什么是1031交易所以及您在2019年需要知道什么

有價值的商業(yè)地產(chǎn)可能會使其所有者陷入兩難境地，尤其是在熱門的房地產(chǎn)市場。

業(yè)主可能非常想出售，但是害怕因為多年前購買辦公樓或帶狀購物中心與辦公樓或帶狀購物中心的價值相比有多大的資本收益稅法而受到重創(chuàng)。

然而，精明的房地產(chǎn)投資者和商界人士知道推遲支付資本利得稅的一個小技巧，最重要的是，它是完全合法的。它被稱為1031交換，參考國稅局服務(wù)代碼的第1031節(jié)。

如果您是想要出售商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資者或企業(yè)主，那么了解它可能是一個有用的規(guī)則。

什么是1031交易所?

美國國稅局代碼的第1031節(jié)規(guī)定，投資者可以在出售時推遲對投資房產(chǎn)繳納資本利得稅 - 只要另一種“類似”房產(chǎn)以出售投資房產(chǎn)的利潤購買。

這種策略可以減輕您的整體稅負(fù)。

它有時被稱為Starker交換，因為稅務(wù)案件中導(dǎo)致其被允許的第一個人被命名為Starker。

在1031交易所，房產(chǎn)所有者可以將投資房產(chǎn)換成另類房產(chǎn)。但要實現(xiàn)這一目標(biāo)，您想要購買房產(chǎn)的業(yè)主必須要購買您的房產(chǎn)作為交換。這就是為什么基本上有三種方式進(jìn)行1031交換：延遲，三方或斯塔克交換。

在延遲交換中，協(xié)助人在您出售您的財產(chǎn)后持有現(xiàn)金，并使用它為您購買替代品。然后，IRS將交易所視為交換。

通常，當(dāng)您出售投資房產(chǎn)時，您必須繳納資本利得稅。有時，因此，出售一個負(fù)擔(dān)或不良投資的房產(chǎn)可能比你通過出售它所花費(fèi)的更多。

但是，如果您擁有的租賃房產(chǎn)或其他房產(chǎn)從原始購買價格中獲得了價值，您可以使用1031策略賺錢。要有效地使用稅收遞延策略，您必須購買與您銷售的物業(yè)具有相似價值的物業(yè)。通過這種方式，您可以避免至少暫時不得不支付出售的資本利得稅。

如果您是投資者，您將在某個時候兌現(xiàn)并納稅。但是，與此同時，您可以在不導(dǎo)致突然納稅義務(wù)的情況下進(jìn)行交易。1031的一個關(guān)鍵點是，替換財產(chǎn)的購買價格和新貸款金額必須相同或更高。

例如，如果您以100萬美元的價格出售了價值650,000美元抵押貸款的房產(chǎn)，那么您必須以650,000美元或更高的杠桿率購買100萬美元或以上的房產(chǎn)。

基本上，1031交換的步驟是：

出售投資物業(yè);

將您的資本收益交給合格的中間人;

在45天內(nèi)確定一個類似的財產(chǎn);

與類似財產(chǎn)的賣方談判;

同意銷售價格;

讓您的中間人將資本收益交給所有權(quán)持有人或產(chǎn)權(quán)公司;

填寫國稅局表格。

如果您擁有一家企業(yè)，并且您正在考慮投資另一家企業(yè)，那么您可能還需要考慮使用1031 Exchange。

企業(yè)通常包括個人財產(chǎn)，如有形和無形資產(chǎn)，商譽(yù)和不動產(chǎn)(如房地產(chǎn))。根據(jù)1031交換，真實和個人財產(chǎn)可以換成類似的財產(chǎn)。善意不能。

但是，企業(yè)可以將住宅物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)交換，反之亦然。不可折舊的財產(chǎn)不被認(rèn)為是類似的。意味著可折舊資產(chǎn)不能兌換為不可折舊的東西。這意味著出售和購買類似資產(chǎn)的類似業(yè)務(wù)最容易。例如，兩家擁有類似房產(chǎn)和設(shè)備的餐館可能會從1031交易所中受益。

