數(shù)據(jù)中心趨勢(shì) 來(lái)自資深人士的見解

數(shù)據(jù)中心正從其作為房地產(chǎn)投資的利基地位迅速發(fā)展起來(lái)。最近一項(xiàng)針對(duì)全美42家公司的世邦魏理仕(CBRE)調(diào)查顯示，68%的投資者和供應(yīng)商都報(bào)告稱，2018年全年的入住率高于去年同期。另一份世邦魏理仕(CBRE)的報(bào)告顯示，到今年上半年，數(shù)據(jù)中心的投資額和凈吸收量已經(jīng)接近突破2017年的創(chuàng)紀(jì)錄水平。截至6月份，投資額超過70億美元，其中47%集中在資產(chǎn)交易上。

隨著數(shù)據(jù)中心在房地產(chǎn)資產(chǎn)中的價(jià)值越來(lái)越明顯，越來(lái)越多的投資者進(jìn)入該行業(yè)或?qū)で蠖嘣钟匈Y產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)管理公司聯(lián)系了26年的行業(yè)老手LeeKestler，他是Vantage數(shù)據(jù)中心的首席商業(yè)官。他對(duì)數(shù)據(jù)中心的好處、挑戰(zhàn)和趨勢(shì)進(jìn)行了詳盡的分析，以供密切關(guān)注。

在購(gòu)買或建造新設(shè)施之前，你如何評(píng)估市場(chǎng)/地點(diǎn)？

顧客帶路。我們密切關(guān)注所有重要的因素，進(jìn)入客戶將實(shí)際購(gòu)買多租戶數(shù)據(jù)中心服務(wù)。我們尋找滿足基線因素的位置，比如公用電力可用性，以及許多細(xì)微差別，這些差異決定了一個(gè)站點(diǎn)是否有一個(gè)穩(wěn)定、長(zhǎng)期、健康的商業(yè)環(huán)境。

例如，我們考慮的是，我們的目標(biāo)客戶/客戶是否已經(jīng)在該市場(chǎng)上推出-這個(gè)位置是否與他們的增長(zhǎng)相關(guān)？我們還會(huì)研究我們是否能夠在經(jīng)濟(jì)上和規(guī)模上發(fā)展。例如，如果一個(gè)市場(chǎng)對(duì)員工來(lái)說很難進(jìn)入，如果很難讓員工進(jìn)出，這可能是企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的一個(gè)指標(biāo)。稅收優(yōu)惠是我們考慮的另一個(gè)因素。大約有30個(gè)州為數(shù)據(jù)中心提供激勵(lì)措施，大多數(shù)公司期望在所有權(quán)總成本方面給予某種獎(jiǎng)勵(lì)或回扣。可持續(xù)性在數(shù)據(jù)中心的發(fā)展中起著什么作用？

凱斯勒：我們有意建造我們的設(shè)施，使之持久，這是可持續(xù)發(fā)展的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這包括允許更高密度的硬件，這可以提高建筑面積比率的利用率，并不斷評(píng)估提高系統(tǒng)效率的方法。

我們也盡量減少我們的碳足跡，只要它有良好的商業(yè)意義，我們采取的一些步驟更多的是做正確的事情，而不是投資回報(bào)率。我們考慮到所有我們可以做的小事情，以節(jié)省能源和減少浪費(fèi)，這可能沒有很大的回報(bào)，但隨著時(shí)間的推移，成為有意義的數(shù)字對(duì)環(huán)境。

例如，Vantage致力于使用風(fēng)力和太陽(yáng)能燈在我們的弗吉尼亞校園外部照明。雖然這些比標(biāo)準(zhǔn)照明成本更高，但這是正確的做法，它每年可以產(chǎn)生超過3000千瓦小時(shí)的電力供應(yīng)。我們的電子汽車充電站可以產(chǎn)生足夠的電力，每年為我們的員工和客人節(jié)省超過4，000加侖的汽油。

您認(rèn)為區(qū)塊鏈技術(shù)會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響嗎？

凱斯勒：當(dāng)然。區(qū)塊鏈需要巨大的計(jì)算能力，這對(duì)于數(shù)據(jù)中心的增長(zhǎng)非常重要，尤其是在我們所處的環(huán)境中，人們期望公司用更少的錢來(lái)做更多的事情。區(qū)塊鏈還將滿足對(duì)安全和操作效率的要求。

在建筑物管理中，區(qū)塊鏈技術(shù)可以確保系統(tǒng)可以正常運(yùn)行。例如，在涉及主要網(wǎng)絡(luò)擁塞的情況下，塊鏈可能在發(fā)生故障之前啟動(dòng)故障轉(zhuǎn)移進(jìn)程，這會(huì)降低繼續(xù)依賴依賴數(shù)據(jù)傳輸?shù)膽?yīng)用程序的最終用戶的性能。顯然，這種類型的應(yīng)用程序可以為數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商和客戶節(jié)省資金和時(shí)間。它還提高了運(yùn)營(yíng)商維護(hù)服務(wù)水平協(xié)議的能力。

