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托管帳戶也為購(gòu)房者和賣家提供保護(hù),也為抵押貸款人提供保護(hù)。了解房地產(chǎn)托管,托管賬戶以及他們?nèi)绾卧诰€運(yùn)作。
購(gòu)房者,特別是首次購(gòu)房者,可能無(wú)法完全理解托管問(wèn)題以及它與房屋購(gòu)買的直接關(guān)系。
但是要了解它們,因?yàn)橥泄茉诩彝ベ?gòu)買過(guò)程中起著重要的保護(hù)作用,因此需要得到購(gòu)房者和賣家的充分理解。
什么是托管?
托管被定義為雙方之間主要金融交易中的公正第三方,在交易完成之前持有有價(jià)值資產(chǎn)(通常是現(xiàn)金)。當(dāng)某些東西被稱為“托管”時(shí),它們意味著該資產(chǎn)目前由該第三方持有。雖然托管通常與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián),但它可以擴(kuò)展到其他主要的金融交易。
托管經(jīng)常被使用,以便中立方可以參與交易,讓買方在交易中更加舒適(以及賣方)知道獨(dú)立調(diào)解員可以減輕任何人試圖扯掉另一方的可能性。托管服務(wù)也可以是無(wú)偏見(jiàn)的調(diào)解員,可以幫助解決在大規(guī)模交易中不可避免地出現(xiàn)的復(fù)雜情況。
主要是,托管可能指的是三件事 - 房地產(chǎn)托管,在線托管和托管帳戶:
房地產(chǎn)代管
抵押貸款人通常在購(gòu)買之前,在任何房屋檢查或房屋條件披露完成之前,堅(jiān)持要求買方提供房地產(chǎn)托管賬戶。通常,任何購(gòu)房都需要托管。對(duì)于房地產(chǎn),在交易完成之前,房產(chǎn)和資金都將被視為“托管”。
一旦買方和貸方知道該房產(chǎn)處于令人滿意的狀態(tài),來(lái)自代管賬戶的資金將在購(gòu)房截止日期解除。
代管賬戶
在房地產(chǎn)和其他領(lǐng)域,托管賬戶都是在正式銷售之前使用的。一旦買方將資金存入賬戶,賣方就有義務(wù)堅(jiān)持討價(jià)還價(jià)。交易發(fā)生后,欠賣方的款項(xiàng)將從托管賬戶中扣除。對(duì)于房地產(chǎn)而言,資金不會(huì)是房屋的全部成本,但是這些資金在購(gòu)買完成后仍然會(huì)交給賣方。
在買方搬入房屋后,也可以使用托管賬戶,因?yàn)榈盅嘿J方從買方資助的托管賬戶中支付財(cái)產(chǎn)稅和房主保險(xiǎn)所欠的款項(xiàng)。托管賬戶通常需要最低余額。對(duì)于抵押貸款人和房主來(lái)說(shuō),托管賬戶可以作為一種安全措施,以幫助確保按時(shí)付款,并為這些付款節(jié)省資金。
在線托管
在線開(kāi)展業(yè)務(wù)的消費(fèi)者使用在線托管服務(wù)來(lái)為數(shù)字購(gòu)買產(chǎn)品或服務(wù)提供一定程度的保護(hù)。無(wú)論互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和發(fā)展有多大,網(wǎng)上銷售對(duì)許多人來(lái)說(shuō)仍然是一項(xiàng)極具風(fēng)險(xiǎn)的努力。并不是每個(gè)在線交易都像購(gòu)房一樣大,但是如果出現(xiàn)意外購(gòu)買錯(cuò)誤的情況,您仍然需要一個(gè)保障措施來(lái)取回您的資金。
托管模型以相同的方式工作,因?yàn)橘Y金由受信任的第三方保存在托管賬戶中,直到買方和賣方滿足購(gòu)買協(xié)議的條件,并且托管金錢被釋放。
房地產(chǎn)托管流程
在房屋銷售過(guò)程中,買方在房主接受要約后,在代管賬戶中提供預(yù)定數(shù)量的現(xiàn)金(通常占房屋銷售總價(jià)的1%至3%),并由或在銷售最終確定之前,其他金融機(jī)構(gòu)在托管賬戶中。這就是房地產(chǎn)和抵押貸款專業(yè)人士所說(shuō)的“托管”。
預(yù)計(jì)房屋銷售托管流程將持續(xù)約30天 - 或完全簽署雙方和抵押貸款人之間的房屋銷售所需的時(shí)間。房主在托管期間無(wú)法獲得資金,并且一旦交易完成,購(gòu)房者將現(xiàn)金存入托管的現(xiàn)金金額將應(yīng)用于整體房屋銷售價(jià)格。
在家購(gòu)買后的托管
