簡單的搶人政策難免導致房地產(chǎn)市場波動

黑龍江鶴崗的房子最近火了，因為實在是太白菜價了，100多平方米的房子大部分只叫價十幾萬元。

而形成鮮明對比的是，國家統(tǒng)計局近日公布了3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，65城新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)上漲。部分一二線城市高價樓盤又現(xiàn)“秒光盤”。

房價又翹頭

“這套80多平米的，一周就賣出去了。您看這套100多平米的，前后也就一個月就成交了。”近日，在北京西二環(huán)外某連鎖房產(chǎn)中介公司的店里，一位經(jīng)紀人一邊刷著系統(tǒng)頁面一邊對中國新聞周刊說。

他說：“最近成交量上去了，房價也漲了點，估計未來一段時間可能都會這樣。”

他的話很快得到了印證。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積29829萬平方米，雖然同比下降0.9%，但降幅比1-2月份收窄了2.7個百分點。商品房銷售額27039億元，增長5.6%，增速提高2.8個百分點。

統(tǒng)計口徑中的70大城市房價數(shù)據(jù)接近全面上行的原因之一，是“信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購房者在市場炒作下怕踏空，入市量提高后，價格開始出現(xiàn)上浮”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為。

這也體現(xiàn)在3月份居民新增人民幣貸款8900億元，比上年同期多增3167億元，增量創(chuàng)下歷史同期新高。其中短期居民貸款多增2262億元，居民中長期貸款多增835億元，這說明居民貸款需求持續(xù)改善。

張大偉分析說，房貸數(shù)據(jù)占八大銀行新增貸款數(shù)據(jù)的近一半，這些銀行2018年新增貸款總量約2.7萬億，其中47%是房貸。

原因之二是戶籍制度改革加快城市人口落戶。

4月8日國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務》的通知，加大戶籍制度改革力度，突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，要求部分城市全面取消落戶限制;部分城市全面放開放寬落戶條件，全面取消重點群體落戶限制;超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，增加落戶規(guī)模、精簡積分項目。

另外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至日前，在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過50個。從力度與數(shù)量看，刷新歷史記錄。特別是二三線城市，發(fā)布人才落戶、補貼購房等政策井噴。

這帶來的影響是3月南京多個樓盤在開盤當天全部賣完。部分熱門樓盤每平方米超過4萬元。

上海的二手房更是搶手。購房者抱怨還沒來得及與房東進行一番討價還價，就被中介告知房子已經(jīng)出售。

還有不能不說的蘇州，不知是網(wǎng)紅劇《都挺好》帶火，還是放寬落戶門檻刺激的，3月的蘇州不僅有216套高層在1分鐘售罄的樓盤，也有2000人深夜排隊搶購的項目。

“類似落戶政策釋放了春風，對于當?shù)厝丝趯氲仁怯蟹e極的作用，實際上確實容易帶來市場交易的上升和價格的反彈。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國新聞周刊說，“人才落戶政策也使得很多觀望的購房者獲得了購房資格，近期市場的上漲預期比較明顯，這個時候就會形成積極入市的心態(tài)，價格方面就容易上漲。”

張大偉也認為，過去兩年全國多個城市房價出現(xiàn)了反彈，其中大部分城市都發(fā)布了力度空前的人才政策，人才政策的確影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。“特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相放開了限購等政策。”

原因之三是部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策微松。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在對數(shù)據(jù)進行解讀時做了這樣的表述：3月份，各地繼續(xù)堅持因城施策、一城一策，保持政策的連續(xù)性，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。

從今年各地政府工作報告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，地方城市有了更大的自主決策權(quán)。部分城市取消了限售政策，比如菏澤、太原;部分城市降低了購房門檻，比如杭州、珠海。多地還出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)及資金監(jiān)管力度放松的現(xiàn)象。