1031交易所的例子

例1：

10年前，一對夫婦以150萬美元的價格在加利福尼亞州購買了一棟小公寓樓。這對夫婦將自己的50萬美元的資金減少，并以100萬美元的價格購買抵押貸款。

多年后，這對夫婦在物業(yè)中的調(diào)整后的基礎(chǔ)可能顯示購買價格，10,000美元的購置成本(如產(chǎn)權(quán)保險)，以及65,000美元的資本改善(如新屋頂)，減去當(dāng)時的折舊他們擁有40萬美元的財產(chǎn)。在不考慮遞延資本收益的情況下，該物業(yè)的出售調(diào)整稅基為：117.5萬美元。

這對夫婦決定出售他們的財產(chǎn)。他們認(rèn)為他們可以將其定價為285萬美元，減去約5萬美元的放棄財產(chǎn)的成本，使凈銷售價格達(dá)到280萬美元?？鄢{(diào)整后的稅基為117.5萬美元，實現(xiàn)的出售收益為162.5萬美元。

但這與收到的凈現(xiàn)金不同。為此，采取285萬美元的銷售價格; 減去約80萬美元的抵押貸款，以及放棄財產(chǎn)的收取成本，以及出售時收到的凈現(xiàn)金將為200萬美元。

現(xiàn)在，這對夫婦需要從出售中估算他們的納稅義務(wù)。假設(shè)出售時實現(xiàn)的收益為162.5萬美元，他們必須估計出售的資本收益稅約為20%，即245,000美元; 折舊收回的聯(lián)邦稅率為25%，即100,000美元; “平價醫(yī)療法案”的稅收附加稅為3.8%，即61,750美元; 加州州首府收益稅為12.3%，即199,875美元，有效稅率為37.3%，即606,625美元。

通過使用1031交易所策略，這對夫婦可能能夠推遲37.3%的稅收責(zé)任，并將所有利潤保留在銷售中。在1031交易所，他們有200萬美元的股權(quán)可供出售后再投資，而不是1,393,375美元(200萬美元減去支付的稅款606,625美元)。

為了推遲所有財產(chǎn)稅，替換財產(chǎn)的購買價格和抵押貸款余額必須等于或大于出售的放棄財產(chǎn)。投資者不需要將所有銷售收入投資到替換財產(chǎn)，但隨后他們正在進(jìn)行所謂的“部分交換”，而未進(jìn)行再投資的則稱為“啟動”，這需要納稅。

基本上，除了您的主要居住地之外的任何投資房產(chǎn)都有資格進(jìn)行交換。美國國稅局將任何投資物業(yè)視為“同類”。意思是，它們甚至不必是同一類型。原始土地可以換成辦公樓，可以在美國任何兩個房產(chǎn)之間進(jìn)行交換，甚至可以在多個房產(chǎn)或替代房產(chǎn)權(quán)益之間進(jìn)行交換 - 投資者在其中擁有相應(yīng)的財產(chǎn)份額。

例2：

您是房地產(chǎn)投資者，兩年前以50,000美元的價格購買了住宅投資房產(chǎn)。你完全擁有它。你得到它評價，發(fā)現(xiàn)它目前的價值是10萬美元。如果出售，該物業(yè)將獲得50,000美元的資本收益，以及約5,000美元的資本利得稅。

您決定以您的資本收益出售您的房產(chǎn)并購買更大的房產(chǎn)，使用1031交易所延遲銷售的資本利得稅，折舊收回以及州稅。

首先，您嘗試使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以100,000美元的價格出售您的房產(chǎn)，因為它知道可能會從您的初始購買價格中獲得50,000美元的資本收益。傳輸標(biāo)題后，時鐘將在45天識別過程中開始運(yùn)行。

