您的HOA或公寓協(xié)會可能有權(quán)取消您的財產(chǎn)

如果您的公寓或房主協(xié)會(HOA)費用落后，這可能會讓您感到震驚：您的HOA或公寓協(xié)會可能有權(quán)取消您的財產(chǎn)。即使是絕大多數(shù)從未面臨喪失抵押品贖回權(quán)的房主，這種引人注目的法律發(fā)展的漣漪效應(yīng)最終也可能代價高昂 - 以更高的利率和抵押貸款的費用形式出現(xiàn)。

生活在房主協(xié)會規(guī)則下的人數(shù)量穩(wěn)步增長; 據(jù)估計，近80%的新建筑現(xiàn)在由HOA或公寓協(xié)會管理，多達(dá)6500萬人住在這些房產(chǎn)中。HOA費用每月可達(dá)300美元或400美元，通常支付開發(fā)項目所提供的服務(wù)，例如景觀美化，割草和除雪，以及其他資本改善。在經(jīng)濟(jì)困難時期，被擠壓的房主貶低這些費用是相當(dāng)普遍的。

新的皺紋：一種稱為“超級留置權(quán)”的法律程序，它在20世紀(jì)80年代開始實施，目前已被允許進(jìn)入二十多個州，并且還有近十幾個州正在考慮之中。

如果所有者嚴(yán)重違反HOA費用，超級留置權(quán)使房主協(xié)會有權(quán)對房產(chǎn)開始取消抵押品贖回權(quán)訴訟。雖然抵押貸款機(jī)構(gòu)在通過取消抵押品贖回權(quán)拍賣或法院判決獲得資金方面?zhèn)鹘y(tǒng)上具有優(yōu)先權(quán)，但超級留置權(quán)使得HOA有權(quán)跳過貸方，在某些情況下，甚至完全消除了貸方的權(quán)利。

2014年8月，哥倫比亞特區(qū)上訴法院，該地區(qū)相當(dāng)于州最高法院，裁定不僅是一個公寓協(xié)會糾正一個違法所有人，但超級留置權(quán)規(guī)定持有抵押貸款的損失它完全屬于財產(chǎn)的權(quán)利。內(nèi)華達(dá)州最高法院一個月后的決定得出了同樣的結(jié)論。羅伯特溫斯頓說，雖然這些裁決只會影響華盛頓特區(qū)和內(nèi)華達(dá)州的喪失抵押品贖回權(quán)，但其他州法院可能會追隨他們的先例。羅杰溫斯頓是房地產(chǎn)律師兼合伙人，位于馬里蘭州貝塞斯達(dá)律師事務(wù)所Ballard Spahr律師事務(wù)所。

溫斯頓說，“法院的決定讓每個人都措手不及，”他的公司代表內(nèi)華達(dá)州法院判決的貸款人。“那里很糟糕。”

HOA奪權(quán)

HOA留下來，以及其他人，例如承包商的留置權(quán)(當(dāng)在家中從事重要工作的承包商未付)時，傳統(tǒng)上被稱為“初級留置權(quán)”并且已經(jīng)從屬于抵押貸款人。然而，現(xiàn)在，由于“超級留置權(quán)”法律，HAs甚至可以在取消抵押品贖回權(quán)時獲得支付。

“HOA變得越來越精明，”德克薩斯州弗里斯科的Matt Martin房地產(chǎn)管理副總裁Jason Tufaro說道，該公司與和HOA就此問題進(jìn)行合作。“他們知道陷入財務(wù)困境的老板會做的第一件事就是停止支付他們的HOA費用。他們不會支付的最后一件事是抵押貸款。“

自大蕭條以及隨后的房地產(chǎn)市場低迷以來，許多HOA都在努力讓現(xiàn)金拮據(jù)的業(yè)主支付費用。在房地產(chǎn)危機(jī)最嚴(yán)重的時候，2010年有近103,000套公寓被取消抵押品贖回權(quán); 據(jù)房地產(chǎn)研究公司RealtyTrac稱，2008年幾率翻了一番。(隨著經(jīng)濟(jì)的改善，喪失抵押品贖回權(quán)已經(jīng)下降。)