落戶降門檻

新疆姑娘星星，因為北京的高房價選擇離開，因為西安戶籍準入條件為“具有本科(含)以上學歷的，不受年齡限制”，選擇落戶安家在西安。

自戶籍新政實施以來至2018年底，西安新增落戶人口已超過105萬。國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，3月份西安新建商品房價格同比漲超20%。

在星星看來，落戶能解決的是購房資格，“在西安大大小小的公司，我面試了不少，但很多公司‘五險一金’上不全，好幾次都想‘殺’回北京。”

沒有留住人的環(huán)境，城市如何發(fā)展?黑龍江鶴崗市就是先例。

3月5日，黑龍江鶴崗市公安局網(wǎng)站發(fā)布的《鶴崗市公安局關(guān)于2019年度招警優(yōu)惠政策》提到，多類符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車一房”優(yōu)惠。

而網(wǎng)上截圖顯示，鶴崗市房價已低至千元，甚至一套46平方米的住房總價只需16000元，折合每平方米348元。

鶴崗因煤而興，資源的枯竭、產(chǎn)業(yè)的收縮，造成GDP連續(xù)負增長，人口外流嚴重。城市空了，房子也沒人住了自然也就賣不上價。

“大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產(chǎn)市場波動。”張大偉說。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對中國新聞周刊說，經(jīng)濟基本面略差、人口吸引力不足的城市，全面取消落戶限制對房地產(chǎn)市場的影響就會相對較弱。

與此同時，開放落戶限制在不同規(guī)模城市的表現(xiàn)并不相同，不同規(guī)模城市因就業(yè)吸納能力、公共服務水平等差異對非戶籍人口的吸引力也表現(xiàn)各異。

最近有媒體報道，北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計劃落戶天津。但他的生活并沒有太多的改變，他和妻子依然在北京租房、工作。要說改變，就是他們在天津買了房子然后出租，貼補北京的房租而已。

“目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來。”張大偉表示，“但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的很多是購房者。而且甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購房落戶的可能性。”

他還提到，人才政策成為很多二三線城市調(diào)整樓市政策的窗口。“人才對應的應該是產(chǎn)業(yè)，人才對城市的作用也應該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。”

為了遏制借機炒房，“還是要對人才購房的政策做細分，比如說人才購房后房屋不允許隨意轉(zhuǎn)讓，同時可以適當要求人才落戶后需要具備類似社保6個月的繳納時間，這樣會使得購房方面的真實性更強。”嚴躍進說。

調(diào)控不動搖

對于樓市調(diào)控是否松動的問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在3月23日于北京舉辦的中國發(fā)展高層論壇上表示：“房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持政策的連續(xù)性。”

4月3日中國銀保監(jiān)會黨委理論學習中心組在人民網(wǎng)刊發(fā)了題為《以全面從嚴治黨開啟銀行保險監(jiān)管事業(yè)新征程》的文章。文章指出：“繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過快增長。”

最近，長沙出手了：停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

以長沙市區(qū)一套90平方米、總價140萬元的二手住宅為例，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》計算，政策優(yōu)惠期間繳納契稅為140萬元×2%=2.8萬元，恢復4%比例后，購房人需繳納契稅為140萬元×4%=5.6萬元。

在安居客上查詢發(fā)現(xiàn)，長沙樓市在2018年8月之后遇冷一度大幅下滑，但在春節(jié)后，開始出現(xiàn)回暖。

“契稅政策是房屋交易中比重相對大的稅費政策，動輒幾萬，所以購房者對于此類政策的調(diào)整是比較敏感的。”嚴躍進表示，“過去部分城市用契稅政策來進行去庫存，而在房價上漲過快的時候也會用契稅政策來引導房屋交易。類似政策具有較好的導向，一旦調(diào)整立刻會影響購房交易成本，對于刺激或抑制市場交易需求有很直接的影響。”

同樣出手的還有合肥。因個別樓盤涉嫌炒作房價行為，4月11日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知，將加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，依法嚴肅查處“哄抬房價”、“價外加價”、“捂盤惜售”、“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規(guī)行為。