什么是1031交易所以及您在2019年需要知道什么

有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)使其所有者陷入兩難境地，尤其是在熱門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

業(yè)主可能非常想出售，但是害怕因?yàn)槎嗄昵百?gòu)買(mǎi)辦公樓或帶狀購(gòu)物中心與辦公樓或帶狀購(gòu)物中心的價(jià)值相比有多大的資本收益稅法而受到重創(chuàng)。

然而，精明的房地產(chǎn)投資者和商界人士知道推遲支付資本利得稅的一個(gè)小技巧，最重要的是，它是完全合法的。它被稱(chēng)為1031交換，參考國(guó)稅局服務(wù)代碼的第1031節(jié)。

如果您是想要出售商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資者或企業(yè)主，那么了解它可能是一個(gè)有用的規(guī)則。

什么是1031交易所?

美國(guó)國(guó)稅局代碼的第1031節(jié)規(guī)定，投資者可以在出售時(shí)推遲對(duì)投資房產(chǎn)繳納資本利得稅 - 只要另一種“類(lèi)似”房產(chǎn)以出售投資房產(chǎn)的利潤(rùn)購(gòu)買(mǎi)。

這種策略可以減輕您的整體稅負(fù)。

它有時(shí)被稱(chēng)為Starker交換，因?yàn)槎悇?wù)案件中導(dǎo)致其被允許的第一個(gè)人被命名為Starker。

在1031交易所，房產(chǎn)所有者可以將投資房產(chǎn)換成另類(lèi)房產(chǎn)。但要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，您想要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的業(yè)主必須要購(gòu)買(mǎi)您的房產(chǎn)作為交換。這就是為什么基本上有三種方式進(jìn)行1031交換：延遲，三方或斯塔克交換。

在延遲交換中，協(xié)助人在您出售您的財(cái)產(chǎn)后持有現(xiàn)金，并使用它為您購(gòu)買(mǎi)替代品。然后，IRS將交易所視為交換。

通常，當(dāng)您出售投資房產(chǎn)時(shí)，您必須繳納資本利得稅。有時(shí)，因此，出售一個(gè)負(fù)擔(dān)或不良投資的房產(chǎn)可能比你通過(guò)出售它所花費(fèi)的更多。

但是，如果您擁有的租賃房產(chǎn)或其他房產(chǎn)從原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格中獲得了價(jià)值，您可以使用1031策略賺錢(qián)。要有效地使用稅收遞延策略，您必須購(gòu)買(mǎi)與您銷(xiāo)售的物業(yè)具有相似價(jià)值的物業(yè)。通過(guò)這種方式，您可以避免至少暫時(shí)不得不支付出售的資本利得稅。

如果您是投資者，您將在某個(gè)時(shí)候兌現(xiàn)并納稅。但是，與此同時(shí)，您可以在不導(dǎo)致突然納稅義務(wù)的情況下進(jìn)行交易。1031的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，替換財(cái)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和新貸款金額必須相同或更高。

例如，如果您以100萬(wàn)美元的價(jià)格出售了價(jià)值650,000美元抵押貸款的房產(chǎn)，那么您必須以650,000美元或更高的杠桿率購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)美元或以上的房產(chǎn)。

基本上，1031交換的步驟是：

出售投資物業(yè);

將您的資本收益交給合格的中間人;

在45天內(nèi)確定一個(gè)類(lèi)似的財(cái)產(chǎn);

與類(lèi)似財(cái)產(chǎn)的賣(mài)方談判;

同意銷(xiāo)售價(jià)格;

讓您的中間人將資本收益交給所有權(quán)持有人或產(chǎn)權(quán)公司;

填寫(xiě)國(guó)稅局表格。

如果您擁有一家企業(yè)，并且您正在考慮投資另一家企業(yè)，那么您可能還需要考慮使用1031 Exchange。

企業(yè)通常包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如有形和無(wú)形資產(chǎn)，商譽(yù)和不動(dòng)產(chǎn)(如房地產(chǎn))。根據(jù)1031交換，真實(shí)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)可以換成類(lèi)似的財(cái)產(chǎn)。善意不能。

但是，企業(yè)可以將住宅物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)交換，反之亦然。不可折舊的財(cái)產(chǎn)不被認(rèn)為是類(lèi)似的。意味著可折舊資產(chǎn)不能兌換為不可折舊的東西。這意味著出售和購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似資產(chǎn)的類(lèi)似業(yè)務(wù)最容易。例如，兩家擁有類(lèi)似房產(chǎn)和設(shè)備的餐館可能會(huì)從1031交易所中受益。

