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在投資房地產(chǎn)之前需要考慮的關(guān)鍵事項(xiàng)

2019-06-25 17:03:29 編輯: 來源:
導(dǎo)讀 過去幾年,印度住宅市場(chǎng)的銷售一直在急劇下滑。該國大多數(shù)大型市場(chǎng)供應(yīng)過剩。盡管從2017年的低點(diǎn)開始銷售和供應(yīng)數(shù)量有所改善,但2014年的高

過去幾年,印度住宅市場(chǎng)的銷售一直在急劇下滑。該國大多數(shù)大型市場(chǎng)供應(yīng)過剩。盡管從2017年的低點(diǎn)開始銷售和供應(yīng)數(shù)量有所改善,但2014年的高點(diǎn)難以捉摸。

經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)十年的推出和利率上升,消費(fèi)者幾乎沒有看到房地產(chǎn)投資的價(jià)格升值。這對(duì)需求產(chǎn)生了不利影響。由于管理方面的麻煩和不良的租金收益率,NRI已停止購買房地產(chǎn)作為投資類別。自用部門的意圖仍然很強(qiáng),但由于價(jià)格上漲,一直猶豫不決。為了激發(fā)顧客購買,為購房者提供了多種新的融資選擇。

為買家提供融資選擇

購房者有兩種選擇。購買尚未建造或正在建設(shè)的房產(chǎn)或購買準(zhǔn)備入住的房產(chǎn)。下面給出了各種融資方案:

1.全額預(yù)付款:在此類付款中,買方必須支付房產(chǎn)價(jià)值的10%作為初始付款,并在首次付款后的兩個(gè)月內(nèi)支付約80-85%的房產(chǎn)價(jià)值。其余5%可以在占有期間。

優(yōu)點(diǎn) -首筆支付,通常提供健康的折扣給購房者。沒有其他計(jì)劃可以提供總房?jī)r(jià)8-10%的折扣。

風(fēng)險(xiǎn) - 如果存在建筑法律問題,從賣方收回資金將變得困難。此外,如果建筑延遲或占有財(cái)產(chǎn),可能會(huì)使買方付出沉重代價(jià)。

2.預(yù)付定金的銀行/ NBFC貸款:在這種情況下,建筑商預(yù)先獲得全部金額,部分來自客戶,剩余部分來自銀行或NBFC。買方可以選擇他的付款份額。雖然20年是印度最受歡迎的住房貸款期限,但大多數(shù)銀行也有30年的任期。

然而,按目前的利率計(jì)算,即使每月EMI略高,15年期在財(cái)務(wù)上也會(huì)更有利。對(duì)于50萬盧比,20年貸款9%,每月EMI為每月45,000盧比。在15年期間,它增加11%至5萬盧比。然而,總利息支出從58萬盧比減少到41萬盧比,減少了29%。

優(yōu)點(diǎn) -買方可以選擇一個(gè)舒適的選擇來為他的投資提供資金。根據(jù)他的資金流入,他可以選擇貸款期限和他的支出。

風(fēng)險(xiǎn) -如果項(xiàng)目延期,未完成或建筑商欺詐,客戶仍需向銀行全額償還貸款。許多受長(zhǎng)期延誤或未完成困擾的客戶正在遭受痛苦。

3.建筑聯(lián)動(dòng)計(jì)劃:在此計(jì)劃中,買方支付預(yù)訂金額為房產(chǎn)價(jià)值的10-15%。并且,剩余金額與建筑里程碑相關(guān)聯(lián),例如,正在建造的每個(gè)樓層,買方將支付預(yù)先確定的百分比。

例如,以下計(jì)劃在大多數(shù)大型住宅市場(chǎng)中非常普遍:

房地產(chǎn)故事

在所有可用的融資方案中,這是風(fēng)險(xiǎn)最小的選擇。由于付款與施工進(jìn)度有關(guān),延遲的可能性會(huì)更小。由于建筑商希望為項(xiàng)目定期提供現(xiàn)金流,他將確保及時(shí)完成工作。

對(duì)于準(zhǔn)備搬入房產(chǎn),可以進(jìn)行銀行貸款或安排全額付款而沒有太大的延遲風(fēng)險(xiǎn),由于稅收減免,建筑商貸款可能會(huì)導(dǎo)致違約或欺詐。銀行貸款利息免稅,每年高達(dá)20萬盧比。被償還的本金可用于80C節(jié)省稅,每年最高可達(dá)150萬盧比。

EMI假期真的是假期嗎?

