北京土地供應(yīng)卻罕見呈現(xiàn)集中供應(yīng)狀態(tài)

近期，北京市規(guī)劃和自然資源委員會舉行了“2019年上半年擬供應(yīng)經(jīng)營性用地項目推介會”。此次推介會集中推介了57宗經(jīng)營性用地，其中44幅為住宅用地，9宗共有產(chǎn)權(quán)房用地以及13宗商服用地。

推介之后，北京土地市場也將迎來供地高峰。5-6月，北京市將有54宗經(jīng)營性用地陸續(xù)入市，其中11塊將在5月正式入市。集中推介后的5月17日，北京已經(jīng)推出三宗住宅用地入市。

“為了完成5年150萬套的供地計劃(2017-2021年)，北京土地市場仿佛告別了曾接連流拍流標(biāo)102宗經(jīng)營性用地的低迷，重新迎來高光時刻。這些出讓的地塊中有48宗是居住類用地，其中的部分地塊已經(jīng)公示了規(guī)劃條件，扣除配建之后，住宅部分的規(guī)劃建面是543萬平方米。如果這些地塊能夠順利成交，再加上今年已經(jīng)出讓的23宗居住類用地，那么，2019年居住類用地總量將達71宗，住宅規(guī)劃總建面為785萬平方米。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅稱，“785萬平方米是什么概念?2017年和2018兩年，北京商品住宅累計成交的總面積是734萬平方米。”

那么，當(dāng)房企重倉的土地市場面臨去化難問題時，開發(fā)商們還會在土地市場繼續(xù)加碼嗎?此前嚴(yán)苛的土地出讓規(guī)則會否發(fā)生改變?

供應(yīng)加速

受調(diào)控以及減量發(fā)展等多重因素影響，近兩年，北京土地市場明顯呈現(xiàn)供應(yīng)下滑。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京市供應(yīng)128宗塊地。其中，工業(yè)用地12宗，占9.375%;住宅用地76宗，占59.375%;商住用地17宗，占13.281%;商服用地10宗，占7.8125%;其他類用地13宗，占10.1256%。但2018年，北京市僅供應(yīng)88宗塊地，同比下降31.25%。其中，工業(yè)用地3宗，占3.409%;住宅用地50宗，占整體成交56.818%;商住用地9宗，占10.227%;商服用地6宗，占6.818%;其他用地3宗，占3.409%。

“低迷”是2018年北京土地市場的關(guān)鍵詞。2018年北京共成交72宗土地，成交額1682.9億元，土地市場成交量及成交額均低于去年同期水平，呈明顯下降的趨勢。其中，住宅用地成交52宗，成交規(guī)劃建筑面積624.48萬平方米，住宅用地成交宗數(shù)同比2017年下跌27%，處于歷史低位，土地規(guī)劃建筑面積同比2017年下跌36%。

2019年以來，北京土地市場也未能扭轉(zhuǎn)低溫態(tài)勢。諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，除2019年1月、2月分別集中成交13宗及9宗地塊外， 4月僅成交了一宗住宅用地，截止到目前，2019年以來北京共成交23宗住宅用地。諸葛找房方面認(rèn)為，為扭轉(zhuǎn)土地市場的“低溫狀態(tài)”，緩解供需矛盾，同時也為了優(yōu)化營商環(huán)境，北京規(guī)劃委在5月9日舉辦了土地推介會，共推介57宗經(jīng)營性用地。隨后，5月10日，北京規(guī)劃委官網(wǎng)公布了5-6月即將入市的54宗經(jīng)營性用地。因此，其預(yù)期北京供地節(jié)奏加快，接下來將迎來一小波供地高峰。

在北京市集中供應(yīng)的土地中，住宅用地明顯加速。在近兩月將要入市的54宗經(jīng)營性用地中，有42宗為住宅用地，有15宗位于朝陽、豐臺、石景山等城區(qū)。其中豐臺區(qū)供應(yīng)住宅用地數(shù)量最多，其供應(yīng)的7宗住宅用地均為商品房，分布在宋家莊、花鄉(xiāng)、周莊子、大瓦窯等地。朝陽雖然只有兩宗住宅用地，但位置較好，分別位于孫河和金盞鄉(xiāng)，石景山的4宗住宅用地則分別位于五里坨、古城、西黃村等位置較好的板塊。根據(jù)計劃，房山區(qū)近期也將加大住宅用地的供應(yīng)量，5-6月將供應(yīng)6宗住宅用地，數(shù)量僅次于豐臺，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為75.11萬平方米。昌平、順義分別計劃供應(yīng)3宗住宅用地，密云、通州、延慶則僅分別供應(yīng)一宗宅地。

