook于2018年在該市的Ballsbridge區(qū)預(yù)租了超過(guò)800,000平方英尺的空間市場(chǎng)上有史以來(lái)最大的交易和Alphabet(谷歌)也為都柏林碼頭區(qū)的Bolands Quay網(wǎng)站的新辦公園區(qū)的發(fā)展提供了資金。

這些占用者的需求推動(dòng)了辦公空間的占用，隨后的就業(yè)熱潮也推動(dòng)了都柏林住宅市場(chǎng)，過(guò)去五年價(jià)格上漲了55%。這兩種趨勢(shì)在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中都很明顯(特別是對(duì)于私人租賃部門的住宅物業(yè)，其投資額比2018年的9億歐元翻了一倍多，而2017年為4億歐元)和創(chuàng)紀(jì)錄的RCA流動(dòng)性評(píng)分。

流動(dòng)性是直接房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)的關(guān)鍵決定因素，可能需要數(shù)月時(shí)間才能在最佳時(shí)間內(nèi)出售建筑物，而在交易流量枯竭的交通事故中幾乎不可能，而且很少有(如果有的話)測(cè)量參考價(jià)值下跌。但是，與房地產(chǎn)股票相比，準(zhǔn)確衡量直接房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性已經(jīng)證明對(duì)投資經(jīng)理來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)股票在深度和流動(dòng)性的全球股票市場(chǎng)中不斷提供實(shí)時(shí)定價(jià)和做市。

歐盟的另類投資基金管理指令(AIFMD)更加重視捕捉流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的基準(zhǔn)指標(biāo)的必要性，該指令規(guī)定替代投資基金(如房地產(chǎn))必須提供基金流動(dòng)性的描述。

RCA的Leahy補(bǔ)充說(shuō)：“這就是挑戰(zhàn)：如果你無(wú)法衡量它，你就無(wú)法管理它。”

RCA的資本流動(dòng)性分?jǐn)?shù)是根據(jù)市場(chǎng)中獨(dú)特買家的數(shù)量和數(shù)量，以及機(jī)構(gòu)資本的百分比，市場(chǎng)占全球跨境資本的多少以及如何計(jì)算的很多來(lái)自世界上最大的房地產(chǎn)投資者。都柏林目前在全球最具流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中排名前25位。相比之下，該市在全球155個(gè)市場(chǎng)中排名第151位，僅次于開普敦，廣州，澳大利亞黃金海岸和密爾沃基，在金融危機(jī)的深處。

分?jǐn)?shù)顯示，一些市場(chǎng)比其他市場(chǎng)更具有內(nèi)在流動(dòng)性，甚至在2009年第一季度，在金融危機(jī)的深處，超過(guò)100個(gè)倫敦中心辦公樓被交易。這相當(dāng)于2007年第二季度交易數(shù)量的三分之一，但市場(chǎng)并沒(méi)有徹底停止。因此，在經(jīng)濟(jì)衰退期間提供更高流動(dòng)性的市場(chǎng)也提供了一個(gè)相對(duì)更安全的避風(fēng)港。