增長(zhǎng)尋求者建議對(duì)房地產(chǎn)股票采取長(zhǎng)期觀點(diǎn)

過去一年中SA上市房地產(chǎn)行業(yè)的高波動(dòng)率主要?dú)w咎于債券收益率上升，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)收益不利。

盡管最近上市房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)達(dá)到或超過預(yù)期，但房地產(chǎn)股的表現(xiàn)受到債券市場(chǎng)的影響，債券市場(chǎng)自5月中旬以來普遍疲軟。

自5月和6月初的主要拋售以來，該行業(yè)的市值進(jìn)一步下滑，該行業(yè)繼續(xù)崎嶇不平。

今年2月，彭博數(shù)據(jù)顯示南非上市房地產(chǎn)指數(shù)(FTSE-JSE Sapy指數(shù))的市值自5月20日高峰以來下跌了17.1%。這一下跌近40億令吉正在從該行業(yè)的市值中消失。

但越來越多的研究表明，對(duì)這種思想幾乎沒有實(shí)證支持，在某些情況下，債券收益率上升和房地產(chǎn)收益率的提高可以同時(shí)發(fā)生。

SA REIT協(xié)會(huì)(SAREIT)是一家致力于推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金作為投資類別的地方傘式機(jī)構(gòu)，也致力于向投資者介紹上市房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

“對(duì)于投資者來說，重要的是要意識(shí)到，即使債券收益率上升，房地產(chǎn)收益也會(huì)有很多不同的結(jié)果，”SA REIT營(yíng)銷委員會(huì)Vukile Property Fund董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官Laurence Rapp解釋道。

債券收益率上升只是影響房地產(chǎn)回報(bào)的眾多因素之一。在過去13年中，南非上市的房地產(chǎn)行業(yè)在過去13年中表現(xiàn)優(yōu)于所有本地資產(chǎn)類別。由于回報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)偏差低于一般股票，因此隨著時(shí)間的推移，以及整個(gè)周期的風(fēng)險(xiǎn)較低，它可以提供更好的回報(bào)。

拉普鼓勵(lì)投資者在整個(gè)周期中將房地產(chǎn)視為資產(chǎn)類別，而不是過于關(guān)注短期波動(dòng)。拉普表示，“作為資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)的防御性質(zhì)在其股票和債券的長(zhǎng)期表現(xiàn)中很明顯。”

如果通脹上升推高債券收益率，那么通脹掛鉤租賃的房地產(chǎn)投資組合實(shí)際上可能會(huì)受益，通脹上升通常會(huì)受到商業(yè)地產(chǎn)利好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的推動(dòng)。

“在SA，房地產(chǎn)租賃通常與內(nèi)置的凈租金和運(yùn)營(yíng)成本上漲簽訂，這是一個(gè)可行的方案，”他解釋說。

總部位于英國(guó)的專門從事風(fēng)險(xiǎn)和資本管理的公司Towers Watson最近進(jìn)行的研究發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有證據(jù)支持債券收益率上升意味著房地產(chǎn)收益率下降的觀點(diǎn)。

在進(jìn)行的類似研究得出了同樣的結(jié)論。

事實(shí)上，的研究表明，房地產(chǎn)投資實(shí)際上在利率上升時(shí)表現(xiàn)更好 - 特別是在房地產(chǎn)基本面強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期。

“盡管對(duì)這一主題的研究有限，但它強(qiáng)調(diào)了投資者和分析師在考慮上市或直接投資時(shí)，總是要評(píng)估一系列因素，”他補(bǔ)充道。

Grindrod資產(chǎn)經(jīng)理的首席投資官Ian Anderson指出，南非的投資者通常只關(guān)注上市房產(chǎn)相對(duì)于債券的當(dāng)前收益率，而忽略收益增長(zhǎng)部分對(duì)上市房產(chǎn)的估值?；蛘撸麄兛赡軙?huì)將非常低的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率應(yīng)用于他們的收入預(yù)測(cè)。

“這種狹隘的焦點(diǎn)是上市房產(chǎn)在過去十年中每年以超過15%的速度超過債券市場(chǎng)的原因之一，”安德森說。他指出，相對(duì)于債券收益率和收入增長(zhǎng)水平，上市房地產(chǎn)收益率過高。“在Grindrod資產(chǎn)管理多資產(chǎn)組合中，我們對(duì)上市房產(chǎn)的配置分配為25%，第28條規(guī)定允許的最大金額，以及南非債券幾乎為零。”