此外，共有產(chǎn)權(quán)用地明顯加大供應(yīng)量。在這42宗住宅用地中有9宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，占總體供地計劃的17%。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，今年以來北京已成交10宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，加上上半年還有9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊陸續(xù)入市，遠(yuǎn)超去年一整年共有產(chǎn)權(quán)房用地的供應(yīng)量。

據(jù)悉，2018年成交的52宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交10宗，成交建筑面積超100萬平方米。不難發(fā)現(xiàn)，作為滿足剛需購房群體的共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量越來越大。具體來看，近期將要入市的共有產(chǎn)權(quán)房地塊主要位于朝陽、通州、昌平、房山及延慶區(qū)域，房山區(qū)供應(yīng)量最大，計劃供應(yīng)4宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為69.82萬平方米，其中兩宗位于良鄉(xiāng)鎮(zhèn)。朝陽區(qū)也有兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊供應(yīng)，地理位置不錯，分別位于豆各莊和東壩南區(qū)，預(yù)計本月下旬入市。通州、昌平、延慶區(qū)域分別供應(yīng)一宗。

適配摸底避免流拍

在2018年土地市場整體低迷之下，此次大規(guī)模供應(yīng)是否再次存在流拍風(fēng)險?58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震認(rèn)為，由于限價管理嚴(yán)格，同時金融調(diào)控收緊，房企面臨較大資金壓力，因而拿地更加謹(jǐn)慎，動力不足。此次集中推介，一方面是優(yōu)化營商環(huán)境的表現(xiàn)，另一方面也是市場適配的集中摸底，為了更好的實現(xiàn)土地供應(yīng)順利出讓，避免出現(xiàn)大規(guī)模流拍現(xiàn)象。

公開數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國300個城市土地平均溢價率13%，較去年下降16%。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率15%，較上年下降19%。2018年，北京全年成交的63宗地塊中，平均溢價率只有14%，為近5年的最低值。

2018年，北京全年流拍土地高達8宗，流拍總建筑面積高達128.70萬平方米。其中7幅為宅地，流拍率達到10%，是2017年的3倍。

“供應(yīng)激增的土地導(dǎo)致北京商品住宅市場庫存迅速上升，短短一年便增加了250萬平方米，目前已達1016萬平方米，創(chuàng)近40個月新高。雖然難以清晰盤點北京仍有多少土地尚未完成前期開發(fā)，進入預(yù)售，但目前待售庫存的總量已足夠樓市消化三年，別說還有71宗地塊、785萬方住宅用地計劃上市。”郭毅擔(dān)心。

李震表示，限制售價、7090政策以及五年限售，這三條鐵律是過去很長一段時間內(nèi)土地供應(yīng)的關(guān)鍵詞。但在2019年年初，這些要求都出現(xiàn)了松動，而本次集中發(fā)布的地塊，部分也解除了“限房價”要求。這主要源于北京商品住宅成交價格企穩(wěn)回落的大環(huán)境，讓調(diào)控壓力大大減輕。未來一段時間的土地出讓環(huán)節(jié)，或許也將采取更為靈活的出讓規(guī)則。

另外，李震還注意到，從土地供應(yīng)的分布上看，去年供量集中的大興亦莊、黃村，石景山五里坨，昌平未來科學(xué)城等地，整體去化效率都不高。而目前計劃供應(yīng)的地塊分布上看，除東西城及海淀外，涵蓋了北京的14個區(qū)。去年土地僅出讓6宗的通州今年加大了供應(yīng)量，近期將入市6宗地塊，共計規(guī)劃建筑面積78.12萬平方米。在可以預(yù)見的未來，除了三環(huán)以內(nèi)的核心內(nèi)城，北京將再無供應(yīng)不足的市場“死角”。