購(gòu)買房屋后,買方還使用托管賬戶支付房產(chǎn)所產(chǎn)生的房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)費(fèi)。抵押貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)為您支付這些款項(xiàng),并可直接訪問(wèn)托管賬戶。抵押貸款人更喜歡托管賬戶,尤其是財(cái)產(chǎn)稅支付,因?yàn)樗麄儾幌M缘盅嘿J款為后盾的財(cái)產(chǎn)落后于稅收,并冒著對(duì)財(cái)產(chǎn)的稅收留置權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。同樣的想法適用于房主的保險(xiǎn),其中貸款人無(wú)法負(fù)擔(dān)房主錯(cuò)過(guò)付款,因此有可能失去對(duì)房產(chǎn)的保險(xiǎn)。
對(duì)于處理托管賬戶的房主來(lái)說(shuō),一個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)法則是期望在房屋銷售結(jié)束時(shí)在代管賬戶上支付兩個(gè)月的費(fèi)用。通常,每年一次,您的抵押貸方將審核您的托管賬戶,以確保您的托管賬戶中有足夠的資金來(lái)支付房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)金。
如何獲得托管賬戶
雖然房屋銷售托管帳戶并不復(fù)雜,但建議雙方同意專業(yè)的代理人,房地產(chǎn)律師或抵押貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)處理托管流程。您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以指導(dǎo)您到合格的托管專業(yè)人員。在房屋銷售中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)處理托管賬戶的創(chuàng)建,以確保一切順利進(jìn)行。
如果您自己處理交易,則必須進(jìn)行一些挖掘。您可以在線搜索托管代理或服務(wù),也可以更方便地聯(lián)系您當(dāng)?shù)氐牟⒃儐?wèn)您是否可以與他們一起創(chuàng)建托管帳戶的信息。
托管賬戶是否有利息?
沒(méi)有聯(lián)邦法律保證金融機(jī)構(gòu)支付托管賬戶中的資金利息。然而,越來(lái)越多的州 - 包括阿拉斯加州,加利福尼亞州,康涅狄格州,愛(ài)荷華州,緬因州,馬里蘭州,馬薩諸塞州,明尼蘇達(dá)州,新罕布什爾州,紐約州,俄勒岡州,羅德島州,猶他州,佛蒙特州和威斯康星州 - 確實(shí)要求和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管付款以支付賬戶持有人的利息。
可以不使用托管賬戶嗎?
您可以在房屋銷售后避免托管帳戶(但是,在完成房屋銷售時(shí),托管帳戶處于活動(dòng)狀態(tài)),但僅限于某些條件下。例如,如果您將20%的現(xiàn)金減少到您的房屋,抵押貸款人可以放棄托管賬戶,但可以收取相當(dāng)大的費(fèi)用。一般而言,抵押貸款機(jī)構(gòu)希望確保這些房產(chǎn)稅和房主的保險(xiǎn)付款在手邊,狀況良好,并且可以隨時(shí)進(jìn)行支付。房屋購(gòu)買后貸款人可能難以避免托管帳戶。
托管帳戶總計(jì)是否已修復(fù)?
托管賬戶不固定。托管帳戶中持有的金額可能會(huì)有所不同,最明顯的原因是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅評(píng)估的波動(dòng),在房主償還房屋抵押貸款期間可以并且確實(shí)上下移動(dòng)。此外,如果您提早還清房主的保險(xiǎn)金,或者您的房屋價(jià)值下降,您的托管付款也會(huì)下降。
托管賬戶費(fèi)用
與托管賬戶相關(guān)的費(fèi)用。通常情況下,托管代理將收取房屋銷售價(jià)格的約1%的費(fèi)用,用于處理在房屋銷售結(jié)束時(shí)支付的托管賬戶。購(gòu)房者和賣家可以協(xié)商最終支付費(fèi)用的人,或買家和賣家是否最終分?jǐn)傎M(fèi)用。
在房屋銷售之后,由新房主來(lái)確保他或她的托管賬戶有足夠的現(xiàn)金來(lái)支付房產(chǎn)稅和房主的保險(xiǎn)金。房主應(yīng)該期望抵押貸款人直接參與確保托管付款 - 并按時(shí)完成。
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