寒意褪去深圳樓市在3月出現(xiàn)回暖跡象

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅的成交套數(shù)為3088套，環(huán)比上升141.44%。二手住宅成交大幅提升，3月二手住宅成交4551套，環(huán)比上升127.9%，同比下降15.1%，成交量為近半年新高。

“去年一度門庭冷落的售樓處出現(xiàn)了擁擠，而中介店里的經(jīng)紀人也開始變得忙碌。”這是時代周報記者近期走訪深圳樓市最直觀的感受。

在走訪過程中，有業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，自去年731調(diào)控政策出臺后，深圳樓市便進行下行通道。春節(jié)結(jié)束后，銀行信貸有所放松，開發(fā)商加快推盤，多重因素助力下，壓抑了多時的需求開始釋放，客戶結(jié)束觀望進場，成交量上漲明顯。

而在業(yè)內(nèi)看來，目前的市場只是局部回暖，未來是否能維持三月的熱度仍待觀察。

市場回暖

深圳羅湖區(qū)紅桂路，300米之內(nèi)就有三四家中介店。這幾日，每家店都比平常要熱鬧很多。

“三月成交量是以前兩三個月的總和。”深圳鏈家經(jīng)紀人程原(化名)向時代記者欣然表示，以前一個月才向總店做匯報，現(xiàn)在隨著交易量的增加，一兩個星期就要去做匯報。

房屋的出售速度也在明顯加快。李勇(化名)向記者表示，其在中介處掛牌的一套小三房近期終于成交了，而這套房子之前在網(wǎng)上掛了半年都鮮少有人問津。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅成交量連續(xù)5周環(huán)比上升。2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套數(shù)分別為1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，環(huán)比分別增長93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

深圳中原董事長鄭叔倫認為：“深圳中原3月份業(yè)績創(chuàng)半年新高，環(huán)比2月份業(yè)績增長近四倍，公司總體業(yè)績近4億元。其中寶安東區(qū)創(chuàng)造近年來新高。”

雖然成交量持續(xù)增長，但成交價格基本保持穩(wěn)定。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市一手住宅的成交均價為54005元/平，環(huán)比下滑0.42%。3月全市二手住宅均價為52319元/㎡，環(huán)比上升0.95%。

“價格方面有小幅上升 ，每套上浮5-10萬左右。” 鏈家某門店店長對記者表示，絕大多數(shù)房子價格都可以再商議，我們也會勸業(yè)主適當降價，這樣有利于房屋成交，從2017年下半年開始，市場價格就已經(jīng)基本穩(wěn)定了，大幅上漲局面基本不會出現(xiàn)。

引導此輪行情的依然是剛需人群。“這段時間買房的主力是剛需人群，包括首次置業(yè)以及改善型需求。”程原向記者表示，基本上很少出現(xiàn)投資客。

與此同時，市場也出現(xiàn)兩極分化。“豪宅有一定市場，低總價的剛需需求旺盛，而中間價段就比較難賣。”鄭叔倫向時代周報記者表示。

升溫動力仍存

“貸款寬松，利率上浮比例下行。”明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強向時代周報記者表示，成本下降促使購房者購房意愿進一步加強。

從3月份開始，包括中國銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)的深圳各大商業(yè)銀行陸續(xù)調(diào)整房貸利率。深圳的首套房貸利率已由此前的基準上浮15%普遍降至上浮5%左右，二套利率也由上浮20%調(diào)整至上浮10%，出現(xiàn)10%的利差。

購房貸款也開始放松。“銀行額度寬松了，放款速度也在明顯加快，去年最慢的時候，需要兩三個月才能批下來，并且還需要指定銀行，現(xiàn)在一個月都算時間長了，基本15-20天就放款了。”程原向時代周報記者表示。

除此之外，開發(fā)商推盤積極性依舊高昂，大都維持年前的優(yōu)惠力度、促銷手段，導致新房銷售速度也在加快。

位于龍崗中心城的朗泓·龍園大觀，推出首付42萬免利息分期6個月的優(yōu)惠活動。售樓處人員表示，7天內(nèi)交首期款40%、3個月內(nèi)交首期款30%、6個月內(nèi)交首期款30%。

而坐落于紅嶺北的鈞濠Mix Park也推出特批優(yōu)惠房，平均單價在4.5萬左右，低于周邊二手房價格。

供應(yīng)量的增加也成為市場升溫動力。“以往上半年發(fā)展商更多選擇觀望，下半年才加快推盤。但是今年流動性不足的情況下，現(xiàn)金為王，發(fā)展商不等下半年，上半年拿證就賣，現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)有不少樓盤推出。一手比較旺，瑞府、E立方等樓盤賣的都不錯。”鄭叔倫表示。

局部回暖

雖然市場熱情有所提升，但行業(yè)內(nèi)對于2019年深圳樓市預(yù)期依然保持謹慎態(tài)度。

“相比去年下半年以來的表現(xiàn)確實是回暖，但目前的行情只能說是反彈，不能說是反轉(zhuǎn)。是否全面回暖，還有待進一步確認。”艾振強向時代周報記者表示。

鄭叔倫強調(diào)，“回暖只是相對一二月份的冷清，總體市場還是平穩(wěn)。”

事實上，從現(xiàn)在反推深圳樓市過去一年的演變曲線發(fā)現(xiàn)，目前市場狀況同去年下半年相比的確有所好轉(zhuǎn)，但跟去年同期相比依然存在一定差距，并不能算全面回暖。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，深圳二手成交量為5622套數(shù)，3-8月持續(xù)上漲，8月份成交量高達7208套。而731樓市新政成為2018年深圳樓市調(diào)控的分水嶺。從9月份開始，政策的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，當月成交量跌落至4952套，12月成交量下滑至3810套左右。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，目前3月份只能算是小回暖，局部樓盤火爆，有些樓盤還是很低迷，二季度市場可能收縮。

“政府對外釋放出的信號依然是調(diào)控不動搖，原來的限購限價限貸沒有放開，只是利率下調(diào)，不排除二季度會有一定寬松，但能不能保持三月份的態(tài)勢，未來仍需觀察。”宋丁進一步闡釋道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，各地樓市政策基本平穩(wěn)，市場很難出現(xiàn)大幅度變化，整體看，2019年目前的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。