如果我們展望未來(lái)，區(qū)塊鏈可能通過在其分布的分類賬上共享數(shù)據(jù)來(lái)消除數(shù)據(jù)丟失或損壞，從而使一個(gè)塊中的數(shù)據(jù)丟失不會(huì)擴(kuò)展到其他塊。潛在的應(yīng)用程序是無(wú)窮無(wú)盡的，許多應(yīng)用程序可能會(huì)減少對(duì)提供服務(wù)的冗余基礎(chǔ)設(shè)施的需求，這對(duì)數(shù)據(jù)中心和客戶都是一個(gè)可衡量的成本效益。

請(qǐng)列舉數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨的幾個(gè)挑戰(zhàn)。

凱斯勒：數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)是一個(gè)非常區(qū)域化的銷售。自從我們建造有目的的設(shè)施以來(lái)，投資界需要一段時(shí)間才能了解數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)，這通常是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的問題。然而，投資者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，我們這些數(shù)據(jù)中心正在開發(fā)目的--建造優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)--其成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于每平方英尺典型的商業(yè)寫字樓成本--我們正經(jīng)歷著穩(wěn)定和健康的需求。挑戰(zhàn)將是繼續(xù)執(zhí)行和教育投資者的獨(dú)特方面和潛力的市場(chǎng)。

另一個(gè)主要挑戰(zhàn)是控制增長(zhǎng)和發(fā)展成本，使它們符合需求。當(dāng)然，建筑成本一直是這些類型設(shè)施的重點(diǎn)，需求可能在區(qū)域基礎(chǔ)上波動(dòng)。成功的一個(gè)關(guān)鍵因素是平衡何時(shí)部署資本支出，并理解驅(qū)動(dòng)數(shù)據(jù)中心需求的多個(gè)因素，包括土地成本、已在市場(chǎng)上的其他供應(yīng)商、公用事業(yè)成本等。

貴公司準(zhǔn)備如何應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)？

凱斯勒：數(shù)據(jù)中心行業(yè)花了很多時(shí)間來(lái)教育投資者我們是如何運(yùn)作的。事實(shí)是，對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求正在激增，特別是在數(shù)據(jù)量和信息量繼續(xù)以指數(shù)速度增長(zhǎng)的情況下，而且確實(shí)看不到盡頭。到目前為止，市場(chǎng)已經(jīng)看到，即使是較老的設(shè)施也有能力交付結(jié)果，因?yàn)樵诳深A(yù)見的未來(lái)，大量的應(yīng)用程序可以繼續(xù)在低密度的環(huán)境中運(yùn)行。20世紀(jì)90年代末建造的數(shù)據(jù)中心至今仍在使用。

優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)中心一直在戰(zhàn)略上控制資本支出投資，投資于在每個(gè)不同區(qū)域最大限度地利用可用電力和冷卻選項(xiàng)的技術(shù)。例如，在加利福尼亞，我們建造了盡量減少用水冷卻的系統(tǒng)，因?yàn)槲覀冎浪?，特別是在加利福尼亞，是一種非常寶貴的資源。通過早期這樣做，我們遵守了保護(hù)自然資源的承諾，并將成本保持在低水平--這是我們最終將節(jié)約的利益?zhèn)鬟f給我們的客戶。

此外，我們致力于在我們的供應(yīng)鏈過程中添加更多的軟件驅(qū)動(dòng)技術(shù)，以可測(cè)量的精度監(jiān)控和維護(hù)我們的物理基礎(chǔ)設(shè)施。這將使我們的團(tuán)隊(duì)能夠使我們的設(shè)施運(yùn)行時(shí)間更長(zhǎng)、效率更高，這在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上是可以衡量的。

在未來(lái)一年中，我們還應(yīng)在這一行業(yè)中看到哪些其他趨勢(shì)？

Kestler：多年來(lái)，高密度設(shè)施一直是數(shù)據(jù)中心世界中一個(gè)備受爭(zhēng)議的話題。但是，隨著全球數(shù)據(jù)的年消費(fèi)量(Zettabytes)和關(guān)鍵市場(chǎng)地區(qū)土地成本的上升，現(xiàn)在是時(shí)候考慮建立，而不僅僅是擴(kuò)大規(guī)模。數(shù)據(jù)中心都是關(guān)于電力和冷卻和高密度設(shè)施，讓您最大限度地利用兩者。

數(shù)據(jù)中心的功耗定義為每平方英尺或每條機(jī)架的功率圖。歷史上，高密度是在大約10年前定義為每架2-5千瓦。今天，高密度意味著每架10千瓦以上。更高的密度是由更有效地最大化電力和冷卻成本的愿望驅(qū)動(dòng)的，這樣它們的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的百分比就會(huì)比現(xiàn)在的80%更低。更高的密度也是由最大限度地利用土地和適應(yīng)采用虛擬化機(jī)器和高密度云環(huán)境的興趣驅(qū)動(dòng)的，這些環(huán)境提供更多的每平方英尺計(jì)算能力，而不需要同時(shí)增加電力和冷卻需求。

在現(xiàn)有和新的數(shù)據(jù)中心采用更高的密度，有可能為運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)更大的回報(bào)，也是商業(yè)房地產(chǎn)部門需要了解的一個(gè)重要趨勢(shì)。