為什么抵押貸款減稅不會幫助許多納稅人

對于幾代房主來說，抵押貸款利息的減稅一直是一個神圣不可侵犯的漏洞，國會中沒有人敢觸及。但利率的崩潰正在產(chǎn)生一種奇怪的，迄今為止未被充分認識的結(jié)果。這使得這個漏洞越來越少有價值。

事實上，對于越來越多的房主而言，這個漏洞現(xiàn)在幾乎完全沒有價值。抵押貸款利息扣除不再是中產(chǎn)階級的減稅優(yōu)惠。它正在成為一個越來越多的退步，主要針對上層階級。

算一算。

根據(jù)房地美(Freddie Mac)的說法，最近房價跌至2013年5月以來的最低水平。新的30年期房屋貸款利率上周下降至3.8%(盡管此后再次攀升)。

同時，根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)，現(xiàn)有(即二手)房屋的中位數(shù)價格為208,000美元。

因此，以典型的20%首付購買房屋的人將借入166,000美元。在3.8%的情況下，他們將在第一年支付6,200美元的利息，并且隨著余額緩慢下降，每年的利息越來越少。(只有抵押貸款的利息可以扣除，而不是本金償還)。

好的，所以如果你選擇每年逐項列出你的稅，你可以注銷6,200美元(和下降)的利息。

但這就是事情。

只需采用標準扣除，您就可以注銷6,300美元(2015年)，從而節(jié)省了大量的文書工作和麻煩。

如果你是單身，或者是一個已經(jīng)選擇出于某種原因與你的配偶分開提交的已婚人士。如果你是一對夫婦聯(lián)合申請，標準扣除額翻倍至12,600美元。

是的，還有很多其他問題在起作用，每個人的稅務(wù)情況都不同。例如，如果您逐項列出扣除額，您還可以扣除您的財產(chǎn)和州稅。當(dāng)你將這些加入你的抵押貸款利息時，你可能會發(fā)現(xiàn)逐項稅收削減你的稅收，即使你已經(jīng)結(jié)婚申請。一對夫婦支付6,000美元的抵押貸款利息，5000美元的財產(chǎn)稅和5000美元的州所得稅可以通過逐項減免從他們的應(yīng)稅收入中扣除16,000美元，而不是僅通過采取標準扣除來扣除12,600美元。

但是對于許多人來說，獲得的收益最多只能節(jié)省幾百美元的稅款。

此外，如果他們選擇每隔一年將其州和財產(chǎn)稅翻一番，這是完全合法的，抵押貸款利息扣除的稅收優(yōu)惠將完全消失。

他們不是每年支付1萬美元的州和財產(chǎn)稅，而是可以在今年支付2萬美元，然后再跳過明年的2萬美元。通過這種方式，他們可以從今年的應(yīng)稅收入中扣除2萬美元的逐項扣除額。然后，明年，他們可以采取12,600美元的標準扣除。所以兩年多來他們可以扣除32,600美元。他們最終會支付的稅款低于他們每年保留抵押貸款扣除額并逐項列出的稅率。

這個數(shù)學(xué)是新的。就在2008年，30年期抵押貸款利率超過6%。在2000年初，他們在8%的北方，而在20世紀80年代早期，他們是兩位數(shù)。當(dāng)時人們非常感興趣，而且演繹真的很有價值。

我不是這種演繹的政治粉絲。這沒有道理。它是倒退的并推高房價。唯一合理的理由是，它是少數(shù)幾個使中產(chǎn)階級受益的稅收漏洞之一，而不僅僅是關(guān)聯(lián)或非常富裕的人。

我不會對目前的利率是上升還是下降，也不會考慮其他資產(chǎn)的回報。如果您認為房價將繼續(xù)快速上漲并且您希望盡可能地增加您的風(fēng)險敞口，那么持有抵押貸款是有道理的。如果你相信你會從股票或其他投資中獲得更高的回報，那么它們也是有意義的。