一線城市新房率先回暖

4月12日，中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心出臺新政，明確對職工二套房公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，今年1月以來，多地公積金政策頻繁出臺，北京、上海、廣州、揚(yáng)州等城市均在一季度發(fā)布公積金新政。如在上述項政策公布前不久，北京已發(fā)布“市公積金放寬異地購房范圍”的政策。且已有消息透露，有國資銀行已發(fā)布“重點(diǎn)支持一線和部分二線城市按揭”相關(guān)消息。

在58安居客房產(chǎn)研究院高級分析師李震看來，國管公積金所占比例較小，其本質(zhì)只是一種政策補(bǔ)充，不影響大趨勢。但這更進(jìn)一步說明了，目前的政策和市場行情，在充分貫徹“因城施策”以及“差別化貸款”政策導(dǎo)向。

事實(shí)上，3月以來，一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場已開始回暖。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱判斷，目前是資金面、政策預(yù)期、銀行信貸三重因素共同作用，一二線市場將持續(xù)回暖。

在剛剛過去的一季度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場“暖意”初現(xiàn)，一二線城市表現(xiàn)尤為明顯。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，3月，全國新房成交同比微增9%，其中一線城市增幅最為顯著，速度快于市場整體水平，二線城市則“漲跌參半”。

同樣，來自58同城、安居客的《2019年一季度樓市總結(jié)報告》顯示，一季度，一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成，其中北京的成交面積同比上漲超1倍。

從成交均價來看，北京、上海、廣州的房價出現(xiàn)波動，深圳月度成交價格平穩(wěn)緩降，但同比去年仍在上漲。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1月，受春節(jié)假期影響，用戶對于新房的需求較低，進(jìn)入2、3月，用戶的找房熱情上揚(yáng)，市場熱度回暖。相比之下，三四線城市“跌多漲少”，分化加劇。

丁祖昱建議，房地產(chǎn)投資活動不能只看大周期，即全國房地產(chǎn)周期，更應(yīng)該關(guān)注每一個城市的小周期，因?yàn)樾≈芷跊Q定了每個項目的命運(yùn)。

仲量聯(lián)行指出，2019年，貨幣環(huán)境將有所改善，但一線城市的樓市調(diào)控政策還將繼續(xù)。雖然全面放松樓市政策的可能性不高，但在經(jīng)濟(jì)不確定性增加的情況下，一線城市或迎來政策微調(diào)以穩(wěn)定市場。

銀行信貸向一二線傾斜

在一二線樓市回暖的背后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，某國資銀行在2018年年報中對于按揭表態(tài)是：重點(diǎn)支持一線和部分二線城市按揭，審慎對待三四線城市。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，2018年11月按揭利率為近幾年最高點(diǎn)，此后開始下行。截至2019年2月，一線城市首套房按揭貸款利率下降11bp，二線城市下降16bp，三四線城市下降只有5bp。

與此同時，來自興業(yè)證券的研究指出，當(dāng)前，一二線城市房地產(chǎn)基本面將趨勢性上行;目前一二線城市回暖不是階段性的，是趨勢性的，是新一輪周期起點(diǎn)。

上述研究還認(rèn)為，銀行將趨勢性增加一二線城市按揭配置，商業(yè)銀行對一二線城市按揭表態(tài)發(fā)生重大拐點(diǎn)性變化，一二線和三四線按揭利率走勢出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市杠桿放款速度出現(xiàn)拐點(diǎn)性變化。而這背后主導(dǎo)大邏輯就是，過往幾年，三四線城市低質(zhì)量杠桿施加太多，這個時間點(diǎn)，銀行理應(yīng)對一二線和三四線城市的杠桿態(tài)度做出結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)，這是趨勢性的。

據(jù)了解，2018年10月以來，尤其是2019年以來，一二線城市放款周期明顯縮短。2018年，銀行整體房貸額度緊張，放款速度較慢，一般在3~6個月左右。而今年以來，房貸額度明顯寬松，多數(shù)城市基本7個工作日即可放款。

興業(yè)銀行的分析師表示：“銀行這一態(tài)度的變化背后主導(dǎo)大邏輯，就是銀行對于按揭偏好是長期的。微觀結(jié)構(gòu)來看，一二線購房客戶主要可分為首次置業(yè)需求和置換需求，加給這兩類群體的杠桿總體看相比三四線的購房杠桿更安全。”

購房者信心指數(shù)上漲

與一二線城市樓市成交量上升相對應(yīng)的是，購房者信心指數(shù)也同步處于上漲趨勢。

58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年11月開始，購房者信心指數(shù)逐漸上揚(yáng);2019年2月購房者信心指數(shù)為107.6，環(huán)比上升5.0%;一二線城市短期內(nèi)房價穩(wěn)定，未來還會上漲的用戶占比67.7%。

從不同城市級別的找房熱度來看，2019年1月，一二線城市，尤其是一線城市購房者找房熱度環(huán)比下降明顯，而三四線城市找房熱度持續(xù)上升，熱度漲幅高于一二線城市。春節(jié)假期結(jié)束后進(jìn)入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。

2019年一季度，一線及周邊城市的找房熱度同比上揚(yáng)，環(huán)北京及環(huán)深圳城市群找房熱度同比漲幅超20%。以上海為例，其一手住宅銷售勢頭在3月份有所改善，二手房找房熱度領(lǐng)先于一線各城;強(qiáng)二線城市中，重慶、西安等西部城市的二手房找房熱度居于前列。

58安居客房地產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從基本面來看，2019年并不具備大陽春的基礎(chǔ)，因?yàn)閲覍?019年樓市調(diào)控的要求是保持“三穩(wěn)”，所以樓市小幅的上下波動屬于正常的穩(wěn)定范疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房價快速上升一定會被控制。

并且市場面也難實(shí)現(xiàn)大幅波動，一二線城市的樓市調(diào)控并未大放松，尤其是限購需求的不放松導(dǎo)致了需求難以在短期快速增加;三四線城市則面臨2019規(guī)劃棚改面積同比大幅縮水的現(xiàn)狀，也依然難以支撐樓市的大陽春。

張波指出，行業(yè)面上，2019年不少品牌房企都調(diào)低了業(yè)績增速，甚至是調(diào)低了業(yè)績目標(biāo)，同時拿地依然謹(jǐn)慎，融資難度依然較高，預(yù)計2019年商品房的成交金額將難以超過2018年。