1031交易所的例子

例1：

10年前，一對(duì)夫婦以150萬(wàn)美元的價(jià)格在加利福尼亞州購(gòu)買(mǎi)了一棟小公寓樓。這對(duì)夫婦將自己的50萬(wàn)美元的資金減少，并以100萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)抵押貸款。

多年后，這對(duì)夫婦在物業(yè)中的調(diào)整后的基礎(chǔ)可能顯示購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，10,000美元的購(gòu)置成本(如產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn))，以及65,000美元的資本改善(如新屋頂)，減去當(dāng)時(shí)的折舊他們擁有40萬(wàn)美元的財(cái)產(chǎn)。在不考慮遞延資本收益的情況下，該物業(yè)的出售調(diào)整稅基為：117.5萬(wàn)美元。

這對(duì)夫婦決定出售他們的財(cái)產(chǎn)。他們認(rèn)為他們可以將其定價(jià)為285萬(wàn)美元，減去約5萬(wàn)美元的放棄財(cái)產(chǎn)的成本，使凈銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到280萬(wàn)美元。扣除調(diào)整后的稅基為117.5萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)的出售收益為162.5萬(wàn)美元。

但這與收到的凈現(xiàn)金不同。為此，采取285萬(wàn)美元的銷(xiāo)售價(jià)格; 減去約80萬(wàn)美元的抵押貸款，以及放棄財(cái)產(chǎn)的收取成本，以及出售時(shí)收到的凈現(xiàn)金將為200萬(wàn)美元。

現(xiàn)在，這對(duì)夫婦需要從出售中估算他們的納稅義務(wù)。假設(shè)出售時(shí)實(shí)現(xiàn)的收益為162.5萬(wàn)美元，他們必須估計(jì)出售的資本收益稅約為20%，即245,000美元; 折舊收回的聯(lián)邦稅率為25%，即100,000美元; “平價(jià)醫(yī)療法案”的稅收附加稅為3.8%，即61,750美元; 加州州首府收益稅為12.3%，即199,875美元，有效稅率為37.3%，即606,625美元。

通過(guò)使用1031交易所策略，這對(duì)夫婦可能能夠推遲37.3%的稅收責(zé)任，并將所有利潤(rùn)保留在銷(xiāo)售中。在1031交易所，他們有200萬(wàn)美元的股權(quán)可供出售后再投資，而不是1,393,375美元(200萬(wàn)美元減去支付的稅款606,625美元)。

為了推遲所有財(cái)產(chǎn)稅，替換財(cái)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和抵押貸款余額必須等于或大于出售的放棄財(cái)產(chǎn)。投資者不需要將所有銷(xiāo)售收入投資到替換財(cái)產(chǎn)，但隨后他們正在進(jìn)行所謂的“部分交換”，而未進(jìn)行再投資的則稱(chēng)為“啟動(dòng)”，這需要納稅。

基本上，除了您的主要居住地之外的任何投資房產(chǎn)都有資格進(jìn)行交換。美國(guó)國(guó)稅局將任何投資物業(yè)視為“同類(lèi)”。意思是，它們甚至不必是同一類(lèi)型。原始土地可以換成辦公樓，可以在美國(guó)任何兩個(gè)房產(chǎn)之間進(jìn)行交換，甚至可以在多個(gè)房產(chǎn)或替代房產(chǎn)權(quán)益之間進(jìn)行交換 - 投資者在其中擁有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)份額。

例2：

您是房地產(chǎn)投資者，兩年前以50,000美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了住宅投資房產(chǎn)。你完全擁有它。你得到它評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)它目前的價(jià)值是10萬(wàn)美元。如果出售，該物業(yè)將獲得50,000美元的資本收益，以及約5,000美元的資本利得稅。

您決定以您的資本收益出售您的房產(chǎn)并購(gòu)買(mǎi)更大的房產(chǎn)，使用1031交易所延遲銷(xiāo)售的資本利得稅，折舊收回以及州稅。

首先，您嘗試使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以100,000美元的價(jià)格出售您的房產(chǎn)，因?yàn)樗揽赡軙?huì)從您的初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格中獲得50,000美元的資本收益。傳輸標(biāo)題后，時(shí)鐘將在45天識(shí)別過(guò)程中開(kāi)始運(yùn)行。

