他們可以通過(guò)減少許多抵押貸款的本金來(lái)減少經(jīng)濟(jì)損失

2008年房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，聯(lián)邦政策制定者認(rèn)為他們可以通過(guò)減少許多抵押貸款的本金來(lái)減少經(jīng)濟(jì)損失，從而防止取消抵押品贖回權(quán) - 特別是對(duì)于數(shù)百萬(wàn)看到房屋價(jià)值低于房屋價(jià)值的人而言抵押貸款的價(jià)值。

但是，根據(jù)一份新的工作 文件，降低本金對(duì)水下借款人違約的影響非常小。而且，事實(shí)證明這是一項(xiàng)非常昂貴的舉措。芝加哥大學(xué)布斯商學(xué)院助理教授帕斯卡爾諾爾說(shuō)，聯(lián)邦政府花了大約46億美元用于減少本金，以防止2010年至2016年取消抵押品贖回權(quán)，但該政策的影響非常小，每個(gè)避免取消抵押品贖回權(quán)最終導(dǎo)致納稅人至少花費(fèi)80萬(wàn)美元。商業(yè)，與芝加哥大學(xué)哈里斯公共政策學(xué)院助理教授Peter Ganong合著的論文。

根據(jù)Core Logic的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)新的研究揭示了政府在2007 - 09年經(jīng)濟(jì)衰退期間幫助水下借款人的努力出了什么問(wèn)題，到2010年初，這些經(jīng)濟(jì)衰退包括超過(guò)1,100萬(wàn)人或約24%的住宅物業(yè)。數(shù)據(jù)和分析公司。

“如果借款人的抵押貸款余額遠(yuǎn)高于其房屋價(jià)值，政策制定者和學(xué)術(shù)研究人員擔(dān)心借款人可能決定離開(kāi)，”諾埃爾博士說(shuō)。但他表示，更有效的政策是幫助那些房主并給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)刺激，可能是暫時(shí)降低水下房主的抵押貸款支出，釋放現(xiàn)金流，從而刺激消費(fèi)者支出。

“華爾街日?qǐng)?bào)”采訪了Noel博士關(guān)于該研究的內(nèi)容。編輯摘錄如下。

WSJ： 你為什么決定追求這個(gè)話題?

DR。諾埃爾： 我在奧巴馬白宮工作，幫助設(shè)計(jì)政府對(duì)取消抵押品贖回權(quán)危機(jī)的反應(yīng)，但我們沒(méi)有做出正確的研究來(lái)做出最明智的政策決定。這促使我弄清楚究竟什么是對(duì)這一和未來(lái)危機(jī)最有效的回應(yīng)。

WSJ： 解釋這項(xiàng)研究?

DR。NOEL： 由于先前的研究已經(jīng)將它們一起研究，因此總是難以區(qū)分主要和每月付款減少的影響。但我們能夠利用政府的家庭負(fù)擔(dān)得起的修改計(jì)劃中的政策變化，該計(jì)劃在2009年至2016年期間修改了約160萬(wàn)抵押貸款。一組借款人，成為我們的控制組，收到了一項(xiàng)臨時(shí)減少抵押貸款五年的修改。第二組獲得了相同的短期付款減免，但也獲得了約70,000美元的抵押貸款本金減少，平均減記了抵押貸款余額的三分之一。

WSJ： 你發(fā)現(xiàn)了什么?

DR。NOEL： 本金減少對(duì)借款人的短期違約率沒(méi)有統(tǒng)計(jì)上的顯著影響。將借款人的貸款與價(jià)值比率降低約11個(gè)百分點(diǎn)會(huì)使違約率下降不到1個(gè)百分點(diǎn)。這是在收到修改的前三年內(nèi)。

它對(duì)消費(fèi)的影響也很小。抵押貸款本金減少70,000美元，使借款人的月信用卡支出增加不到1美元，汽車支出減少不到5美元。

主要的信息是，金融危機(jī)期間的水下借款人對(duì)他們的住房財(cái)富變化的敏感程度遠(yuǎn)低于普通借款人在正常時(shí)期的敏感度，這是非常令人驚訝的。

WSJ： 為什么這么令人驚訝?

DR。NOEL： 住房財(cái)富與消費(fèi)之間的聯(lián)系在經(jīng)驗(yàn)上有很好的記錄。但我們發(fā)現(xiàn)這種關(guān)系完全崩潰了。在大多數(shù)情況下，抵押貸款本金減少不足以使房主超過(guò)水資源。

例如，如果借款人的抵押貸款比其房屋價(jià)值多80,000美元，而且70,000美元被寬恕，那么房屋仍處于水下。沒(méi)有抵押品。所以房主不能拿出房屋凈值信貸額度或第二抵押貸款，這通常是住房財(cái)富增加消費(fèi)的方式。

我們計(jì)算一下，如果政府花費(fèi)46億美元 - 用于補(bǔ)貼金融危機(jī)期間本金減少的資金 - 并用它來(lái)減少短期抵押貸款支付，那么支出反應(yīng)將會(huì)增加10倍。這將使消費(fèi)者支出增加約14億美元。

“華爾街日?qǐng)?bào)”： 房主的杠桿作用在違約率方面扮演了多大的角色?

DR。NOEL： 在危機(jī)期間，許多專家研究了杠桿率與違約率之間的歷史關(guān)系，并認(rèn)為它們之間存在因果關(guān)系。但我們的研究結(jié)果表明短期收入沖擊，如失業(yè)，而非杠桿本身，主要是推動(dòng)抵押貸款違約。

我們很快就會(huì)發(fā)布新版本的論文，我們會(huì)在同一時(shí)期查看家庭負(fù)擔(dān)得起的修改計(jì)劃的不同變化來(lái)源，并發(fā)現(xiàn)每月抵押貸款支付減少1%會(huì)使違約率降低約1%。這比我們?cè)诓桓淖兏犊畹那闆r下減少抵押貸款本金的影響要大得多。

DR。NOEL： 我們的結(jié)果適用于中等水下的借款人。在我們的數(shù)據(jù)中，大約90%的借款人的貸款價(jià)值比率為160%或更低 - 這意味著他們的抵押貸款[比他們的房屋價(jià)值高出60%]。完全有可能對(duì)于更加水下的人來(lái)說(shuō)，你會(huì)開(kāi)始看到杠桿和默認(rèn)之間更緊密的關(guān)系。你可能會(huì)達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)，杠桿率太高，人們離家出走。

“華爾街日?qǐng)?bào)”： 事后看來(lái)，這篇論文有什么教訓(xùn)?

DR。NOEL： 回顧過(guò)去的主要教訓(xùn)是，如果政府使用相同數(shù)額的資金來(lái)為更深層次的抵押貸款減少或減少更多借款人的每月付款提供資金，那么政府會(huì)更好。盡管如此，在借款人處于水下之前寫(xiě)下抵押貸款債務(wù)可能是一項(xiàng)有效的政策，值得進(jìn)一步調(diào)查。