如何確定公寓投資策略

人們普遍認為公寓樓是不錯的投資，但是它們適合您嗎?

為了回答這個問題，讓我們首先在公寓建筑方面區(qū)分兩種投資策略：購買交鑰匙物業(yè)與增值物業(yè)。

交鑰匙物業(yè)

購買交鑰匙公寓樓提供了一種積累財富的方法，而無需翻新任何東西或從頭開始。您只需每月向租戶收取租金。如果您長期考慮，這是建立股權(quán)和扎實投資的好方法。作為一種被動投資，其回報不如增值策略那么高，但是對于不希望花費大量時間管理其財產(chǎn)的投資者而言，這可能會更好。

那么，為什么有人要買交鑰匙的公寓樓呢?對于那些沒有時間管理建筑項目的人來說，交鑰匙投資是很棒的，因為它們是租戶，從第一天開始就有現(xiàn)金流。交鑰匙公寓樓是不斷升值積累多代財富的好方法。

杠桿是房地產(chǎn)的主要優(yōu)勢之一。要購買公寓樓，您需要申請商業(yè)貸款。與典型的住宅抵押相比，這些貸款具有明顯的優(yōu)勢。銀行在承銷商業(yè)貸款時不會考慮您的W-2，而是會考慮建筑物的內(nèi)在凈營業(yè)收入(NOI)，與您試圖購買單戶住宅相比，這可以帶來更多的機會。這些商業(yè)貸款中的某些可通過無追索權(quán)條款獲得，該保護條款在建筑物發(fā)生影響您償還抵押貸款能力的事件時為您提供保護。銀行無法向您本人要求償還債務(wù)，這使其成為保護您的個人資產(chǎn)的絕佳選擇。

交鑰匙公寓樓并非完全沒有增值機會。您可以略微增加租金，提供額外的服務(wù)(例如WiFi)，調(diào)整建筑物費用，并進行其他各種裝修和策略以增加建筑物的凈營業(yè)收入，從而增加建筑物的價值。

增值屬性

第二種投資策略是尋找需要大量翻新的公寓樓。增值公寓樓非常耗時。您必須定期與承包商，物業(yè)管理人員和其他各種人員進行互動，這些人員可以在建設(shè)過程中保持建筑物的正常運轉(zhuǎn)并管理租戶。必須進行大量協(xié)調(diào);在裝修完成和建筑物完全租用之前，它不會成為一項被動投資。它類似于“購買，修復(fù)，出租，再融資，重復(fù)”(BRRRR)策略，但是規(guī)模更大。翻新期間將使用過橋貸款。一旦建筑物被完全占用并顯示出其最高價值，便將通過長期商業(yè)貸款對其進行再融資。

建筑物的價值取決于其NOI和該地區(qū)附近或同類建筑物的上限費用。例如，如果建筑物的NOI為100,000美元，且該區(qū)域的上限率為10%，則建筑物的價值為1,000,000美元。因此，如果您可以將NOI(無論是通過翻新，增加租金，減少支出還是更多方式)增加10,000美元，那么您的建筑物總價值將增加100,000美元。如您所見，封頂率是您投資的強大乘數(shù)。只要最高費用超過您的裝修費用，您就可以享受建筑物的巨大增值。使用住宅物業(yè)很難獲得這些類型的回報，因為