您找到了一位合格的中間人，他在銷(xiāo)售中持有您的資本收益，就像托管帳戶(hù)一樣。在45天內(nèi)，您向合格的中間人發(fā)送一封信，其中列出了您為1031交易所確定的房產(chǎn)。列表中最多可以包含三個(gè)屬性，但只有該列表中的屬性可以在1031 Exchange中使用。

一旦您的代理人在45天內(nèi)以150,000美元的價(jià)格找到了同類(lèi)房產(chǎn)，您將有6個(gè)月的時(shí)間從此類(lèi)房產(chǎn)開(kāi)始關(guān)閉。一旦賣(mài)方同意以150,000美元的價(jià)格向您出售房產(chǎn)，您就會(huì)指示您的合格中間人將5萬(wàn)美元的資本收益 - 通常匯給一家產(chǎn)權(quán)公司。

剩余的100,000美元的房產(chǎn)成本必須通過(guò)債務(wù)或額外的股權(quán)融資，但是50,000美元的資本收益將被推遲，資本利得稅也是5,000美元。

例3：

您想以600,000美元的價(jià)格出售您的商業(yè)地產(chǎn)。你以40萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)它作為投資。這意味著，此次出售將產(chǎn)生20萬(wàn)美元的應(yīng)稅資本收益。

如果您使用1031交易所策略，您可以通過(guò)交換同類(lèi)房產(chǎn)來(lái)延遲您的資本增值稅 - 這是與您銷(xiāo)售的房產(chǎn)類(lèi)似的另一個(gè)房產(chǎn)。但是，您必須在出售商業(yè)地產(chǎn)的45天內(nèi)確定一個(gè)類(lèi)似的房產(chǎn)。如果不這樣做，您可能需要繳納資本利得稅以及州資本收益。

為確保合規(guī)，您需要聯(lián)系合格的中間人(如托管公司)進(jìn)行合格的交換安排 - 中介人將您的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，并將替換財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給您。

其他交易所是什么樣的1031交易所?

類(lèi)似于1031 Exchange是1033 Exchange。1033交換涉及非自愿轉(zhuǎn)換或交換的財(cái)產(chǎn) - 在受到譴責(zé)的威脅下被摧毀，被盜，被譴責(zé)或處置。如果收到的財(cái)產(chǎn)“類(lèi)似或與服務(wù)或使用相關(guān)”，則無(wú)需報(bào)告收益。沒(méi)有時(shí)間限制，必須確定替代財(cái)產(chǎn)，非自愿轉(zhuǎn)換或交換的收益必須再投資于同等價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。

另一個(gè)類(lèi)似的策略是合格機(jī)會(huì)基金。投資者可以將出售以前房產(chǎn)的收益延遲到替換房產(chǎn)出售，或者在2026年12月31日(以先到者為準(zhǔn))。這意味著，如果在2026年12月31日之后持有1031交易所房產(chǎn)，那么使用1031交易所的投資者可以比使用合格機(jī)會(huì)基金的投資者更長(zhǎng)時(shí)間地推遲對(duì)其收益的認(rèn)可。

有關(guān)1031交易所的信息

1031交換不是供個(gè)人使用。它僅適用于商業(yè)或投資物業(yè)。

2017年12月通過(guò)的稅制改革法僅限于房地產(chǎn)交易所。

同類(lèi)型相對(duì)模糊：原始土地可以換成公寓樓，或者牧場(chǎng)可以換成購(gòu)物中心。

完全匹配的財(cái)產(chǎn)交換很少，這就是為什么通常使用合格的中間人來(lái)延遲交換。

1031交易所有兩個(gè)關(guān)鍵的，不可談判的，不可延長(zhǎng)的最后期限：確定替代財(cái)產(chǎn)的45天，以及在舊房產(chǎn)出售后關(guān)閉新房產(chǎn)的180天。

出售后留下的任何現(xiàn)金都是應(yīng)稅的“引導(dǎo)”，并且在出售您的財(cái)產(chǎn)時(shí)將被征稅作為資本收益。

考慮抵押貸款和其他債務(wù)，因?yàn)閲?guó)稅局會(huì)。如果您對(duì)您出售的房產(chǎn)有100萬(wàn)美元的抵押貸款，并且您的替換房產(chǎn)需要90萬(wàn)美元的抵押貸款，那么您將需要支付差額的資本利得稅，就好像您收到現(xiàn)金差額并且是應(yīng)稅的“開(kāi)機(jī)”。 “