將澳大利亞近期房價下跌引入新西蘭的情況是無效的

新西蘭首席經(jīng)濟學(xué)家托尼亞歷山大說，將澳大利亞近期房價下跌引入新西蘭的情況是無效的。

亞歷山大在他的周刊概述中解釋了新西蘭和澳大利亞房屋市場之間的重大差異

“自20世紀80年代以來，對新西蘭房價崩盤的預(yù)測一再發(fā)生，并且在全球金融危機期間和之后最為普遍，”他說。

“這些預(yù)測都沒有證明是正確的。

“2007年至2009年間平均價格僅下跌11%，此后上漲了88%。

“盡管如此，自2003年澳大利亞首都城市房價指數(shù)上漲了90%以來，新西蘭的全國指數(shù)已經(jīng)上漲了150%。新西蘭是世界上最不負擔(dān)得起的住房市場之一。”

然而，他詳細介紹了這里與澳大利亞之間的差異。

他說，自2003年以來價格增長差異的一個原因是，盡管澳大利亞自2003年以來27%的人口增長率超過新西蘭22%，但澳大利亞的住房存量增長了30%，而新西蘭僅為20%。新西蘭的住房短缺情況越來越嚴重，而澳大利亞則出現(xiàn)(暫時)供過于求的情況。

“在過去的五年里，新西蘭的人口增長了458,000。平均每戶住宅的入住率為2.7人，這需要建造170,000個額外凈房屋。實際住宅存量增長僅為126,000。新西蘭住房短缺正在增長將繼續(xù)這樣做，因為凈移民流量每年接近50,000(占人口的1%)。“

另一個區(qū)別是債務(wù)和償債。亞歷山大說，2003年至2019年間，澳大利亞的家庭償債率從8.2%上升至9.1%。

“新西蘭的比率從9.1%下降到7.6%。澳大利亞的家庭債務(wù)與收入比率已從134%躍升至190%，新西蘭的匯率從130%上升至164%。”

然后，外國買家：亞歷山大說新西蘭的外國房屋購買水平從來沒有像澳大利亞那么高。

亞歷山大指出的另一個不同之處是，在澳大利亞建造了更多的公寓 - 這些公寓的價格波動性更大。

“自2003年以來，67%的澳大利亞住宅一直處于多單元開發(fā)項目中。新西蘭的比例僅為26%。公寓價格歷來表現(xiàn)出比房屋價格更高的波動性。”

亞歷山大說，在新西蘭，澳大利亞沒有像澳大利亞那樣將強制退休金納入住房的人數(shù)激增(由于缺乏自我管理的退休金基金)，因此最近貸款停止對價格沒有強大的下行壓力。 。

他說，新西蘭的住宅購買沒有印花稅，因此澳大利亞沒有“最近令人沮喪的價格影響”來自各州，并且仍在增加對外國買家和業(yè)主的關(guān)稅和征稅。

然后是只有利息的貸款。亞歷山大在2015年表示，在澳大利亞，近40%的家庭貸款只是利息。在新西蘭同時這一比例為28%。由于實施了新的限制，澳大利亞的這一比例目前接近20%，而新西蘭為26%。

最后，還有施工限制。

亞歷山大說，新西蘭發(fā)布的最新住宅同意書數(shù)量為34,500或1.8%。

“在澳大利亞，這一數(shù)字為190,285，比例為1.9% - 即使在一年前從230,000下降后仍然高于新西蘭。新西蘭所有行業(yè)的建筑商短缺 - 部分原因是海外短缺吸引了一些新西蘭人獲得更高的收入和機會。“