您找到了一位合格的中間人，他在銷售中持有您的資本收益，就像托管帳戶一樣。在45天內(nèi)，您向合格的中間人發(fā)送一封信，其中列出了您為1031交易所確定的房產(chǎn)。列表中最多可以包含三個屬性，但只有該列表中的屬性可以在1031 Exchange中使用。

一旦您的代理人在45天內(nèi)以150,000美元的價格找到了同類房產(chǎn)，您將有6個月的時間從此類房產(chǎn)開始關(guān)閉。一旦賣方同意以150,000美元的價格向您出售房產(chǎn)，您就會指示您的合格中間人將5萬美元的資本收益 - 通常匯給一家產(chǎn)權(quán)公司。

剩余的100,000美元的房產(chǎn)成本必須通過債務(wù)或額外的股權(quán)融資，但是50,000美元的資本收益將被推遲，資本利得稅也是5,000美元。

例3：

您想以600,000美元的價格出售您的商業(yè)地產(chǎn)。你以40萬美元的價格購買它作為投資。這意味著，此次出售將產(chǎn)生20萬美元的應(yīng)稅資本收益。

如果您使用1031交易所策略，您可以通過交換同類房產(chǎn)來延遲您的資本增值稅 - 這是與您銷售的房產(chǎn)類似的另一個房產(chǎn)。但是，您必須在出售商業(yè)地產(chǎn)的45天內(nèi)確定一個類似的房產(chǎn)。如果不這樣做，您可能需要繳納資本利得稅以及州資本收益。

為確保合規(guī)，您需要聯(lián)系合格的中間人(如托管公司)進(jìn)行合格的交換安排 - 中介人將您的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方，并將替換財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您。

其他交易所是什么樣的1031交易所?

類似于1031 Exchange是1033 Exchange。1033交換涉及非自愿轉(zhuǎn)換或交換的財產(chǎn) - 在受到譴責(zé)的威脅下被摧毀，被盜，被譴責(zé)或處置。如果收到的財產(chǎn)“類似或與服務(wù)或使用相關(guān)”，則無需報告收益。沒有時間限制，必須確定替代財產(chǎn)，非自愿轉(zhuǎn)換或交換的收益必須再投資于同等價值的財產(chǎn)。

另一個類似的策略是合格機(jī)會基金。投資者可以將出售以前房產(chǎn)的收益延遲到替換房產(chǎn)出售，或者在2026年12月31日(以先到者為準(zhǔn))。這意味著，如果在2026年12月31日之后持有1031交易所房產(chǎn)，那么使用1031交易所的投資者可以比使用合格機(jī)會基金的投資者更長時間地推遲對其收益的認(rèn)可。

有關(guān)1031交易所的信息

1031交換不是供個人使用。它僅適用于商業(yè)或投資物業(yè)。

2017年12月通過的稅制改革法僅限于房地產(chǎn)交易所。

同類型相對模糊：原始土地可以換成公寓樓，或者牧場可以換成購物中心。

完全匹配的財產(chǎn)交換很少，這就是為什么通常使用合格的中間人來延遲交換。

1031交易所有兩個關(guān)鍵的，不可談判的，不可延長的最后期限：確定替代財產(chǎn)的45天，以及在舊房產(chǎn)出售后關(guān)閉新房產(chǎn)的180天。

出售后留下的任何現(xiàn)金都是應(yīng)稅的“引導(dǎo)”，并且在出售您的財產(chǎn)時將被征稅作為資本收益。

考慮抵押貸款和其他債務(wù)，因為國稅局會。如果您對您出售的房產(chǎn)有100萬美元的抵押貸款，并且您的替換房產(chǎn)需要90萬美元的抵押貸款，那么您將需要支付差額的資本利得稅，就好像您收到現(xiàn)金差額并且是應(yīng)稅的“開機(jī)”。 “