德國(guó)房?jī)r(jià)在2018年繼續(xù)增長(zhǎng) 但同比增長(zhǎng)放緩

德國(guó)房?jī)r(jià)在2018年繼續(xù)增長(zhǎng)，但同比增長(zhǎng)放緩。然而，減速增長(zhǎng)并未表明德國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性惡化。住宅信貸質(zhì)量預(yù)計(jì)將保持強(qiáng)勁。

根據(jù)Scope進(jìn)行的研究，德國(guó)住宅的增長(zhǎng)在過(guò)去一年中在大多數(shù)細(xì)分市場(chǎng)放緩 - 在柏林，漢堡，慕尼黑，科隆，法蘭克福，斯圖加特，杜塞爾多夫，以及小城市，農(nóng)村地區(qū)，低城市地區(qū)人口密度，以及德國(guó)西部和東部。事實(shí)上，只有一個(gè)部門仍然看到增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng) - 擁有10萬(wàn)至60萬(wàn)居民的城鎮(zhèn)。

范圍早在2018年5月就凸顯出德國(guó)七大市場(chǎng)的價(jià)格“飆升”開(kāi)始減速。由于建筑成本較高，我們預(yù)計(jì)住宅價(jià)格的漲幅將進(jìn)一步放緩。

“然而，范圍并不認(rèn)為減速增長(zhǎng)表明德國(guó)住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性惡化的跡象。考慮到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)在3%左右，持續(xù)增長(zhǎng)有一定的余地，“Scope

Scope的擔(dān)保債券團(tuán)隊(duì)副主任Mathias Pleissner 認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍然可持續(xù)。使用平均長(zhǎng)期增長(zhǎng)率作為平減指數(shù)，七大城市的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值比長(zhǎng)期平均值低1.4%。這一觀點(diǎn)在其他部分也很明顯，與其他城市的可持續(xù)水平相比，差距為4.3%，而城鎮(zhèn)的差距則為8.6%。

“德國(guó)的住宅價(jià)格水平已經(jīng)提高，但在大多數(shù)地區(qū)并沒(méi)有過(guò)高估價(jià)，”Pleissner說(shuō)。“與其他歐洲國(guó)家相比，德國(guó)的價(jià)格與收入水平適中，我們的觀點(diǎn)得到了支持。與近幾年相比，新住房的可負(fù)擔(dān)性感覺(jué)較低，因?yàn)樗谶^(guò)去八年中持續(xù)下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)，與2000年及更早的房?jī)r(jià)相比，房?jī)r(jià)仍然更便宜，盡管在投機(jī)性投資的推動(dòng)下確實(shí)存在區(qū)域估值過(guò)高。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將在2019年放緩，在歐洲的某些地區(qū)(即意大利)，經(jīng)濟(jì)衰退即將到來(lái)。隨著市場(chǎng)情緒疲弱，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將會(huì)放緩。假設(shè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)沖擊，非常緊張的環(huán)境，并基于平均歷史價(jià)格水平下降的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)偏差沖擊，Scope預(yù)計(jì)價(jià)格下降約25%-30%，區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)沒(méi)有重大變化。在緊張的環(huán)境中，甩賣折扣可能會(huì)進(jìn)一步降低不良資產(chǎn)價(jià)值。

“如果利率上升且市場(chǎng)價(jià)值下降，大多數(shù)德國(guó)借款人長(zhǎng)期鎖定固定利率抵押貸款的持續(xù)低利率將不會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重惡化，”Scope的擔(dān)保債券團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人Karlo Fuchs補(bǔ)充道。 。“通常10年的利率確定期將使抵押貸款的承受能力保持在較高水平，并在中期內(nèi)支持高信貸質(zhì)量。”