巴拉德斯帕爾丹佛辦事處的合伙人喬伊魯賓斯基說：“鑒于大量的違約行為，貸款人的行動速度并沒有HOA那么快，”當(dāng)涉及到止贖并使HOA留置權(quán)持有人完整時。“如果貸方?jīng)]有向前推進(jìn)自己的頭銜，那么HOA認(rèn)為它必須介入，”他說。

公寓和HOA協(xié)會通常只有在公寓或HOA契約中將其拼寫出來時才能調(diào)用超級留置權(quán)狀態(tài)。他們通常還必須等到他們使用這種權(quán)力之前：在科羅拉多州，一旦累積了六個月的拖欠HOA費用，就會附加超級留置權(quán)。在內(nèi)華達(dá)州，超級留置權(quán)將在累計九個月的拖欠HOA費用后進(jìn)行評估。

“任何人都不想在房屋上取消抵押品贖回權(quán)，也沒有任何社區(qū)協(xié)會委員會希望取消對鄰居的抵制，”弗吉尼亞州福爾斯徹奇市社區(qū)協(xié)會研究所(CAI)政府和公共事務(wù)高級副總裁Dawn Bauman說?；诔珜?dǎo)和貿(mào)易的集團(tuán)。該集團(tuán)代表全國328,000個房主協(xié)會中的33,000個，并在內(nèi)華達(dá)州案件中提交了一份支持性簡報。“但有時 - 特別是當(dāng)業(yè)主放棄了財產(chǎn)時 - 協(xié)會必須以所有業(yè)主和整個社區(qū)的最佳利益行事，”她說。

CAI表示，它沒有關(guān)于HOA發(fā)起多少喪失抵押品贖回權(quán)的準(zhǔn)確信息; 該集團(tuán)發(fā)言人Frank Rathbun表示，這個數(shù)字非常小。盡管如此，Ballard Spahr的溫斯頓表示，最近DC和內(nèi)華達(dá)州法院的裁決可能會加速HOA發(fā)起的喪失抵押品贖回權(quán)的數(shù)量。在法院作出決定之前，取消抵押品贖回權(quán)的成本超過了HOA可以收回的拖欠金額。他說，如果他們?nèi)∠盅浩汾H回權(quán)，那么現(xiàn)在他們將得到所有報酬。

法院的判決也引起了聯(lián)邦住房金融局的關(guān)注，聯(lián)邦住房金融局監(jiān)管著房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府抵押貸款買家。FHFA擔(dān)心法院的判決可能會傷害納稅人和貸款。

“(T)房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的抵押貸款必須保持在第一留置權(quán)的位置，這意味著他們優(yōu)先獲得出售止贖房屋所得的收益，”該機(jī)構(gòu)在12月22日的一份聲明中表示。

Ballard Spahr的Lubinski表示，通常情況下，由于未支付HOA費用而取消抵押品贖回權(quán)，貸款人將支付拖欠費用，以便重新承擔(dān)其在線前的位置以獲得還款。

避免這個問題的一種方法可能是讓貸款人開始托管公寓和HOA費用，就像財產(chǎn)稅和房屋保險一樣。但抵押貸款和HOA倡導(dǎo)者同意，鑒于大量的HOA和公寓協(xié)會，這可能是不可行的，甚至可能會增加成本。

有些人擔(dān)心可能會加息

溫斯頓表示，法院的決定讓抵押貸款機(jī)構(gòu)擔(dān)心，如果不支付HOA費用，他們將會處于高位和干燥狀態(tài)，這種擔(dān)心很可能會影響借款人。

“就像根據(jù)你的信用評級承保房屋抵押貸款一樣，說這樣做并不是很牽強(qiáng)......這種文書工作和增加的風(fēng)險將被考慮到貸款成本，”溫斯頓說。

總部位于華盛頓特區(qū)的抵押貸款家協(xié)會(Mortgage Bankers Association)的助理律師賈斯汀懷斯曼(Justin Wiseman)拒絕評論超級留置權(quán)趨勢是否會增加借款人的成本。Wiseman確實說過，當(dāng)HOA因為拖欠費用而試圖取消抵押品贖回權(quán)時，各州必須制定更好的程序來通知等留置權(quán)人。

但德克薩斯州房地產(chǎn)高管圖法羅同意溫斯頓的看法，可能會考慮到遇到“超級留置權(quán)”情況的可能性并相應(yīng)調(diào)整其利率和費用。“他們會說'我們將借給這個房產(chǎn)，但你必須付出更多的錢，'”他說。