官方現(xiàn)金利率削減現(xiàn)在是一個(gè)明顯的可能性

隨著儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)阿德里安奧爾上周表示，官方現(xiàn)金利率(OCR)的削減現(xiàn)在是一個(gè)明顯的可能性，一些抵押貸款持有人可能會(huì)考慮盡早終止他們的固定期限貸款，以較低的利率獲得更好的交易。

但是，在支付休息費(fèi)時(shí)，你真的得到了更好的交易嗎?真正的成本是什么?

如果您違反抵押貸款的固定期限合同，銀行將向您收取分鐘費(fèi)。例如，如果您有兩年的固定抵押貸款，并且您在一年后決定與另一家銀行再融資，或提前償還貸款，您可能需要支付分手費(fèi)。

這些費(fèi)用或提前還款成本是銀行恢復(fù)他們預(yù)期您在貸款期限內(nèi)支付的利息的方式。根據(jù)新西蘭法律，銀行必須允許違反固定利率抵押合同。但是，他們不允許從交易終止中獲利，并且僅限于收回成本。(請(qǐng)參閱interest.co.nz的抵押貸款中斷費(fèi)用計(jì)算器)。

當(dāng)利率下降時(shí)，借款人通常希望退出更高利率的合同，轉(zhuǎn)而采用較低利率的合同。

“銀行無(wú)法從交易中獲利的限制為所涉及的內(nèi)容設(shè)定了明確的界限。但銀行費(fèi)用對(duì)他們來(lái)說(shuō)是保密的。大多數(shù)人不會(huì)提供一般的成本基礎(chǔ)，盡管他們會(huì)向個(gè)別客戶(hù)提供具體的日期詳情。“

但即使利率上升，也有理由違反固定利率協(xié)議。您可能需要意外地出售相關(guān)房產(chǎn)(例如通過(guò)關(guān)系解體，或轉(zhuǎn)移到其他城市或國(guó)家的新工作)。

如果自定義定期貸款協(xié)議以來(lái)利率保持穩(wěn)定或上升，將不會(huì)產(chǎn)生提前還款費(fèi)用。但是，貸款人可能會(huì)在提前償還的情況下收取管理費(fèi)，以支付處理貸款的費(fèi)用。

獲得建議

副銀行監(jiān)察員Tina Mitchell表示，人們需要先獲得建議，然后才能終止定期抵押協(xié)議。

“如果客戶(hù)可以在另一家銀行獲得更好的交易，這可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但是，客戶(hù)需要考慮任何提前還款費(fèi)用。他們應(yīng)仔細(xì)閱讀他們的抵押合同，以便他們了解采取這一步驟的意義，“米切爾說(shuō)。“所以我們鼓勵(lì)人們獲得獨(dú)立的財(cái)務(wù)建議，因?yàn)槊糠N情況都不同。”

“例如，他們可能必須償還銀行在取出貸款時(shí)提供的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。一些銀行要求全額退款，而其他銀行則按比例計(jì)算金額?？蛻?hù)還應(yīng)該明白，提前抵押貸款銀行的報(bào)價(jià)成本只對(duì)當(dāng)天有效，因?yàn)樗腔诿刻觳▌?dòng)且無(wú)法預(yù)測(cè)的變量。

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抵押貸款經(jīng)紀(jì)人Squirrel的負(fù)責(zé)人約翰•博爾頓(John Bolton)表示，他并沒(méi)有看到尋求終止定期抵押貸款的人數(shù)增加。

“如果有人必須重組他們的貸款，或者釋放更多的現(xiàn)金流，確實(shí)會(huì)發(fā)生這種情況，但我們并沒(méi)有真正看到很多，”博爾頓說(shuō)。

“打破目前的市場(chǎng)并沒(méi)有真正的好處，因?yàn)槟悴粫?huì)得到更好的交易。大多數(shù)新西蘭人的抵押貸款利率介于3.95%和4.15%之間，所以由于他們已經(jīng)處于低利率狀態(tài)，因此并沒(méi)有真正意外收獲。

“這一次長(zhǎng)期利率已經(jīng)下降，但短期利率并沒(méi)有真正下降，而且仍處于3.99%左右。存款利率仍然在3.25%至3.5%之間。我認(rèn)為OCR與貸款利率脫節(jié)。OCR可能下跌，但抵押貸款利率不一定會(huì)跟隨。“

“銀行降息的幅度有限”

他表示，盡管奧爾的最新評(píng)論顯示，儲(chǔ)備銀行正在考慮削減OCR，但銀行降息的幅度有限。

“銀行貸款成本有一個(gè)底線(xiàn)。即使新西蘭聯(lián)儲(chǔ)要削減OCR，它也不一定會(huì)流向抵押貸款，因?yàn)樗麄儽仨毰_(dá)到 75%的核心資金比率。銀行傾向于與其定期存款利率競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且它是抵押貸款利率的底線(xiàn)。如果定期存款利率降至3%以下，對(duì)銀行的核心資金會(huì)有什么影響呢?“

博爾頓表示，這可能會(huì)導(dǎo)致人們將資金從銀行取出并查看其他地方進(jìn)行投資，這意味著銀行只會(huì)愿意降低抵押貸款利率。

“銀行可能會(huì)在長(zhǎng)期固定利率上競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)榍熬耙呀?jīng)惡化了很多，但我們沒(méi)有看到的是短期內(nèi)的低利率，如一年期利率。他們?nèi)蕴幱?.99%并且他們沒(méi)有動(dòng)搖，“他說(shuō)。”目前批發(fā)利率在新南威爾士大學(xué)最近的聲明之后下降，但由于他們必須運(yùn)行75%的核心資金比率，銀行仍然必須具有競(jìng)爭(zhēng)力他們的定期存款利率。抵押貸款利率的任何降低都會(huì)給銀行帶來(lái)一定的利潤(rùn)率壓力。

“我們看到兩年或三年期抵押貸款的競(jìng)爭(zhēng)力更具競(jìng)爭(zhēng)力，但我們沒(méi)有看到短期利率下降。”

因此，在考慮終止固定期限抵押貸款之前，值得權(quán)衡的是，您是否實(shí)際上會(huì)獲得更好的交易，以及在支付分手費(fèi)和相關(guān)的管理成本之后是否真的值得。而且正因?yàn)閮?chǔ)備銀行正在談?wù)撐磥?lái)削減OCR的可能性并不意味著你實(shí)際上能夠在當(dāng)前的氣候下談判更好的交易。