EMI度假是他們?cè)谫J款期限的前幾個(gè)月不需要支付EMI的地方。EMI假期通常會(huì)給予貸款人員,以便他們可以在啟動(dòng)EMI之前適應(yīng)融資變化。通常在注冊(cè)郵票費(fèi),首付和注冊(cè)時(shí)支付巨額資金。為了適應(yīng)這些費(fèi)用,通常會(huì)有EMI假期。因此,如果貸款期限為120個(gè)月且EMI假期為三個(gè)月,那么人們只需支付117個(gè)月的EMI費(fèi)用。

但EMI度假真的是假期嗎?讓我們舉一個(gè)例子,看看這對(duì)買家是否有益。

Aakash Shah是一名軟件員工,他想在海得拉巴購買價(jià)值60萬盧比的2BHK公寓。同樣的首付是15%。他支付了9萬盧比的首期付款,并以9%的利息購買房屋貸款15年(180個(gè)月)。

他在前三個(gè)月獲得了EMI假期,因此他只需花費(fèi)177個(gè)月支付EMI。他將不得不每月支付53,326盧比的EMI,為期177個(gè)月,以清理他的住房貸款。

但是,如果他不選擇EMI假期并在180個(gè)月的整個(gè)期限內(nèi)支付EMI,該怎么辦呢?然后,他將需要支付51,728盧比的EMI,為期180個(gè)月。他支付的總金額為93,10,968盧比。而如果他選擇EMI假期,他支付的總金額為94,38,702盧比。通過選擇EMI假期,Aakash額外支付1,27,734盧比。因此,EMI假期并沒有像它那樣有利可圖。

負(fù)擔(dān)得起的房子

印度政府為中等收入群體(MIG)引入了Pradhan Mantri Awas Yojana。它們進(jìn)一步分類為MIG I和MIG II。MIG I類別包括收入在60萬盧比到12萬盧比之間的家庭,并有資格獲得高達(dá)9萬盧比的貸款4%的利息補(bǔ)貼。MIG II類別包括收入在12萬盧比到18萬盧比之間的家庭,并有資格獲得高達(dá)12萬盧比的貸款3%的利息補(bǔ)貼。

假設(shè)一個(gè)人想買一個(gè)2BHK公寓(770sft)。房子的價(jià)值是25.23萬盧比。他將以9.5%的利率獲得住房貸款20年。如果貸款是20.18萬盧比(首付20%后),EMI將在18,814盧比左右。對(duì)于MIG I類別下的人,EMI將為16,623盧比,其實(shí)際利率為7.79%。在MIG II類別下,EMI將為16,669盧比,其實(shí)際利率為7.83%。

結(jié)論

憑借多種融資方案和政府支持政策,購買貸款和住房融資的便利性很高。然而,這不應(yīng)該是主要的決策標(biāo)準(zhǔn)。如果它是客戶的第一個(gè)房子并且他打算留在那里,那么融資的便利性應(yīng)該有所幫助。

如果同一房子作為純粹的投資購買,那么目前的市場(chǎng)條件不支持它。印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的總租金收益率為每年3-4%,而且準(zhǔn)備搬入房產(chǎn)的資本增值預(yù)期較低。

購買房屋作為投資也伴隨著維護(hù),租賃,稅收和非流動(dòng)性的麻煩。因此,尋求純收益的投資者應(yīng)該考慮其他投資選擇。


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